देखने लायक स्थिति 02 Sep 2026 · UTC+4

बिजनेस बे बनाम दुबई मरीना: दर्ज किराया

आम धारणा है कि बिजनेस बे दुबई मरीना का सस्ता विकल्प है। किराया रजिस्टर इसकी पुष्टि नहीं करता। दोनों इलाकों के 3,874 दर्ज नए अनुबंधों में, सितंबर 2026 की स्थिति, स्टूडियो का मध्यमान दोनों जगह बिल्कुल एक जैसा है, AED 5,000 प्रति माह, और 1 बेडरूम का मध्यमान बिजनेस बे में AED 115 प्रति माह ज्यादा है। सभी आंकड़े दुबई भूमि विभाग के इजारी रजिस्टर से हैं; मरीना वहां Marsa Dubai नाम से दर्ज है।

श्रेणी दर श्रेणी अनुबंध किराया

मासिक अनुबंध किराए का मध्यमान, दोनों इलाकों के 3,874 दर्ज नए अनुबंध
श्रेणी	मरीना अनुबंध	दुबई मरीना	बिजनेस बे अनुबंध	बिजनेस बे	अंतर	कौन महंगा
स्टूडियो	172	AED 5,000	733	AED 5,000	-	बराबर
1 बेडरूम	755	AED 7,083	756	AED 7,198	AED 115	बिजनेस बे महंगा
2 बेडरूम	590	AED 10,416	355	AED 10,000	AED 416	दुबई मरीना महंगा
3 बेडरूम	316	AED 15,000	125	AED 14,583	AED 417	दुबई मरीना महंगा
4 बेडरूम	55	AED 21,666	17	AED 42,307	AED 20,641	बिजनेस बे महंगा

स्टूडियो वाली पंक्ति तालिका का सबसे साफ नतीजा है: दोनों इलाकों में AED 5,000 प्रति माह, मरीना में 172 और बिजनेस बे में 733 अनुबंधों से। 1 बेडरूम वाली पंक्ति चौंकाती है। बिजनेस बे में दस्तखत AED 7,198 पर होते हैं और मरीना में AED 7,083 पर, यानी बिजनेस बे AED 115 प्रति माह और AED 1,380 प्रति वर्ष महंगा। दो इलाके, लगभग बराबर अनुबंध, और फासला दो प्रतिशत से भी कम।

मरीना सिर्फ बीच की श्रेणियों में आगे निकलती है। 2 बेडरूम वहां AED 10,416 पर और बिजनेस बे में AED 10,000 पर, फर्क AED 416 प्रति माह; 3 बेडरूम AED 15,000 बनाम AED 14,583, फर्क AED 417। दोनों फर्क असली हैं पर मामूली: महीने के कुछ सौ दिरहम तय करते हैं कि यॉट मरीना चाहिए या नहर का किनारा।

4 बेडरूम वाली पंक्ति पर भरोसा न करें। बिजनेस बे में सिर्फ 17 दर्ज अनुबंधों से मध्यमान AED 42,307 बनता है, जबकि मरीना में 55 अनुबंधों से AED 21,666। सत्रह अनुबंध बाजार नहीं दिखाते; यह पंक्ति यहां इसलिए है कि हटाने से बेहतर है चेतावनी के साथ दिखाना।

पोर्टल दोनों इलाकों में क्या मांगते हैं

propertyfinder.ae पर मांगी गई मासिक कीमतें (AED) और उसी इलाके के अनुबंध मध्यमान से उनका फासला
श्रेणी	मरीना लिस्टिंग	मरीना मध्यमान	बिजनेस बे लिस्टिंग	बिजनेस बे मध्यमान	मरीना में फासला	बिजनेस बे में फासला
स्टूडियो	75	AED 5,833	77	AED 5,833	16.7 प्रतिशत	16.7 प्रतिशत
1 बेडरूम	78	AED 7,917	79	AED 7,500	11.8 प्रतिशत	4.2 प्रतिशत
2 बेडरूम	77	AED 11,667	76	AED 11,458	12.0 प्रतिशत	14.6 प्रतिशत
3 बेडरूम	76	AED 20,000	75	AED 18,333	33.3 प्रतिशत	25.7 प्रतिशत
4 बेडरूम	75	AED 33,333	63	AED 50,000	53.8 प्रतिशत	18.2 प्रतिशत

मांगी गई कीमत अलग माप है और अपनी तालिका में ही रहती है। दोनों इलाकों का फर्क फासले वाले कॉलम में सबसे साफ है। बिजनेस बे में 1 बेडरूम अनुबंध मध्यमान से सिर्फ 4.2 प्रतिशत ऊपर लिस्ट होता है, जो दोनों इलाकों में सबसे कम है। दुबई मरीना में वही श्रेणी 11.8 प्रतिशत ऊपर लिस्ट होती है।

व्यवहार में: बिजनेस बे के 1 बेडरूम में लिस्टिंग की कीमत लगभग सौदे की कीमत ही है, मोलभाव की गुंजाइश कम है और इंतजार करने का फायदा भी। मरीना में और दोनों इलाकों की बड़ी श्रेणियों में छपी हुई कीमत बस शुरुआती मांग है। अपना ऑफर अनुबंध मध्यमान पर टिकाइए, लिस्टिंग पर नहीं।

