پیشفروش یا واحد آماده: اختلاف قیمت واقعا چقدر است
یک واحد پیشفروش نسبت به یک واحد آماده در همان محله و با همان تعداد اتاق چقدر گرانتر است؟ این صفحه اختلاف را ادعا نمیکند، حساب میکند: میانه قیمت هر متر مربع در پیشفروش منهای میانه قیمت هر متر مربع در بازار آماده، از قراردادهای خرید ثبتشده. بر پایه متر مربع، چون نقشههای پیشفروش بهطور میانگین هماندازه موجودی ساختهشده نیستند و مقایسه قیمت کل، تفاوت مساحت را به جای تفاوت قیمت گزارش میکرد.
بر این صفحه یک آستانه حاکم است، و اینجا نوشته شده. یک سطر تنها زمانی ادعای بازار به شمار میآید که در هر دو سو، آماده و پیشفروش، دستکم 20 قرارداد خرید ثبتشده ایستاده باشد. زیر بیست قرارداد، یک ثبت تازه میانه را بیش از یکبیستم نمونه جابهجا میکند و آنچه اختلاف به نظر میرسد در واقع حساب یک خانه نازک است. از 49 ترکیب محله و تعداد اتاق که اصلاً هر دو سو را دارند، 29 ترکیب از این آستانه میگذرد. میانه اختلاف آنها 44.6 درصد است و از 13.2 درصد تا 204.0 درصد کشیده میشود. 20 ترکیب باقیمانده پنهان نشدهاند: پایینتر در جدولی جداگانه و با نشان «نازک» ایستادهاند.
منبع: اداره اراضی و املاک دبی، دفتر ثبت قراردادهای خرید و فروش، وضعیت سپتامبر 2026. تعداد اتاق از خود دفتر ثبت میآید و از مساحت استخراج نشده است، به همین دلیل این صفحه میتواند کلاسها را مستقیم مقایسه کند.
واحدهای یکخوابه: متر آماده در برابر متر پیشفروش
| محله | آماده (n) | پیشفروش (n) | اختلاف | درصد اختلاف |
|---|---|---|---|---|
| دبی هیلز | AED 21,793 (n = 166) | AED 24,663 (n = 41) | AED 2,870 | 13.2 درصد |
| الفرجان | AED 11,871 (n = 153) | AED 16,711 (n = 78) | AED 4,840 | 40.8 درصد |
| ارجان | AED 12,673 (n = 276) | AED 17,918 (n = 250) | AED 5,245 | 41.4 درصد |
| بیزنس بی | AED 17,700 (n = 502) | AED 25,335 (n = 293) | AED 7,635 | 43.1 درصد |
| جمیرا ویلج سیرکل | AED 11,162 (n = 970) | AED 16,140 (n = 476) | AED 4,978 | 44.6 درصد |
| دبی ساوث | AED 10,270 (n = 110) | AED 15,386 (n = 154) | AED 5,116 | 49.8 درصد |
| داونتاون دبی (Burj Khalifa) | AED 20,791 (n = 313) | AED 31,171 (n = 54) | AED 10,380 | 49.9 درصد |
| دبی اسپورتس سیتی | AED 9,093 (n = 248) | AED 14,395 (n = 121) | AED 5,302 | 58.3 درصد |
| موتور سیتی | AED 10,221 (n = 122) | AED 19,651 (n = 93) | AED 9,430 | 92.3 درصد |
حرف n در همه جدولهای این صفحه شمار موارد است: تعداد قراردادهای ثبتشدهای که عدد آن سطر از آنها به دست آمده. میانه بدون n ادعا نیست، حدس است.
چهار سطر یکخوابه عمداً در این جدول نیستند. دبی کریک هاربر 19 قرارداد پیشفروش ثبتشده دارد، نخل جمیرا 17، دبی مارینا 14 و تاون اسکوئر 7. سوی آماده آنها عمیق است، اما اختلاف به هر دو نیمه نیاز دارد. محکمترین سطرهای باقیمانده جمیرا ویلج سیرکل است با 970 قرارداد آماده و 476 پیشفروش، و بیزنس بی با 502 و 293.
