شرق دبی: میانگین منطقه در کنار سامانه ثبت قرارداد
القصیص با AED 3,836 در ماه نقل می‌شود، راس الخور با AED 4,795 و ند الحمر با AED 6,854. اینها میانگین‌های منطقه‌ای از راهنمای مناطق Betterhomes در bhomes.com/area-guides هستند، وضعیت ۱ سپتامبر ۲۰۲۶، که آنجا به صورت اجاره سالانه منتشر شده‌اند: AED 46,027، AED 57,540 و AED 82,246. ارقام ماهانه این صفحه همان سالانه‌ها تقسیم بر دوازده‌اند. اینکه در چنین میانگینی چند واحد شمرده شده، هیچ‌جا نوشته نشده. این سه سطر حجم نمونه ندارند و ما هم وانمود نمی‌کنیم که دارند.
سه رقم منطقه‌ای شرق
میانگین منطقه از راهنمای شرکت املاک، اجاره سالانه به درهم. ماه یعنی سال تقسیم بر دوازده. حجم نمونه منتشر نشده است.
| منطقه | میانگین چه چیزی | سالانه | ماهانه | تعداد قرارداد پشت رقم |
|---|---|---|---|---|
| القصیص (Al Qusais) | میانگین منطقه، همه متراژها | AED 46,027 | AED 3,836 | منتشر نشده |
| راس الخور (Ras Al Khor) | میانگین منطقه، همه متراژها | AED 57,540 | AED 4,795 | منتشر نشده |
| ند الحمر (Nad Al Hamar) | میانگین منطقه، همه متراژها | AED 82,246 | AED 6,854 | منتشر نشده |
این سه با هم یک کار مفید می‌کنند: نشان می‌دهند شرق یک قیمت نیست. راس الخور سالی AED 11,513 بالاتر از القصیص است، ماهی AED 959. ند الحمر سالی AED 36,219 بالاتر از القصیص است، ماهی AED 3,018، و AED 24,706 بالاتر از راس الخور. حتی از شهر قدیم هم بالاتر می‌زند: بردبی در همان راهنما سالی AED 70,079 است، یعنی AED 12,167 کمتر از ند الحمر، و ماهی AED 5,840، یعنی AED 1,014 کمتر. جهت جغرافیایی به تنهایی چیزی درباره قیمت نمیگوید.
سامانه ثبت درباره همین گوشه شهر چه می‌گوید
منطقه‌ای به نام القصیص یا راس الخور یا ند الحمر در سامانه ثبت وجود ندارد. اجاری این سمت شهر را با نام‌های خودش ثبت میکند و چهار تای آنها در همین محله‌ها و پیرامونشان قرار دارند: النهده دوم و محیصنه چهارم در سمت القصیص، و مردف و الورسان اول جنوب‌تر به سمت جاده راس الخور. مرزها همان خطوطی نیستند که راهنما می‌کشد و بخشی از فاصله هم از همین‌جاست. در عوض سامانه ثبت متراژ و نمونه می‌دهد: در جدول زیر میانه دوخوابه‌ها از قراردادهای جدید ثبتشده آمده، روی هم 539 قرارداد در چهار منطقه.
قراردادهای جدید ثبتشده، اجاره ماهانه به درهم. ستون سالانه یعنی میانه ماهانه ضرب در دوازده. منبع: اداره اراضی دبی، سامانه اجاری، سپتامبر ۲۰۲۶.
| منطقه در سامانه ثبت | قرارداد جدید ثبتشده | چارک پایین | میانه | چارک بالا | سالانه |
|---|---|---|---|---|---|
| مردف (Mirdif) | 152 | AED 5,833 | AED 6,416 | AED 7,500 | AED 76,992 |
| النهده دوم (Al Nahda Second) | 199 | AED 4,750 | AED 5,416 | AED 5,833 | AED 64,992 |
| محیصنه چهارم (Muhaisanah Fourth) | 138 | AED 4,875 | AED 5,416 | AED 6,083 | AED 64,992 |
| الورسان اول (Al Warsan First) | 50 | AED 4,666 | AED 5,375 | AED 6,166 | AED 64,500 |
البته شرق در اصل بازار دوخوابه نیست؛ حجم در واحدهای کوچک است. در همین چهار منطقه، سطرهای استودیو و یک‌خوابه و دوخوابه در جدول بعد روی 2,514 قرارداد جدید ثبتشده ایستاده‌اند و تنها الورسان اول 596 قرارداد استودیو دارد، بیش از هر سطر دیگری در این صفحه.
میانه اجاره ماهانه از قراردادهای جدید ثبتشده؛ داخل پرانتز تعداد قراردادهای پشت هر رقم.
| منطقه در سامانه ثبت | استودیو | یک‌خوابه | دوخوابه |
|---|---|---|---|
| مردف | AED 4,083 (30) | AED 4,916 (90) | AED 6,416 (152) |
| النهده دوم | AED 3,916 (135) | AED 4,416 (305) | AED 5,416 (199) |
| محیصنه چهارم | AED 2,916 (84) | AED 4,166 (202) | AED 5,416 (138) |
| الورسان اول | AED 2,583 (596) | AED 3,666 (533) | AED 5,375 (50) |
دو اندازه‌گیری متفاوت، کنار هم
حالا دو منبع را کنار هم بگذاریم؛ این صفحه فقط به همین دلیل نوشته شده. میانگین منطقه یک عدد برای کل محله است، بدون نمونه و بدون تفکیک متراژ. میانه سامانه ثبت چیزی است که برای تعداد اتاق مشخص امضا شده و تعداد قرارداد کنارش ایستاده. هیچ‌کدام دیگری را تصحیح نمی‌کند و هرگز در یک ستون نمی‌نشینند.
