दुबई में किराया प्रतिफल: कीमत बनाम सालाना किराया
यह पन्ना आंकड़ा गिनता है, कहीं से उठाता नहीं। हर श्रेणी के लिए: दर्ज मध्यमान खरीद कीमत, और दर्ज मध्यमान मासिक किराया बारह से गुणा, फिर भाग। नतीजा सकल प्रतिफल, प्रतिशत में। नीचे के पांच इलाकों में बिक्री और किराया, दोनों तरफ बड़ी संख्या में अनुबंध हैं, और सब तैयार फ्लैट हैं। स्रोत दुबई भूमि विभाग (Dubai Land Department) का बिक्री अनुबंध रजिस्टर, सितंबर 2026 की स्थिति तथा उसी अवधि का इजारी किरायेदारी रजिस्टर।
गणना ठीक-ठीक कैसे हुई
एक पूरा उदाहरण, जुमेराह विलेज सर्कल का 1 बेडरूम: मध्यमान मासिक किराया AED 5,833, 963 नए किरायेदारी अनुबंधों से। यानी सालाना किराया AED 69,996। मध्यमान खरीद कीमत AED 859,880, 970 बिक्री अनुबंधों से। भाग देने पर 8.1 प्रतिशत। नीचे की तालिका की हर पंक्ति इसी तरह निकाली गई है, बिना किसी अपवाद और बिना पहले से गोल किए।
पूरी तालिका: पांच इलाके, सकल प्रतिफल
सारी रकम दिरहम में (AED)। सिर्फ तैयार फ्लैट, किराया नए अनुबंधों से
| इलाका | यूनिट | बिक्री अनुबंध | खरीद कीमत मध्यमान | किराया अनुबंध | मासिक किराया मध्यमान | सालाना किराया | प्रतिफल प्रतिशत |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| अरजान | स्टूडियो | 219 | AED 550,000 | 719 | AED 3,750 | AED 45,000 | 8.2 |
| अरजान | 1 बेडरूम | 276 | AED 852,500 | 606 | AED 5,796 | AED 69,552 | 8.2 |
| अरजान | 2 बेडरूम | 142 | AED 1,370,000 | 210 | AED 7,916 | AED 94,992 | 6.9 |
| अरजान | 3 बेडरूम | 27 | AED 1,900,000 | 26 | AED 10,416 | AED 124,992 | 6.6 |
| बिजनेस बे | स्टूडियो | 274 | AED 935,000 | 733 | AED 5,000 | AED 60,000 | 6.4 |
| बिजनेस बे | 1 बेडरूम | 502 | AED 1,301,210 | 756 | AED 7,198 | AED 86,376 | 6.6 |
| बिजनेस बे | 2 बेडरूम | 320 | AED 2,057,478 | 355 | AED 10,000 | AED 120,000 | 5.8 |
| बिजनेस बे | 3 बेडरूम | 127 | AED 2,750,000 | 125 | AED 14,583 | AED 174,996 | 6.4 |
| दुबई क्रीक हार्बर | 1 बेडरूम | 222 | AED 1,500,000 | 1,339 | AED 7,500 | AED 90,000 | 6.0 |
| दुबई क्रीक हार्बर | 2 बेडरूम | 316 | AED 2,350,000 | 743 | AED 11,250 | AED 135,000 | 5.7 |
| दुबई क्रीक हार्बर | 3 बेडरूम | 108 | AED 3,538,238 | 149 | AED 17,500 | AED 210,000 | 5.9 |
| दुबई मरीना | 1 बेडरूम | 545 | AED 1,150,000 | 755 | AED 7,083 | AED 84,996 | 7.4 |
| दुबई मरीना | 2 बेडरूम | 421 | AED 2,000,000 | 590 | AED 10,416 | AED 124,992 | 6.2 |
| दुबई मरीना | 3 बेडरूम | 158 | AED 3,203,170 | 316 | AED 15,000 | AED 180,000 | 5.6 |
| जुमेराह विलेज सर्कल | स्टूडियो | 417 | AED 581,000 | 752 | AED 3,750 | AED 45,000 | 7.7 |
| जुमेराह विलेज सर्कल | 1 बेडरूम | 970 | AED 859,880 | 963 | AED 5,833 | AED 69,996 | 8.1 |
| जुमेराह विलेज सर्कल | 2 बेडरूम | 324 | AED 1,280,000 | 229 | AED 7,500 | AED 90,000 | 7.0 |
| जुमेराह विलेज सर्कल | 3 बेडरूम | 35 | AED 1,809,180 | 62 | AED 11,458 | AED 137,496 | 7.6 |
1 बेडरूम श्रेणी का क्रम