درون یک محله، اختلاف به کلاس بستگی دارد
| نوع واحد | بیزنس بی آماده (n) | بیزنس بی پیشفروش (n) | بیزنس بی درصد اختلاف | جمیرا ویلج سیرکل آماده (n) | جمیرا ویلج سیرکل پیشفروش (n) | جمیرا ویلج سیرکل درصد اختلاف |
|---|---|---|---|---|---|---|
| استودیو | AED 21,293 (n = 274) | AED 27,173 (n = 94) | 27.6 درصد | AED 13,523 (n = 417) | AED 19,446 (n = 345) | 43.8 درصد |
| یکخوابه | AED 17,700 (n = 502) | AED 25,335 (n = 293) | 43.1 درصد | AED 11,162 (n = 970) | AED 16,140 (n = 476) | 44.6 درصد |
| دوخوابه | AED 16,287 (n = 320) | AED 27,162 (n = 122) | 66.8 درصد | AED 10,269 (n = 324) | AED 14,761 (n = 119) | 43.7 درصد |
| سهخوابه | AED 15,560 (n = 127) | AED 28,524 (n = 40) | 83.3 درصد | زیر آستانه | زیر آستانه | زیر آستانه |
در بیزنس بی اختلاف با بزرگتر شدن واحد بالا میرود، از 27.6 درصد در استودیو تا 83.3 درصد در سهخوابه، یعنی AED 12,964 روی هر متر. جمیرا ویلج سیرکل برعکس عمل میکند: آنجا اختلاف در استودیو، یکخوابه و دوخوابه بین 43.7 درصد و 44.6 درصد میماند. خانه سهخوابه اینجا خالی است چون سوی پیشفروش تنها 19 قرارداد دارد؛ ارقامش در جدول نازک پایین است.
دبی اسپورتس سیتی: ارزانترین متر آماده و اختلاف چشمگیر
| نوع واحد | آماده (n) | پیشفروش (n) | درصد اختلاف |
|---|---|---|---|
| استودیو | AED 10,672 (n = 195) | AED 15,341 (n = 135) | 43.8 درصد |
| یکخوابه | AED 9,093 (n = 248) | AED 14,395 (n = 121) | 58.3 درصد |
| دوخوابه | AED 8,657 (n = 155) | AED 14,096 (n = 112) | 62.8 درصد |
| سهخوابه | زیر آستانه | زیر آستانه | زیر آستانه |
سازوکار همینجا خودش را نشان میدهد. متر آماده در دبی اسپورتس سیتی ارزانترین متر کل این خوانش است، بسته به کلاس از AED 8,657 تا AED 10,672، در حالی که متر پیشفروش با اندازه تقریباً تغییر نمیکند، از AED 14,096 تا AED 15,341. یک درصد اختلاف بزرگ نتیجه حسابی یک مخرج کوچک است، نه گواه اینکه از خریدار آنجا زیادی گرفته میشود.
سطرهای نازک: چاپ شده، اما شمرده نشده
| محله | نوع واحد | آماده (n) | پیشفروش (n) | درصد اختلاف |
|---|---|---|---|---|
| بیزنس بی | چهارخوابه | AED 13,894 (n = 25) | AED 60,354 (n = 6) | 334.4 درصد |
| ارجان | سهخوابه | AED 12,693 (n = 27) | AED 13,328 (n = 6) | 5.0 درصد |
| دبی مارینا | سهخوابه | AED 14,911 (n = 158) | AED 25,634 (n = 7) | 71.9 درصد |
| دبی هیلز | سهخوابه | AED 20,276 (n = 65) | AED 24,223 (n = 7) | 19.5 درصد |
| تاون اسکوئر | یکخوابه | AED 13,542 (n = 73) | AED 15,378 (n = 7) | 13.6 درصد |
| دبی ساوث | سهخوابه | AED 9,003 (n = 25) | AED 13,487 (n = 8) | 49.8 درصد |
| داونتاون دبی (Burj Khalifa) | چهارخوابه | AED 36,696 (n = 23) | AED 44,320 (n = 9) | 20.8 درصد |
| دبی اسپورتس سیتی | سهخوابه | AED 9,402 (n = 23) | AED 14,086 (n = 9) | 49.8 درصد |
| مردف | دوخوابه | AED 9,898 (n = 26) | AED 14,240 (n = 12) | 43.9 درصد |
| دبی مارینا | دوخوابه | AED 15,699 (n = 421) | AED 25,462 (n = 13) | 62.2 درصد |
| نخل جمیرا | چهارخوابه | AED 23,583 (n = 21) | AED 61,015 (n = 13) | 158.7 درصد |
| دبی مارینا | یکخوابه | AED 16,355 (n = 545) | AED 24,078 (n = 14) | 47.2 درصد |
| داونتاون دبی (Burj Khalifa) | استودیو | AED 21,940 (n = 43) | AED 36,878 (n = 15) | 68.1 درصد |
| دبی کریک هاربر | دوخوابه | AED 22,684 (n = 316) | AED 25,078 (n = 15) | 10.6 درصد |
| موتور سیتی | سهخوابه | AED 8,611 (n = 39) | AED 20,537 (n = 15) | 138.5 درصد |
| نخل جمیرا | یکخوابه | AED 20,360 (n = 80) | AED 35,481 (n = 17) | 74.3 درصد |
| موتور سیتی | استودیو | AED 10,225 (n = 18) | AED 20,870 (n = 64) | 104.1 درصد |
| جمیرا ویلج سیرکل | سهخوابه | AED 13,870 (n = 35) | AED 15,113 (n = 19) | 9.0 درصد |
| دبی هیلز | دوخوابه | AED 20,715 (n = 198) | AED 23,273 (n = 19) | 12.3 درصد |
| دبی کریک هاربر | یکخوابه | AED 22,296 (n = 222) | AED 25,065 (n = 19) | 12.4 درصد |
این جدول را فقط به عنوان جهت بخوانید و نه بیشتر. نازکترین سطرها چهارخوابه در بیزنس بی و سهخوابه در ارجان هستند، هرکدام با 6 قرارداد پیشفروش ثبتشده، و درصدی که روی شش معامله ساخته شده یک تیتر است نه یک اندازهگیری. موتور سیتی تصویر آینهای آن است: در کلاس استودیو آنجا 64 قرارداد پیشفروش هست اما تنها 18 قرارداد آماده، یعنی این بار نیمه نازک همان مخرج است.
