الجاهز أم على الخارطة: كم يبلغ الفارق فعلاً
كم تكلف الشقة على الخارطة أكثر من شقة جاهزة في المنطقة نفسها وبعدد الغرف نفسه؟ هذه الصفحة لا تدّعي الفارق بل تحسبه: وسيط سعر المتر المربع على الخارطة ناقص وسيط سعر المتر المربع في السوق الجاهزة، من عقود البيع المسجلة. بالمتر المربع، لأن مخططات الخارطة ليست في المتوسط بحجم المعروض القائم، ومقارنة الأسعار الكاملة كانت ستعرض فرق المساحة على أنه فرق سعر.
لهذه الصفحة عتبة واحدة، وهذه هي. لا يُعد الصف إفادة سوقية إلا إذا وقف على كل من الجانبين، الجاهز وعلى الخارطة، 20 عقد بيع مسجل على الأقل. دون عشرين عقداً يحرّك تسجيل واحد الوسيط بأكثر من جزء من عشرين من العينة، فيصير ما يبدو علاوة حسابَ خانة رقيقة. ومن بين 49 تركيبة منطقة وعدد غرف يوجد فيها الجانبان معاً، تتجاوز 29 تركيبة هذه العتبة. وسيط علاوتها 44.6 بالمئة، ويمتد من 13.2 بالمئة إلى 204.0 بالمئة. أما التركيبات 20 الباقية فليست مخفية: تقف أسفل الصفحة في جدول خاص بها موسوم بأنه رقيق.
المصدر: دائرة الأراضي والأملاك في دبي، سجل عقود البيع، الوضع في سبتمبر 2026. عدد الغرف مأخوذ من السجل نفسه ولا يُشتق من المساحة، ولذلك تجوز هنا المقارنة المباشرة بين الفئات.
شقق الغرفة الواحدة: المتر جاهزاً مقابل المتر على الخارطة
| المنطقة | جاهز (n) | على الخارطة (n) | الفارق | العلاوة |
|---|---|---|---|---|
| دبي هيلز | AED 21,793 (n = 166) | AED 24,663 (n = 41) | AED 2,870 | 13.2 بالمئة |
| الفرجان | AED 11,871 (n = 153) | AED 16,711 (n = 78) | AED 4,840 | 40.8 بالمئة |
| أرجان | AED 12,673 (n = 276) | AED 17,918 (n = 250) | AED 5,245 | 41.4 بالمئة |
| الخليج التجاري | AED 17,700 (n = 502) | AED 25,335 (n = 293) | AED 7,635 | 43.1 بالمئة |
| قرية جميرا الدائرية | AED 11,162 (n = 970) | AED 16,140 (n = 476) | AED 4,978 | 44.6 بالمئة |
| دبي الجنوب | AED 10,270 (n = 110) | AED 15,386 (n = 154) | AED 5,116 | 49.8 بالمئة |
| وسط مدينة دبي (برج خليفة) | AED 20,791 (n = 313) | AED 31,171 (n = 54) | AED 10,380 | 49.9 بالمئة |
| مدينة دبي الرياضية | AED 9,093 (n = 248) | AED 14,395 (n = 121) | AED 5,302 | 58.3 بالمئة |
| موتور سيتي | AED 10,221 (n = 122) | AED 19,651 (n = 93) | AED 9,430 | 92.3 بالمئة |
الحرف n في كل جداول هذه الصفحة هو عدد الحالات: عدد العقود المسجلة التي حُسب منها رقم ذلك الصف. الوسيط بلا عدد حالات ليس إفادة بل تخميناً.
أربعة صفوف للغرفة الواحدة غائبة عن هذا الجدول عمداً. خور دبي فيها 19 عقد بيع على الخارطة، ونخلة جميرا 17، ودبي مارينا 14، وتاون سكوير 7. جانبها الجاهز عميق، لكن العلاوة تحتاج النصفين معاً. وأمتن الصفوف الباقية قرية جميرا الدائرية بـ970 عقداً جاهزاً و476 على الخارطة، والخليج التجاري بـ502 و293.
