إيجارات دبي حسب المنطقة: ما تقوله العقود المسجلة
هذه هي الصفحة الجامعة التي تحيل إليها بقية صفحات الإيجار عندنا. فيها 26 منطقة في دبي يحمل سجل الإيجار لكل منها عدداً كافياً من عقود الشقق لنشر وسيط موثوق. الأرقام هي ما وقّع عليه المستأجرون، لا ما يطلبه الملاك. أرخص شقة غرفة وصالة في الجدول في الورسان الأولى بـ AED 3,666 شهرياً، وأغلاها في وسط مدينة دبي بـ AED 9,166. الفارق AED 5,500 في الشهر داخل المدينة نفسها.
المصدر عقود إيجار جديدة مسجلة في نظام إيجاري لدى دائرة الأراضي والأملاك في دبي (Dubai Land Department)، الوضع في سبتمبر 2026. فئات الحجم الأربع في الجدول تستند مجتمعة إلى 28,904 عقداً جديداً مسجلاً. التجديدات مستبعدة عن قصد: سقف الإيجار يكبحها فتصف المستأجر القديم لا السوق الذي يدخله القادم الجديد. كذلك استُبعدت العقود الجماعية التي تغطي عدة وحدات.
وسيط الإيجار الشهري حسب المنطقة والحجم
| المنطقة | استوديو | غرفة وصالة | غرفتان | ثلاث غرف |
|---|---|---|---|---|
| Al Warsan First | AED 2,583 (596) | AED 3,666 (533) | AED 5,375 (50) | AED 8,397 (14) |
| Muhaisanah Fourth | AED 2,916 (84) | AED 4,166 (202) | AED 5,416 (138) | AED 7,250 (27) |
| Arabian Ranches III und Dubailand | AED 3,166 (222) | AED 4,416 (252) | AED 5,833 (145) | AED 7,657 (17) |
| Al Nahda Second | AED 3,916 (135) | AED 4,416 (305) | AED 5,416 (199) | AED 5,000 (34) |
| Nadd Hessa | AED 3,416 (342) | AED 4,750 (529) | AED 6,750 (150) | AED 9,166 (35) |
| Madinat Al Mataar | AED 3,333 (343) | AED 4,750 (307) | AED 6,666 (173) | AED 8,833 (52) |
| Al Hebiah Fifth | AED 3,800 (104) | AED 4,833 (356) | AED 6,583 (108) | AED 11,666 (24) |
| Mirdif | AED 4,083 (30) | AED 4,916 (90) | AED 6,416 (152) | AED 8,500 (55) |
| Dubai Sports City | AED 3,333 (576) | AED 4,972 (525) | AED 7,083 (228) | AED 7,958 (28) |
| Port Saeed | AED 3,833 (39) | AED 5,000 (62) | AED 8,208 (32) | AED 11,791 (28) |
| Arabian Ranches II, Rukan und Serena (Dubailand) | AED 3,916 (45) | AED 5,041 (20) | AED 7,333 (11) | AED 9,166 (21) |
| Al Garhoud | AED 4,600 (29) | AED 5,416 (57) | AED 6,562 (132) | AED 7,916 (20) |
| Al Furjan und Discovery Gardens | AED 3,666 (395) | AED 5,666 (392) | AED 8,583 (221) | AED 10,708 (30) |
| Me'Aisem First | AED 3,500 (469) | AED 5,666 (795) | AED 8,750 (340) | AED 15,000 (37) |
| Arjan | AED 3,750 (719) | AED 5,796 (606) | AED 7,916 (210) | AED 10,416 (26) |
| Jumeirah Village Circle | AED 3,750 (752) | AED 5,833 (963) | AED 7,500 (229) | AED 11,458 (62) |