دو سر طیف، صادقانه شمرده
میان 29 سطری که از آستانه میگذرند، بزرگترین شکاف به کلاس سهخوابه در نخل جمیرا میرسد: 204.0 درصد، یعنی AED 20,468 آماده از 86 قرارداد در برابر AED 62,213 پیشفروش از 36. کوچکترین شکاف از آنِ یکخوابه در دبی هیلز است، 13.2 درصد، از 166 قرارداد آماده و 41 پیشفروش. موتور سیتی قطب دیگر میان سطرهای عمیق است: 92.3 درصد در یکخوابه، AED 10,221 در برابر AED 19,651.
آنچه این عدد نمیگوید
دفتر ثبت قیمت را نگه میدارد، نه دلیل را. در این اختلاف سه چیز با هم آمیختهاند که دادهها نمیتوانند جدایشان کنند: سن ساختمان، کیفیت ساخت و تاریخ تحویل. در موتور سیتی، دبی ساوث و دبی اسپورتس سیتی سوی پیشفروش مجموعهای از پروژههای تازه است در حالی که موجودی آماده سالها قدیمیتر است، پس بخشی از آنچه بهای انتظار به نظر میرسد بهای ساختمان نوتر است.
این معامله فقط بر سر پول هم نیست. پیشفروش در طول ساخت قسطی پرداخت میشود؛ واحد آماده همین حالا کل مبلغ یا وام میخواهد. در عوض خریدار پیشفروش تاریخ تحویل و خطر جابهجا شدن آن را بر دوش میگیرد، در حالی که خریدار آماده کلید میگیرد و میتواند بیدرنگ اجاره دهد. به همین دلیل پیشفروش در حساب بازده اجاره جایی ندارد: تا تحویل هیچ اجارهای تولید نمیکند.
پرسشهای پرتکرار
اختلاف پیشفروش در دبی چقدر است؟
میانه در 29 ترکیب محله و تعداد اتاق که در هر دو سو دستکم 20 قرارداد ثبتشده دارند، روی قیمت هر متر مربع 44.6 درصد است. دامنه از 13.2 درصد برای یکخوابه در دبی هیلز تا 92.3 درصد برای یکخوابه در موتور سیتی کشیده میشود، پس عدد کل شهر برای یک خرید مشخص به کار نمیآید.
آستانه این صفحه چیست و چرا؟
دستکم 20 قرارداد خرید ثبتشده در هر دو سو، آماده و پیشفروش. با این آستانه 29 ترکیب از 49 باقی میماند. زیر آن یک ثبت تازه میانه را بیش از اندازه جابهجا میکند و اختلافی که روی شش یا هفت معامله ساخته شده همان معاملهها را توصیف میکند نه بازار را.
کمترین اختلاف کجاست؟
یکخوابه در دبی هیلز، 13.2 درصد، از 166 قرارداد آماده و 41 پیشفروش. این کمترین اختلاف میان سطرهایی است که از آستانه میگذرند.
یکخوابه پیشفروش در جمیرا ویلج سیرکل چند است؟
میانه قیمت قرارداد AED 1,154,643 از 476 قرارداد پیشفروش ثبتشده. معادل آماده آن AED 859,880 از 970 قرارداد است.
چرا مقایسه بر پایه متر مربع و نه قیمت کل؟
چون واحدهای پیشفروش بهطور میانگین نقشه دیگری دارند. مقایسه قیمت کل، تفاوت مساحت را به جای تفاوت قیمت گزارش میکرد.
منبع: اداره اراضی و املاک دبی (Dubai Land Department)، دفتر ثبت قراردادهای خرید و فروش، وضعیت سپتامبر 2026. این ارقام با ذکر منبع نقل میشوند و برداشت میدانی ما نیستند.
محاسبههای تازه از دفترهای ثبت اداره اراضی و املاک دبی نخست در کانال تلگرام DXB Radar منتشر میشود: t.me/dxbradar.