یک ستون راهنمای شرکت بدون حجم نمونه، ستون دیگر سامانه ثبت با تعداد قراردادهای جدید ثبتشده داخل پرانتز.
| میانگین منطقه‌ای شرکت | میانه سامانه ثبت در همسایگی | فاصله |
|---|---|---|
| القصیص AED 3,836 | استودیو النهده دوم AED 3,916 (135 قرارداد) | سامانه ثبت AED 80 بالاتر |
| القصیص AED 3,836 | دوخوابه النهده دوم AED 5,416 (199 قرارداد) | سامانه ثبت AED 1,580 بالاتر |
| ند الحمر AED 6,854 | دوخوابه مردف AED 6,416 (152 قرارداد) | سامانه ثبت AED 438 پایین‌تر |
| راس الخور AED 4,795 | یک‌خوابه الورسان اول AED 3,666 (533 قرارداد) | سامانه ثبت AED 1,129 پایین‌تر |
سطر اول بقیه را توضیح می‌دهد. میانگین القصیص یعنی AED 3,836 تقریباً دقیقاً روی میانه استودیو در النهده دوم می‌افتد و ماهی AED 1,580 پایین‌تر از میانه دوخوابه همان‌جاست. میانگین منطقه را واحدهای کوچکی پایین می‌کشند که در محله بیشترند. آن‌وقت مثل یک محله ارزان خوانده می‌شود، در حالی که در واقع محله‌ای پر از واحد کوچک است. ند الحمر همین را وارونه نشان می‌دهد: میانگین AED 6,854 آن AED 438 بالاتر از چیزی است که در مردف روی 152 قرارداد برای دوخوابه واقعاً امضا شده. کسی که فقط با میانگین منطقه بودجه می‌بندد، در یک جهت بیشتر می‌پردازد و در جهت دیگر غافلگیر می‌شود.
چیزی که نمی‌توانیم نشان دهیم
در نسخه سامانه ثبتی که داریم منطقه‌ای به نام القصیص یا راس الخور یا ند الحمر نیست. پس هیچ سطری در این صفحه میانگین شرکت و میانه سامانه ثبت را دقیقاً روی یک زمین کنار هم نمی‌گذارد. آن چهار منطقه ثبتی همسایه‌اند، نه ترجمه. فاصله‌های بالا را فاصله میان دو اندازه‌گیری در یک گوشه شهر بخوانید، نه تصحیح یک‌به‌یک. اینکه پراکندگی حتی درون خود سامانه ثبت چقدر است را استودیوها می‌گویند: AED 4,083 در مردف در برابر AED 2,583 در الورسان اول، یعنی AED 1,500 در ماه میان دو منطقه‌ای که با خودرو فاصله کوتاهی دارند.
ارقام سامانه ثبت با جزئیات کجاست
صفحه خواهر، اجاره دوخوابه در دیره از سامانه ثبت قرارداد، همین دالان را در نیمه شمالی‌اش مرور میکند، با چارک‌ها، تعداد قراردادها و حساب کمیسیون و ودیعه و هزینه‌ها روی اولین اجاره. اینکه میانگین‌های منتشرشده شهر قدیم کنار خور از کجا می‌آیند در اجاره در دیره، الرقه و بردبی آمده است.
پرسش و پاسخ
اجاره ماهانه در القصیص چقدر است؟
میانگین منطقه AED 3,836 در ماه و AED 46,027 در سال. منبع راهنمای مناطق Betterhomes است، وضعیت ۱ سپتامبر ۲۰۲۶، بدون حجم نمونه منتشرشده.
آیا شرق دبی واقعاً ارزان است؟
فقط تا حدی. القصیص با AED 46,027 در سال پایینترین میان این سه است، اما ند الحمر با AED 82,246 به اندازه AED 36,219 بالاتر است و حتی AED 12,167 بالاتر از میانگین بردبی یعنی AED 70,079 مینشیند.
چرا میانه سامانه ثبت از میانگین منطقه بالاتر است؟
چون دو چیز متفاوت را میشمارند. میانگین منطقه همه متراژها را قاطی میکند و نمونهای نمیگوید؛ میانه سامانه ثبت به تفکیک متراژ است. دوخوابه در النهده دوم روی 199 قرارداد در AED 5,416 امضا شده، یعنی AED 1,580 بالاتر از میانگین القصیص.
استودیو در این بخش شهر چند است؟
از AED 2,583 در الورسان اول روی 596 قرارداد ثبتشده تا AED 4,083 در مردف روی 30.
کدام‌یک از این سه ارزان‌تر است؟
القصیص، با AED 3,836 در ماه در برابر AED 4,795 در راس الخور و AED 6,854 در ند الحمر.
میانگین‌های منطقه‌ای: راهنمای مناطق Betterhomes در bhomes.com/area-guides، وضعیت ۱ سپتامبر ۲۰۲۶. آنجا به صورت اجاره سالانه منتشر شده‌اند؛ رقم ماهانه در این صفحه همان رقم سالانه تقسیم بر دوازده است. حجم نمونهای همراه آنها منتشر نمی‌شود، بنابراین ما هم عددی برای آن نمی‌آوریم. ارقام سامانه ثبت: اداره اراضی دبی (Dubai Land Department)، سامانه ثبت قرارداد اجاره اجاری (Ejari)، وضعیت سپتامبر ۲۰۲۶. فقط قراردادهای جدید؛ تمدیدها و قراردادهای گروهی روی چند واحد کنار گذاشته شده‌اند. هر دسته تازه از ارقام سامانه ثبت اول به کانال می‌رود: t.me/dxbradar.