اجاره در دبی قدیم: هر عدد از کجا آمده است
برای بردبی میانگین منطقه AED 5,840 در ماه نقل می‌شود، برای الرقه AED 6,703، و برای یک آپارتمان دوخوابه در دیره AED 7,083. این سه رقم شمارش خودِ ما نیست. از راهنمای مناطق Betterhomes در bhomes.com/area-guides می‌آید، وضعیت ۱ سپتامبر ۲۰۲۶، و آنجا به صورت اجاره سالانه آمده است: AED 70,079، AED 80,441 و AED 85,000. رقم ماهانه همان سالانه تقسیم بر دوازده است و کار دیگری روی آن انجام نشده. اینکه پشت هر میانگین چند واحد ایستاده، در راهنما نیامده است. یعنی این سه سطر حجم نمونه ندارند و ما هم برایشان عددی نمی‌سازیم.
سه رقم منطقهای، و اصلاً چه جور عددی هستند
میانگین منطقه از راهنمای یک شرکت املاک، اجاره سالانه به درهم. ستون ماهانه از تقسیم سالانه بر دوازده به دست آمده. برای این سه سطر حجم نمونه منتشر نشده است.
| منطقه | میانگین چه چیزی | سالانه | ماهانه | تعداد قرارداد پشت رقم |
|---|---|---|---|---|
| بردبی (Bur Dubai) | میانگین منطقه، همه متراژها | AED 70,079 | AED 5,840 | منتشر نشده |
| الرقه (Al Rigga) | میانگین منطقه، همه متراژها | AED 80,441 | AED 6,703 | منتشر نشده |
| دیره (Deira) | آپارتمان دوخوابه | AED 85,000 | AED 7,083 | منتشر نشده |
الرقه سالی AED 10,362 بالاتر از بردبی است، ماهی AED 863. این دو سطر از یک جنس‌اند و مقایسه‌شان درست است. سطر دیره این‌طور نیست: آن یک متراژ است، نه میانگین منطقه. سالی AED 14,921 بالاتر از رقم بردبی می‌نشیند و ماهی AED 1,243. کسی که آن را کنار دو تای دیگر بگذارد، یک آپارتمان دوخوابه را با ترکیبی مقایسه می‌کند که از استودیو شروع می‌شود. دیره دقیقاً به همین دلیل گران‌تر از محله‌ای که در آن است به نظر می‌رسد.
همین بخش شهر در سامانه ثبت قرارداد
این منطقه راه اندازه‌گیری دومی هم دارد و نتیجه‌اش ارقام دیگری است. سامانه ثبت اجاره آنچه را واقعاً امضا شده ثبت می‌کند. دیره در آن یک مدخل واحد نیست: اجاری واحدها را با نام‌های رسمی مناطق ثبت می‌کند، و چهار نامی که ساختمان‌های موسوم به دیره زیر آنها می‌آیند عبارت‌اند از پورت سعید، القرهود، النهده دوم و محیصنه چهارم. جدول زیر میانه دوخوابه‌ها را در هر چهار منطقه میدهد و هر سطر می‌گوید روی چند قرارداد جدید ثبت‌شده ایستاده است، جمعاً 501.
قراردادهای اجاره جدید ثبت‌شده، اجاره ماهانه به درهم. ستون سالانه یعنی میانه ماهانه ضرب در دوازده. منبع: اداره اراضی دبی، سامانه اجاری، سپتامبر ۲۰۲۶.
| منطقه در سامانه ثبت | قرارداد جدید ثبت‌شده | چارک پایین | میانه | چارک بالا | سالانه |
|---|---|---|---|---|---|
| پورت سعید (Port Saeed) | 32 | AED 6,958 | AED 8,208 | AED 10,416 | AED 98,496 |
| القرهود (Al Garhoud) | 132 | AED 6,125 | AED 6,562 | AED 7,500 | AED 78,744 |
| النهده دوم (Al Nahda Second) | 199 | AED 4,750 | AED 5,416 | AED 5,833 | AED 64,992 |
| محیصنه چهارم (Muhaisanah Fourth) | 138 | AED 4,875 | AED 5,416 | AED 6,083 | AED 64,992 |
ستون دوم را اول بخوانید. پورت سعید هم‌زمان گران‌ترین میانه و نازک‌ترین سطر است، 32 قرارداد، و همان نیمه میانی‌اش از AED 6,958 تا AED 10,416 کشیده می‌شود. النهده دوم و محیصنه چهارم روی یک میانه مشترک AED 5,416 می‌ایستند، به ترتیب از 199 و 138 قرارداد، و کف قیمت یک واحد خانوادگی در این بخش شهر همین است. از ارزان‌ترین تا گران‌ترین منطقه سامانه ثبت، ماهی AED 2,792 فاصله است.
دو اندازه‌گیری متفاوت، کنار هم
اینجا آهسته خواندن می‌ارزد. جدول اول چیزی است که یک شرکت املاک به عنوان میانگین منطقه منتشر می‌کند. جدول دوم چیزی است که مستاجران امضا کرده و به ثبت رسانده‌اند. این دو، دو تلاش برای یک عدد نیستند و هیچکدام آن دیگری را تصحیح نمی‌کند. اولی بازار را توصیف می‌کند بی‌آنکه نمونه‌ای بگوید؛ دومی میانه قراردادهایی است که می‌شود شمردشان. هرجا این دو هم‌پوشانی دارند، فاصله در هر دو جهت می‌رود.