खरीदने पर तस्वीर उलट जाती है

सालाना मध्यमान किराया बनाम दर्ज बिक्री अनुबंधों का मध्यमान, सिर्फ पुराना स्टॉक
श्रेणी	इलाका	गिने गए अनुबंध	सालाना किराया	कीमत का मध्यमान	प्रति वर्ग मीटर	सकल यील्ड
1 बेडरूम	दुबई मरीना	755 किराया / 545 बिक्री	AED 84,996	AED 1,150,000	AED 16,355	7.4 प्रतिशत
1 बेडरूम	बिजनेस बे	756 किराया / 502 बिक्री	AED 86,376	AED 1,301,210	AED 17,700	6.6 प्रतिशत
2 बेडरूम	दुबई मरीना	590 किराया / 421 बिक्री	AED 124,992	AED 2,000,000	AED 15,699	6.2 प्रतिशत
2 बेडरूम	बिजनेस बे	355 किराया / 320 बिक्री	AED 120,000	AED 2,057,478	AED 16,287	5.8 प्रतिशत
3 बेडरूम	दुबई मरीना	316 किराया / 158 बिक्री	AED 180,000	AED 3,203,170	AED 14,911	5.6 प्रतिशत
3 बेडरूम	बिजनेस बे	125 किराया / 127 बिक्री	AED 174,996	AED 2,750,000	AED 15,560	6.4 प्रतिशत

किराया लगभग बराबर है, बिक्री रजिस्टर नहीं। पुराने स्टॉक के 1 बेडरूम में एक वर्ग मीटर बिजनेस बे में AED 17,700 और मरीना में AED 16,355 में बिकता है, 502 और 545 दर्ज बिक्री अनुबंधों से। बिजनेस बे खरीदने में महंगा है और किराए में लगभग बराबर, इसलिए मरीना के 1 बेडरूम की सकल यील्ड 7.4 प्रतिशत बैठती है और बिजनेस बे की 6.6 प्रतिशत।

इस पर हिसाब बनाने से पहले दो बातें। यील्ड वाला कॉलम मध्यमान किराए को मध्यमान कीमत से भाग देता है, और ये दोनों मध्यमान एक ही फ्लैट के नहीं हैं; इसे क्रम समझिए, रिटर्न नहीं। और सर्विस चार्ज, जो रजिस्टर में दर्ज नहीं होता, इसमें शामिल नहीं है।

शिफ्ट वाले दिन इस फर्क का मतलब

एकमुश्त खर्च सालाना किराए से बंधे हैं, इसलिए वहां भी बराबरी है। मरीना के 1 बेडरूम मध्यमान पर सालाना किराया AED 84,996 है, पांच प्रतिशत एजेंट कमीशन AED 4,250, और उतना ही बिना फर्नीचर वाला डिपॉजिट। बिजनेस बे में सालाना किराया AED 86,376 है और ये दोनों मदें AED 4,319 की। फ्लैट का DEWA डिपॉजिट AED 2,000 और इजारी शुल्क AED 220 दोनों इलाकों में एक जैसा है। यानी 1 बेडरूम के स्तर पर दोनों पतों के बीच चुनाव बजट का नहीं, बल्कि इस बात का सवाल है कि दरवाजे के बाहर क्या चाहिए।

अक्सर पूछे जाने वाले सवाल

क्या बिजनेस बे दुबई मरीना से सस्ता है?

छोटे आकार में नहीं। स्टूडियो का मध्यमान दोनों जगह AED 5,000 है, और 1 बेडरूम बिजनेस बे में AED 7,198 पर बनाम मरीना में AED 7,083 पर, यानी AED 115 महंगा। 2 बेडरूम में मरीना AED 416 महंगी है।

किस इलाके का आधार बड़ा है?

बिजनेस बे का, थोड़ा सा: 1,986 दर्ज नए अनुबंध बनाम दुबई मरीना के 1,888। 1 बेडरूम में 756 बनाम 755 अनुबंध।

मोलभाव कहां चलेगा?

बिजनेस बे के 1 बेडरूम में नहीं, वहां मांग अनुबंध मध्यमान से सिर्फ 4.2 प्रतिशत ऊपर है। गुंजाइश बड़ी श्रेणियों में है: मरीना की 3 बेडरूम लिस्टिंग दस्तखत वाले मध्यमान से 33.3 प्रतिशत ऊपर मांगती हैं।

खरीदना कहां बेहतर है?

दर्ज बिक्री अनुबंधों के हिसाब से मरीना में: 1 बेडरूम पर 7.4 प्रतिशत सकल यील्ड बनाम बिजनेस बे की 6.6 प्रतिशत, क्योंकि वहां वर्ग मीटर AED 17,700 का है और मरीना में AED 16,355 का, जबकि किराया बराबर है।

क्या नवीनीकरण शामिल हैं?

नहीं, दोनों इलाकों में सिर्फ नए अनुबंध। इसलिए यह तुलना बताती है कि शिफ्ट करने वाले को क्या मिलेगा, पुराने किरायेदार क्या दे रहे हैं यह नहीं।

स्रोत: दुबई भूमि विभाग (Dubai Land Department), इजारी (Ejari) किरायेदारी अनुबंध रजिस्टर, सितंबर 2026 की स्थिति; खरीद कीमतें उसी विभाग के बिक्री अनुबंध रजिस्टर से। ये आंकड़े स्रोत के हवाले के साथ दिए गए हैं, यह DXB Radar का अपना सर्वेक्षण नहीं है। मांगी गई कीमतें: propertyfinder.ae की लिस्टिंग का हमारा अपना विश्लेषण, सितंबर 2026। दोनों रजिस्टरों की नई रीडिंग हमारे टेलीग्राम चैनल पर आती है: https://t.me/dxbradar।