| Jumeirah Lake Towers | AED 4,416 (354) | AED 6,666 (676) | AED 9,166 (290) | AED 14,323 (174) |
| Al Yelayiss 2 | AED 4,583 (305) | AED 6,666 (314) | AED 9,000 (129) | AED 10,500 (29) |
| Dubai Marina | AED 5,000 (172) | AED 7,083 (755) | AED 10,416 (590) | AED 15,000 (316) |
| The Greens und The Views | AED 4,626 (50) | AED 7,083 (321) | AED 11,250 (212) | AED 15,416 (113) |
| Business Bay | AED 5,000 (733) | AED 7,198 (756) | AED 10,000 (355) | AED 14,583 (125) |
| Sobha Hartland (MBR City) | AED 4,083 (1,210) | AED 7,323 (568) | AED 11,500 (266) | AED 15,000 (115) |
| Dubai Creek Harbour | لا يوجد سجل | AED 7,500 (1,339) | AED 11,250 (743) | AED 17,500 (149) |
| Hadaeq Sheikh Mohammed Bin Rashid | AED 5,416 (196) | AED 7,916 (792) | AED 12,916 (356) | AED 19,583 (113) |
| Zabeel | لا يوجد سجل | AED 8,333 (80) | AED 12,916 (91) | AED 51,666 (19) |
| Downtown Dubai | AED 6,023 (90) | AED 9,166 (643) | AED 15,000 (962) | AED 25,833 (501) |
طريقة قراءة الخانة: عند دبي مارينا يظهر لغرفة وصالة AED 7,083 وبين القوسين 755. أي أن هناك 755 عقداً جديداً مسجلاً لشقق الغرفة الواحدة في تلك المنطقة، وأوسطها وقّع على AED 7,083 شهرياً. وإذا كتبنا في خانة أنه لا يوجد سجل فذلك يعني أن السجل لم يفرد مجموعة لهذا الحجم في تلك المنطقة، وترك الخانة فارغة أصدق من ملئها بتقدير.
منطقتان بلا سطر استوديو أصلاً: زعبيل وخور دبي (Dubai Creek Harbour). الاستوديو نوع عقاري مستقل في السجل، ولم تتكوّن له مجموعة هناك. في المقابل تملك خور دبي أكبر مجموعة في الجدول كله: 1,339 عقد غرفة وصالة بوسيط AED 7,500.
ماذا يقول طرفا الجدول
أرخص استوديو في السجل في الورسان الأولى بـ AED 2,583 شهرياً من 596 عقداً، وأغلاه في وسط مدينة دبي بـ AED 6,023 من 90 عقداً فقط. ومع كبر الحجم يتسع الفارق: أكبر مجموعة غرفتين في وسط المدينة بـ 962 عقداً عند AED 15,000، بينما ثلاث الغرف في زعبيل عند AED 51,666 لكن على 19 عقداً فقط.
سطر واحد يستحق تحذيراً لا عنواناً. النهدة الثانية تُظهر لثلاث غرف AED 5,000، أي أقل من وسيط الغرفتين في المنطقة نفسها البالغ AED 5,416. خلفه 34 عقداً، ومجموعة بهذا الصغر تنقلب بحفنة صفقات رخيصة. كل خانة رقمها بين القوسين أقل من خمسين تُقرأ كترتيب حجم لا كورقة تفاوض. الصفوف التي تحمل ثقلاً هي التي تقف على مئات العقود، مثل 963 عقد غرفة وصالة في قرية جميرا الدائرية عند AED 5,833.
المطلوب مقابل الموقّع
سعر الإعلان في المواقع وإيجار العقد في السجل يقيسان شيئين مختلفين، ولذلك لا يجتمعان في عمود واحد هنا. الأول مطلب والثاني صفقة. وحيث تغطي قراءتنا لإعلانات propertyfinder.ae المنطقة نفسها والحجم نفسه يمكن وضعهما جنباً إلى جنب.