1 बेडरूम अकेली ऐसी श्रेणी है जो पांचों इलाकों में बड़ी अनुबंध संख्या के साथ मौजूद है, इसलिए सबसे साफ तुलना यही है: अरजान 8.2 प्रतिशत, फिर जुमेराह विलेज सर्कल 8.1 प्रतिशत, फिर दुबई मरीना 7.4 प्रतिशत, फिर बिजनेस बे 6.6 प्रतिशत, फिर दुबई क्रीक हार्बर 6.0 प्रतिशत। सबसे ऊपर और सबसे नीचे के बीच 2.2 प्रतिशत अंक का फासला है, और यह फासला उस पूरी बहस से बड़ा है जो एक ही इलाके के अंदर मंजिल और व्यू पर होती है।
पैटर्न साफ है और इसे सीधे कह देना चाहिए: सस्ते इलाके ऊंचा प्रतिफल देते हैं। अरजान और जुमेराह विलेज सर्कल ऊपर, दुबई मरीना और क्रीक हार्बर नीचे। इसकी कीमत भी है: दोबारा बेचते वक्त खरीदार कितनी जल्दी मिलता है, सर्विस चार्ज कितनी है, किरायेदार किस तरह का आता है और खाली फ्लैट कितनी जल्दी दोबारा उठता है, यह सब इन इलाकों में अलग-अलग है और प्रतिफल के प्रतिशत में कहीं नहीं दिखता।
दो और इलाके, जिन्हें संभलकर पढ़ना है
ऊपर के पांच के अलावा दो इलाके और हैं जिनके बिक्री और किराया, दोनों अनुबंध अब हमारे पास हैं, और दोनों के साथ एक शर्त पहले कह देनी चाहिए। पहला रजिस्टर का अल हेबिया फोर्थ दायरा है, जिसे लोग दुबई स्पोर्ट्स सिटी कहते हैं: दोनों तरफ अनुबंध बहुत हैं, पर इस दायरे में तिलाल अल गाफ के प्रोजेक्ट भी आते हैं, इसलिए इसे शुद्ध स्पोर्ट्स सिटी कहकर पेश करना ठीक नहीं।
अल हेबिया फोर्थ दायरा (स्पोर्ट्स सिटी और आसपास), तैयार फ्लैट, दिरहम में (AED)
| यूनिट | बिक्री अनुबंध | खरीद कीमत मध्यमान | किराया अनुबंध | मासिक किराया मध्यमान | सालाना किराया | प्रतिफल प्रतिशत |
|---|---|---|---|---|---|---|
| स्टूडियो | 195 | AED 436,455 | 576 | AED 3,333 | AED 39,996 | 9.2 |
| 1 बेडरूम | 248 | AED 672,457 | 525 | AED 4,972 | AED 59,664 | 8.9 |
| 2 बेडरूम | 155 | AED 1,010,000 | 228 | AED 7,083 | AED 84,996 | 8.4 |
| 3 बेडरूम | 23 | AED 1,800,000 | 28 | AED 7,958 | AED 95,496 | 5.3 |
ये इस पूरे पन्ने के सबसे ऊंचे आंकड़े हैं: स्टूडियो 9.2 प्रतिशत और 1 बेडरूम 8.9 प्रतिशत, और दोनों तरफ सैकड़ों अनुबंधों पर टिके हुए। सिर्फ 3 बेडरूम वाली पंक्ति कमजोर है: 23 बिक्री और 28 किराया अनुबंध। ऊंचे प्रतिफल की सीधी वजह कम खरीद कीमत है: 1 बेडरूम का मध्यमान AED 672,457, जो आज हमारे दिखाए सारे इलाकों में सबसे नीचे है।
दूसरा इलाका मिरदिफ है: वहां किराया अनुबंध तो काफी हैं, पर बिक्री अनुबंध श्रेणी के हिसाब से छह से 26 तक ही हैं। इतने पर न मध्यमान छापा जाता है न प्रतिफल, इसलिए हम सिर्फ इतना कहते हैं कि देखा और आधार नहीं मिला।
इस आंकड़े में क्या शामिल नहीं है
ऊपर का प्रतिफल शब्दशः सकल है: सालाना किराया बंटा खरीद कीमत, बिना कुछ घटाए। इसमें शामिल नहीं हैं: टावर की सालाना सर्विस चार्ज, दो किरायेदारों के बीच खाली महीने, मरम्मत, प्रॉपर्टी मैनेजमेंट की फीस, और खरीद के वक्त की मालिकाना हस्तांतरण फीस। हर किरायेदारी पर लौटने वाले खर्च भी शामिल नहीं: इजारी पंजीकरण AED 220, फ्लैट के लिए बिजली और पानी प्राधिकरण की जमानत AED 2,000, सालाना किराए की 5 प्रतिशत दलाली, और बिना फर्नीचर वाले अनुबंधों में सालाना किराए की 5 प्रतिशत सुरक्षा जमा।