داخل المنطقة الواحدة تتعلق العلاوة بالفئة
| نوع الوحدة | الخليج التجاري جاهز (n) | الخليج التجاري على الخارطة (n) | الخليج التجاري العلاوة | قرية جميرا الدائرية جاهز (n) | قرية جميرا الدائرية على الخارطة (n) | قرية جميرا الدائرية العلاوة |
|---|---|---|---|---|---|---|
| استوديو | AED 21,293 (n = 274) | AED 27,173 (n = 94) | 27.6 بالمئة | AED 13,523 (n = 417) | AED 19,446 (n = 345) | 43.8 بالمئة |
| غرفة نوم واحدة | AED 17,700 (n = 502) | AED 25,335 (n = 293) | 43.1 بالمئة | AED 11,162 (n = 970) | AED 16,140 (n = 476) | 44.6 بالمئة |
| غرفتا نوم | AED 16,287 (n = 320) | AED 27,162 (n = 122) | 66.8 بالمئة | AED 10,269 (n = 324) | AED 14,761 (n = 119) | 43.7 بالمئة |
| ثلاث غرف نوم | AED 15,560 (n = 127) | AED 28,524 (n = 40) | 83.3 بالمئة | دون العتبة | دون العتبة | دون العتبة |
في الخليج التجاري تكبر العلاوة مع حجم الشقة، من 27.6 بالمئة في الاستوديو إلى 83.3 بالمئة في الثلاث غرف، أي AED 12,964 على كل متر. وقرية جميرا الدائرية تفعل العكس: تبقى العلاوة بين 43.7 بالمئة و44.6 بالمئة عبر الاستوديو والغرفة الواحدة والغرفتين. أما خانة الثلاث غرف فتبقى هنا فارغة لأن جانب الخارطة يحمل 19 عقداً فقط؛ أرقامها في الجدول الرقيق أدناه.
مدينة دبي الرياضية: أرخص متر جاهز وعلاوة ملموسة
| نوع الوحدة | جاهز (n) | على الخارطة (n) | العلاوة |
|---|---|---|---|
| استوديو | AED 10,672 (n = 195) | AED 15,341 (n = 135) | 43.8 بالمئة |
| غرفة نوم واحدة | AED 9,093 (n = 248) | AED 14,395 (n = 121) | 58.3 بالمئة |
| غرفتا نوم | AED 8,657 (n = 155) | AED 14,096 (n = 112) | 62.8 بالمئة |
| ثلاث غرف نوم | دون العتبة | دون العتبة | دون العتبة |
هنا تظهر الآلية بوضوح. المتر الجاهز في مدينة دبي الرياضية هو الأرخص في القراءة كلها، من AED 8,657 إلى AED 10,672 حسب الفئة، بينما لا يكاد المتر على الخارطة يتغير بالحجم، من AED 14,096 إلى AED 15,341. العلاوة المئوية الكبيرة نتيجة حسابية لمقام صغير، لا دليل على أن المشتري هناك يدفع أكثر من حقه.
الصفوف الرقيقة: مطبوعة وغير محسوبة
| المنطقة | نوع الوحدة | جاهز (n) | على الخارطة (n) | العلاوة |
|---|---|---|---|---|
| الخليج التجاري | أربع غرف نوم | AED 13,894 (n = 25) | AED 60,354 (n = 6) | 334.4 بالمئة |
| أرجان | ثلاث غرف نوم | AED 12,693 (n = 27) | AED 13,328 (n = 6) | 5.0 بالمئة |
| دبي مارينا | ثلاث غرف نوم | AED 14,911 (n = 158) | AED 25,634 (n = 7) | 71.9 بالمئة |
| دبي هيلز | ثلاث غرف نوم | AED 20,276 (n = 65) | AED 24,223 (n = 7) | 19.5 بالمئة |
| تاون سكوير | غرفة نوم واحدة | AED 13,542 (n = 73) | AED 15,378 (n = 7) | 13.6 بالمئة |
| دبي الجنوب | ثلاث غرف نوم | AED 9,003 (n = 25) | AED 13,487 (n = 8) | 49.8 بالمئة |
| وسط مدينة دبي (برج خليفة) | أربع غرف نوم | AED 36,696 (n = 23) | AED 44,320 (n = 9) | 20.8 بالمئة |
| مدينة دبي الرياضية | ثلاث غرف نوم | AED 9,402 (n = 23) | AED 14,086 (n = 9) | 49.8 بالمئة |
| مردف | غرفتا نوم | AED 9,898 (n = 26) | AED 14,240 (n = 12) | 43.9 بالمئة |
| دبي مارينا | غرفتا نوم | AED 15,699 (n = 421) | AED 25,462 (n = 13) | 62.2 بالمئة |
| نخلة جميرا | أربع غرف نوم | AED 23,583 (n = 21) | AED 61,015 (n = 13) | 158.7 بالمئة |
| دبي مارينا | غرفة نوم واحدة | AED 16,355 (n = 545) | AED 24,078 (n = 14) | 47.2 بالمئة |
| وسط مدينة دبي (برج خليفة) | استوديو | AED 21,940 (n = 43) | AED 36,878 (n = 15) | 68.1 بالمئة |
| خور دبي | غرفتا نوم | AED 22,684 (n = 316) | AED 25,078 (n = 15) | 10.6 بالمئة |
| موتور سيتي | ثلاث غرف نوم | AED 8,611 (n = 39) | AED 20,537 (n = 15) | 138.5 بالمئة |
| نخلة جميرا | غرفة نوم واحدة | AED 20,360 (n = 80) | AED 35,481 (n = 17) | 74.3 بالمئة |
| موتور سيتي | استوديو | AED 10,225 (n = 18) | AED 20,870 (n = 64) | 104.1 بالمئة |
| قرية جميرا الدائرية | ثلاث غرف نوم | AED 13,870 (n = 35) | AED 15,113 (n = 19) | 9.0 بالمئة |
| دبي هيلز | غرفتا نوم | AED 20,715 (n = 198) | AED 23,273 (n = 19) | 12.3 بالمئة |
| خور دبي | غرفة نوم واحدة | AED 22,296 (n = 222) | AED 25,065 (n = 19) | 12.4 بالمئة |
اقرأ هذا الجدول بوصفه اتجاهاً لا أكثر. أرق صفين هما أربع غرف نوم في الخليج التجاري وثلاث غرف نوم في أرجان، ولكل منهما 6 عقود على الخارطة، ونسبة مبنية على ست صفقات عنوان لا قياس. وموتور سيتي هي الحالة المرآة: فئة استوديو فيها 64 عقداً على الخارطة و18 عقداً جاهزاً فقط، فالمقام هذه المرة هو النصف الرقيق.