| المنطقة | وسيط العقد (عدد العقود) | وسيط الإعلان (عدد الإعلانات) | الفارق | الإعلان فوق العقد |
|---|---|---|---|---|
| Dubai Sports City | AED 4,972 (525) | AED 5,417 (77) | AED 445 | 9.0 بالمئة |
| Arjan | AED 5,796 (606) | AED 6,250 (75) | AED 454 | 7.8 بالمئة |
| Jumeirah Village Circle | AED 5,833 (963) | AED 6,000 (76) | AED 167 | 2.9 بالمئة |
| Dubai Marina | AED 7,083 (755) | AED 7,917 (78) | AED 834 | 11.8 بالمئة |
| Business Bay | AED 7,198 (756) | AED 7,500 (79) | AED 302 | 4.2 بالمئة |
| Downtown Dubai | AED 9,166 (643) | AED 9,167 (77) | AED 1 | 0.0 بالمئة |
أوضح سطر في الجدول هو وسط مدينة دبي: بين المطلوب والموقّع درهم واحد. في سوق بهذا الضيق يكون سعر الإعلان هو السعر فعلاً. في دبي مارينا يبلغ الفارق 11.8 بالمئة، أي ما يقارب إيجار شهر على مدى سنة، وهذه هي المساحة التي يجري التفاوض عليها.
أسماء السجل خلف أسماء المناطق
الكاداستر لا يستعمل الأسماء التي يبحث بها الناس. دبي مارينا مقيدة باسم مرسى دبي، وقرية جميرا الدائرية باسم البرشاء جنوب الرابعة. بدون هذه المطابقة لا يمكن ربط أرقام السجل بمنطقة يعرفها أحد، ولذلك ننشرها.
| اسم السجل | الاسم المتداول | ما يثبت المطابقة |
|---|---|---|
| Marsa Dubai | Dubai Marina | Princess Tower, Elite Residence, Bay Central; Metro Jumeirah Beach Residency |
| Al Barsha South Fourth | Jumeirah Village Circle | Binghatti Apex, Bloom Towers, Pantheon Elysee |
| Al Thanyah Fifth | Jumeirah Lake Towers | Lake Terrace, Gold Crest Views, Concorde Tower; Metro Jumeirah Lakes Towers |
| Al Khairan First | Dubai Creek Harbour | Creek Beach Lotus, Grove, Bayshore; Creek Metro Station |
| Al Merkadh | Sobha Hartland (MBR City) | Sobha Hartland The Crest, Creek Vistas |
| Wadi Al Safa 5 | Arabian Ranches III und Dubailand | Sky Courts, Arabian Ranches III Raya und Joy |
| Burj Khalifa | Downtown Dubai | Registername ist zugleich der gelaeufige Bezirk |
| Business Bay | Business Bay | identisch |
| Zaabeel First | Zabeel | identisch, andere Umschrift |
| Zaabeel Second | Zabeel | identisch, andere Umschrift |
| Al Barshaa South Third | Arjan | SKYZ by Danube, Miraclz Tower, NAS3 - alle in Arjan |
| Al Thanyah Third | The Greens und The Views | Mosela, The Hills, Tanaro; Metro Dubai Internet City |
| Jabal Ali First | Al Furjan und Discovery Gardens | Starz Tower, Azizi Samia und Farishta; Metro Ibn Battuta |
| Al Hebiah Fourth | Dubai Sports City | Elite 10 Sports Residence; Metro Nakheel. ACHTUNG: die Projekte Elan und Harmony gehoeren zu Tilal Al Ghaf - das Gebiet umfasst beides, auf Seiten deshalb nicht als reines Sports City ausgeben |
| Wadi Al Safa 7 | Arabian Ranches II, Rukan und Serena (Dubailand) | Rukan 3, AR II Camelia, Serena Bella Casa |
مدخل واحد يحتاج انتباهاً: الهبية الرابعة تشمل مدينة دبي الرياضية، لكن مشروعي Elan و Harmony داخلها يتبعان تلال الغاف. رقم المنطقة إذن يصف الاثنين معاً، وتقديمه كرقم خالص لمدينة دبي الرياضية سيكون خطأ.