یک ستون راهنمای شرکت، ستون دیگر سامانه ثبت قرارداد؛ داخل پرانتز تعداد قراردادهای جدید ثبت‌شده. دو منبع، دو روش، هرگز یک ستون.
| رقم شرکت، دیره دوخوابه | میانه سامانه ثبت در همان منطقه | فاصله |
|---|---|---|
| AED 7,083 | پورت سعید AED 8,208 (32 قرارداد) | سامانه ثبت AED 1,125 بالاتر |
| AED 7,083 | القرهود AED 6,562 (132 قرارداد) | سامانه ثبت AED 521 پایین‌تر |
| AED 7,083 | النهده دوم AED 5,416 (199 قرارداد) | سامانه ثبت AED 1,667 پایین‌تر |
| AED 7,083 | محیصنه چهارم AED 5,416 (138 قرارداد) | سامانه ثبت AED 1,667 پایین‌تر |
در برابر دو نمونه بزرگ این صفحه، 199 و 138 قرارداد، رقم شرکت یعنی AED 7,083 ماهی AED 1,667 بالاتر می‌نشیند. و در برابر پورت سعید با 32 قرارداد، همان رقم AED 1,125 پایین‌تر می‌نشیند. مستاجری که در محیصنه چهارم AED 7,083 پیشنهاد میدهد، بالاتر از میانه آنچه آنجا امضا شده می‌پردازد؛ همان مبلغ در پورت سعید معامله خوبی است. تمام دلیل خواندنِ منطقه سامانه ثبت به جای نام عامیانه محله همین است.
چیزی که هیچکدام از دو جدول نمی‌گوید
برای بردبی و الرقه در نسخه‌ای از سامانه ثبت که در اختیار داریم معادلی وجود ندارد. مناطق ثبتی که داریم سمت دیره خور را می‌پوشانند، نه سمت بردبی را. پس برای این دو فقط میانگین شرکت روی این صفحه می‌ماند، بی‌آنکه پشتش تعداد قراردادی باشد. گفتن این حرف بهتر از پر کردن جای خالی است. یک اشتباه دیگر هم از سر نام پیش می‌آید: اولد تاون دبی قدیم نیست. نشانی‌ای در داونتاون کنار برج است و همان راهنما برایش سالی AED 173,464 و ماهی AED 14,455 میدهد، یعنی سالی AED 93,023 و ماهی AED 7,752 بالاتر از الرقه.
ارقام سامانه ثبت را کامل کجا بخوانیم
اگر دقیقاً برای جدول دوم و سوم آمده‌اید، صفحه دوخوابه‌های دیره که کاملاً روی سامانه ثبت بنا شده هر 501 قرارداد را بر حسب متراژ و چارکها مرور می‌کند و کمیسیون، ودیعه و هزینه اجاری را هم که کنار اولین اجاره می‌آید حساب می‌کند. این صفحه درباره شهر قدیم به عنوان محل زندگی است و اینکه میانگین‌های منتشرشده‌اش از کجا می‌آیند. برای نیمه شرقی همین باند قیمتی: اجاره در القصیص، راس الخور و ند الحمر.
پرسش و پاسخ
اجاره ماهانه در بردبی چقدر است؟
میانگین منطقه AED 5,840 در ماه و AED 70,079 در سال. رقم از راهنمای مناطق Betterhomes است، وضعیت ۱ سپتامبر ۲۰۲۶، و حجم نمونه‌ای همراه آن منتشر نمی‌شود.
چرا سامانه ثبت برای دیره عدد دیگری میدهد؟
چون چیز دیگری را اندازه میگیرد. راهنمای شرکت برای دوخوابه AED 7,083 میدهد؛ سامانه ثبت میانه قراردادهای امضاشده را میدهد، از AED 5,416 در النهده دوم روی 199 قرارداد تا AED 8,208 در پورت سعید روی 32. هیچکدام غلط نیست.
کدام رقم را سر مذاکره ببرم؟
میانه سامانه ثبت برای همان منطقهای که ساختمان واقعاً در آن است. روی تعدادی قرارداد قابل شمارش ایستاده و تنها همان چارکها را نشان میدهد، یعنی نیمه میانی چقدر پهن است.
آیا الرقه از بردبی گران‌تر است؟
بله، ماهی AED 863 و سالی AED 10,362.
دبی قدیم همان اولد تاون است؟
نه. اولد تاون در داونتاون است و همان راهنما برایش سالی AED 173,464 میدهد، یعنی AED 93,023 بیشتر از الرقه.
میانگین‌های منطقهای: راهنمای مناطق Betterhomes در bhomes.com/area-guides، وضعیت ۱ سپتامبر ۲۰۲۶. آنجا به صورت اجاره سالانه منتشر شده‌اند؛ رقم ماهانه در این صفحه همان رقم سالانه تقسیم بر دوازده است. حجم نمونه‌ای همراه آنها منتشر نمی‌شود، بنابراین ما هم عددی برای آن نمی‌آوریم. ارقام سامانه ثبت: اداره اراضی دبی (Dubai Land Department)، سامانه ثبت قرارداد اجاره اجاری (Ejari)، وضعیت سپتامبر ۲۰۲۶. فقط قراردادهای جدید؛ تمدیدها و قراردادهای گروهی روی چند واحد کنار گذاشته شده‌اند. هر دسته تازه از ارقام سامانه ثبت اول به کانال می‌رود: t.me/dxbradar.