इसलिए इन आंकड़ों को सिफारिश की तरह मत पढ़िए। यह अनुबंध के आंकड़ों पर की गई एक गणना है, जो इलाकों को क्रम में रखने और अपने ब्रोकर से सही सवाल पूछने के काम आती है; किसी एक यूनिट के शुद्ध हिसाब की जगह यह नहीं ले सकती।
यही इलाके क्यों
क्योंकि प्रतिफल के लिए दो सिरे चाहिए: उसी इलाके और उसी श्रेणी के बिक्री अनुबंध और किराया अनुबंध, दोनों। कई इलाकों में हमारे पास सिर्फ एक सिरा है। मसलन पाम जुमेराह और दुबई हिल्स की बिक्री कीमतें इस कट में हैं, पर उनके सामने किराया अनुबंध नहीं; इसलिए हम उनका प्रतिफल नहीं गिनते। आधे-अधूरे आंकड़ों से बना नतीजा सटीक दिखता है, होता नहीं।
हर पंक्ति के साथ उसकी अनुबंध संख्या इसीलिए दी है: सैकड़ों अनुबंधों पर टिकी पंक्ति और दर्जनों पर टिकी पंक्ति बराबर नहीं होतीं। तालिका की सबसे कमजोर पंक्तियां 3 बेडरूम की हैं, सबसे मजबूत 1 बेडरूम और स्टूडियो की।
अकसर पूछे जाने वाले सवाल
इस तालिका में सबसे ऊंचा प्रतिफल कौन सा है?
अरजान का 1 बेडरूम, सकल 8.2 प्रतिशत: सालाना किराया AED 69,552 और मध्यमान खरीद कीमत AED 852,500। किसी खर्च के कटने से पहले। अतिरिक्त तालिका में इससे भी ऊपर है: अल हेबिया फोर्थ का स्टूडियो, 9.2 प्रतिशत।
क्या सकल प्रतिफल ही मेरी जेब में आएगा?
नहीं। उसमें से सर्विस चार्ज, खाली महीने, मरम्मत और मैनेजमेंट फीस घटाइए, और खरीदते वक्त हस्तांतरण तथा दलाली की फीस जोड़िए। शुद्ध आंकड़ा हमेशा कम होता है, और कितना कम, यह इलाके से ज्यादा टावर और यूनिट पर निर्भर करता है।
गणना सिर्फ तैयार संपत्ति पर क्यों?
क्योंकि तैयार यूनिट आज किराए पर चढ़ सकती है। ऑफ-प्लान यूनिट डिलीवरी तक कोई किराया नहीं देती, और आज के किराए से उसका प्रतिफल निकालना दो अलग समय मिला देना है।
क्या ये आंकड़े इलाके की हर यूनिट पर लागू होते हैं?
नहीं, ये मध्यमान हैं। एक ही इलाके के अंदर निचले और ऊपरी चौथाई में बड़ी रकम का फासला होता है; हमारे इलाका-पन्नों पर हर श्रेणी का यह दायरा दिया गया है।
यह हिसाब किसी एक यूनिट पर लगवाना है?
पन्ने के नीचे पूछताछ का फॉर्म है। इलाका, बजट और बेडरूम लिख दीजिए; पूछताछ दुबई के उन ब्रोकरों तक जाती है जिन्हें अलग-अलग टावरों की सर्विस चार्ज पता होती है, और जवाब सीधे आपको मिलता है।
स्रोत और गणना का तरीका
इस पन्ने के सारे आंकड़े दुबई भूमि विभाग (Dubai Land Department) का बिक्री अनुबंध रजिस्टर, सितंबर 2026 की स्थिति से लिए गए हैं। हम इन्हें स्रोत का नाम देकर छापते हैं, अपने सर्वे के तौर पर नहीं। रकम यूएई दिरहम में है। मध्यमान वह कीमत है जिसके ऊपर आधे अनुबंध पड़ते हैं और नीचे आधे; यह औसत से ज्यादा भरोसेमंद है, क्योंकि एक बड़ा सौदा इसे हिला नहीं सकता। बिक्री रजिस्टर में बेडरूम की संख्या 96 प्रतिशत अनुबंधों में खुद लिखी होती है, इसलिए यहां हमें क्षेत्रफल से श्रेणी निकालने की जरूरत नहीं पड़ती, जैसा किराया पन्नों पर करना पड़ता है। इस पन्ने का प्रतिफल दो दर्ज आंकड़ों से गिना गया है; किसी तालिका में विज्ञापन की कीमत नहीं है।
नए आंकड़े सबसे पहले DXB Radar के टेलीग्राम चैनल पर आते हैं।