من أين يأتي عدد الغرف
خانة عدد الغرف في سجل الإيجار تبقى فارغة في الشقق، لذلك تُشتق الفئة من المساحة: استوديو حتى 57 متراً مربعاً، غرفة وصالة من 58 إلى 95، غرفتان من 96 إلى 146، ثلاث غرف من 147 إلى 260، أربع غرف من 261 فأكثر. الحدود معايرة على 2,177 إعلاناً من إعلاناتنا يجمع كل منها عدد الغرف والمساحة، ومقابَلة بعقود البيع حيث يُكتب عدد الغرف في السجل: استوديو 37 مقابل 42 متراً مربعاً، غرفة واحدة 75 مقابل 74، غرفتان 120 مقابل 117، ثلاث غرف 172 مقابل 177. مصدران منفصلان والفارق أقل من خمسة أمتار مربعة. الاستوديو استثناء: هو نوع عقاري مستقل في السجل ولا يُشتق من المساحة.
والجزء الصادق: الفئات تتداخل فعلاً. ما بين 10 و90 بالمئة من شقق الغرفتين تقع بين 92 و149 متراً مربعاً، فقد تسقط شقة غرفة واحدة واسعة في فئة الغرفتين والعكس.
ما لا يقوله رقم الإيجار
لا شيء مما سبق يساوي ما يخرج من الحساب في الشهر الأول. تسجيل عقد إيجاري يكلف AED 220 للعقد، وتأمين هيئة كهرباء ومياه دبي AED 2,000 للشقة وAED 4,000 للفيلا، وعمولة المكتب العقاري 5 بالمئة من الإيجار السنوي، والتأمين على شقة غير مفروشة 5 بالمئة أخرى. محسوبة على إيجار عقد حقيقي تصبح مبلغاً من أربعة أرقام قبل أول شيك إيجار. نفصّلها بنداً بنداً في صفحة تكاليف الشهر الأول لاستئجار شقة في دبي، وسوق الاستوديو مرتب منطقة بمنطقة في أرخص استوديو للإيجار في دبي.
أسئلة متكررة
ما أرخص منطقة للإيجار في دبي؟
الورسان الأولى بحسب العقود المسجلة في سبتمبر 2026: استوديو بـ AED 2,583 شهرياً من 596 عقداً، وغرفة وصالة بـ AED 3,666 من 533 عقداً.
كم إيجار شقة غرفة وصالة في دبي شهرياً؟
يتوقف كلياً على المنطقة: من AED 3,666 في الورسان الأولى إلى AED 9,166 في وسط مدينة دبي، بحسب سبتمبر 2026.
لماذا أرقامكم أقل من أسعار مواقع الإعلانات؟
لأنها عقود لا إعلانات. في المناطق الست المقارَنة أعلاه يقف سعر الإعلان لشقق الغرفة الواحدة بين 0.0 و11.8 بالمئة فوق وسيط العقود.
هل التجديدات محسوبة؟
لا، العقود الجديدة فقط. التجديدات مقيدة بمؤشر الإيجار وتقع أدنى بشكل منهجي، وإدخالها يجمّل الصورة لمن ينتقل فعلاً.
لماذا تُكتب بعض الخانات بلا سجل؟
لأن السجل لم يفرد مجموعة لذلك الحجم في تلك المنطقة. زعبيل وخور دبي بلا سطر استوديو لهذا السبب بالضبط.
المصدر: دائرة الأراضي والأملاك في دبي (Dubai Land Department)، سجل عقود الإيجار إيجاري، الوضع في سبتمبر 2026. الأرقام منقولة مع ذكر المصدر وليست مسحاً ميدانياً من DXB Radar. الأسعار المطلوبة: قراءتنا الخاصة لإعلانات propertyfinder.ae، سبتمبر 2026.
القراءات الجديدة من سجلات دائرة الأراضي تنشر أولاً في قناتنا على تيليجرام t.me/dxbradar.