الحدان القصويان، محسوبين بأمانة
بين الصفوف 29 التي تتجاوز العتبة، أوسع فجوة لفئة ثلاث غرف نوم في نخلة جميرا: 204.0 بالمئة، أي AED 20,468 جاهزاً من 86 عقداً مقابل AED 62,213 على الخارطة من 36. وأضيقها لفئة غرفة نوم واحدة في دبي هيلز، 13.2 بالمئة، من 166 عقداً جاهزاً و41 على الخارطة. وموتور سيتي هي القطب الآخر بين الصفوف العميقة: 92.3 بالمئة في الغرفة الواحدة، AED 10,221 مقابل AED 19,651.
ما لا يقوله الرقم
السجل يثبت السعر لا السبب. تختلط في العلاوة ثلاثة أمور لا تفصلها البيانات: عمر المبنى، ومستوى التشطيب، وموعد التسليم. في موتور سيتي ودبي الجنوب ومدينة دبي الرياضية يتكون جانب الخارطة من مشاريع حديثة بينما المعروض الجاهز أقدم بسنوات، فجزء مما يبدو ثمناً للانتظار هو ثمن مبنى أحدث.
والمقايضة ليست عن المال وحده. الشراء على الخارطة يُدفع أقساطاً على مدى البناء، والشقة الجاهزة تريد المبلغ كاملاً أو تمويلاً الآن. في المقابل يحمل المشتري على الخارطة موعد التسليم وخطر تأجيله، بينما يأخذ مشتري الجاهز المفاتيح ويؤجر فوراً. وللسبب نفسه لا يدخل الشراء على الخارطة في حساب العائد الإيجاري: لا يدر إيجاراً حتى التسليم.
أسئلة متكررة
كم تبلغ علاوة الشراء على الخارطة في دبي؟
الوسيط عبر 29 تركيبة منطقة وعدد غرف تحمل 20 عقداً مسجلاً على الأقل على كل جانب هو 44.6 بالمئة على سعر المتر المربع. ويمتد المدى من 13.2 بالمئة لفئة غرفة نوم واحدة في دبي هيلز إلى 92.3 بالمئة للغرفة الواحدة في موتور سيتي، ولذلك لا يصلح الرقم العام لصفقة بعينها.
ما العتبة المعتمدة في هذه الصفحة ولماذا؟
20 عقد بيع مسجل على الأقل على كل جانب، الجاهز وعلى الخارطة. بذلك تبقى 29 تركيبة من 49. دون ذلك يزيح تسجيل واحد الوسيط أكثر مما ينبغي، وعلاوة مبنية على ست أو سبع صفقات تصف تلك الصفقات لا سوقاً.
أين يكون الفارق أصغر ما يكون؟
في فئة غرفة نوم واحدة في دبي هيلز، 13.2 بالمئة، من 166 عقداً جاهزاً و41 على الخارطة. وهي أصغر علاوة بين الصفوف التي تتجاوز العتبة.
كم تكلف شقة غرفة واحدة على الخارطة في قرية جميرا الدائرية؟
وسيط سعر العقد AED 1,154,643 من 476 عقداً مسجلاً على الخارطة. ونظيرها الجاهز AED 859,880 من 970 عقداً.
لماذا المقارنة بالمتر المربع لا بالسعر الكامل؟
لأن وحدات الخارطة مختلفة التخطيط في المتوسط. مقارنة الأسعار الكاملة كانت ستعرض فرق المساحة على أنه فرق سعر.
المصدر: دائرة الأراضي والأملاك في دبي (Dubai Land Department)، سجل عقود البيع، الوضع في سبتمبر 2026. ننشر الأرقام مع ذكر المصدر ولا نقدمها على أنها مسح خاص بنا.
القراءات الجديدة من سجلات دائرة الأراضي والأملاك تصدر أولاً في قناة DXB Radar على تيليجرام: t.me/dxbradar.