迪拜租金回报率：买价对全年租金，逐区计算
这一页只做一件事，并且把过程摆出来：全年租金除以买价。两个数字都来自迪拜土地局的登记册，一个来自买卖合同登记册，一个来自 Ejari 租赁合同登记册，没有一个是广告要价。表里是五个区，它们在两套登记册里都有足够的合同量，而且两边覆盖的是同一个地籍范围。
算法：月租金中位数乘以 12 得到全年租金，全年租金除以现房买价中位数，得到毛租金回报率。期房不计入，因为没有交付的房子不产生租金。每一个数字旁边都标了合同数，方便您自己判断分量。
完整表格：五个区的买价、租金与回报率
| 区域 | 户型 | 买卖合同数 | 买价中位数 | 租赁合同数 | 月租金中位数 | 全年租金 | 毛租金回报率 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Arjan | 开间 studio | 219 | AED 550,000 | 719 | AED 3,750 | AED 45,000 | 8.18% |
| Arjan | 一居室 | 276 | AED 852,500 | 606 | AED 5,796 | AED 69,552 | 8.16% |
| Arjan | 两居室 | 142 | AED 1,370,000 | 210 | AED 7,916 | AED 94,992 | 6.93% |
| Arjan | 三居室 | 27 | AED 1,900,000 | 26 | AED 10,416 | AED 124,992 | 6.58% |
| 商务湾 Business Bay | 开间 studio | 274 | AED 935,000 | 733 | AED 5,000 | AED 60,000 | 6.42% |
| 商务湾 Business Bay | 一居室 | 502 | AED 1,301,210 | 756 | AED 7,198 | AED 86,376 | 6.64% |
| 商务湾 Business Bay | 两居室 | 320 | AED 2,057,478 | 355 | AED 10,000 | AED 120,000 | 5.83% |
| 商务湾 Business Bay | 三居室 | 127 | AED 2,750,000 | 125 | AED 14,583 | AED 174,996 | 6.36% |
| 迪拜溪港 Dubai Creek Harbour | 一居室 | 222 | AED 1,500,000 | 1,339 | AED 7,500 | AED 90,000 | 6.00% |
| 迪拜溪港 Dubai Creek Harbour | 两居室 | 316 | AED 2,350,000 | 743 | AED 11,250 | AED 135,000 | 5.74% |
| 迪拜溪港 Dubai Creek Harbour | 三居室 | 108 | AED 3,538,238 | 149 | AED 17,500 | AED 210,000 | 5.94% |
| 迪拜码头 Dubai Marina | 一居室 | 545 | AED 1,150,000 | 755 | AED 7,083 | AED 84,996 | 7.39% |
| 迪拜码头 Dubai Marina | 两居室 | 421 | AED 2,000,000 | 590 | AED 10,416 | AED 124,992 | 6.25% |
| 迪拜码头 Dubai Marina | 三居室 | 158 | AED 3,203,170 | 316 | AED 15,000 | AED 180,000 | 5.62% |
| JVC | 开间 studio | 417 | AED 581,000 | 752 | AED 3,750 | AED 45,000 | 7.75% |
| JVC | 一居室 | 970 | AED 859,880 | 963 | AED 5,833 | AED 69,996 | 8.14% |
| JVC | 两居室 | 324 | AED 1,280,000 | 229 | AED 7,500 | AED 90,000 | 7.03% |
| JVC | 三居室 | 35 | AED 1,809,180 | 62 | AED 11,458 | AED 137,496 | 7.60% |
数据来源：迪拜土地局（Dubai Land Department）买卖合同登记册，数据状态为 2026 年 9 月。以上数字为注明出处的引用，不是我们自己的市场调查。
租金来源：迪拜土地局（Dubai Land Department）Ejari 租赁合同登记册，仅统计新签合同，数据状态为 2026 年 9 月。
表内最高的三行是 Arjan（开间 studio，8.18%）、Arjan（一居室，8.16%）和 JVC（一居室，8.14%）。最低的两行是 迪拜码头 Dubai Marina（三居室，5.62%）和 迪拜溪港 Dubai Creek Harbour（两居室，5.74%）。在区域层面上规律很清楚：买价越低的区，毛回报率越高。但同一个区内部并不总是单调的，例如商务湾三居室 6.36% 高于两居室 5.83%。这不是在说便宜的区更好，只是这个比值本身的反映。
完整的计算示例，以 JVC 一居室为例：月租金中位数 AED 5,833，来自 963 份租赁合同；乘以 12 等于 AED 69,996。现房买价中位数 AED 859,880，来自 970 份买卖合同。两者相除得到 8.14%。没有任何其他假设。
这个数字里没有包含什么
毛回报率就是毛的。以下费用都没有扣除：
- Ejari 合同登记费：AED 220
- 公寓的 DEWA 押金：AED 2,000（别墅为 AED 4,000）
- 中介佣金：全年租金的 5 个百分点
- 无家具房押金：全年租金的 5 个百分点
以上面那套 JVC 一居室为例，全年租金 AED 69,996，两项 5 个百分点的费用各约 AED 3,500。此外还有每年的物业费、产权过户费用、空置期和维修，这些我们没有逐项数据，所以不写数字。本页不提供投资建议，也不承诺任何结果，只展示这个除法。
一个必须知道的方法说明
这张表两边的居室数来源不同。买卖合同里的居室数是登记册本身记录的字段，填充率 96 个百分点。租赁合同里的居室数是按面积推算的，分界线为：开间不超过 57 平方米，一居室 58 到 95，两居室 96 到 146，三居室 147 到 260，四居室 261 平方米以上。
这些分界线用 2177 条同时标注居室数和面积的房源校准过，并用登记册中已记录居室数的买卖合同做了交叉验证：开间 37 对 42 平方米，一居室 75 对 74，两居室 120 对 117，三居室 172 对 177，偏差都小于 5 平方米。即便如此，类别在现实中是重叠的：10% 到 90% 的两居室面积落在 92 到 149 平方米之间。实际含义是：请相信这张表里各区的排序，不要相信小数点后第二位。
还有一个口径限制：租金只统计新签合同。续租受涨幅上限约束，价格更低。也就是说，表里的回报率对应的是重新出租的房子，不是留着老租客的房子。
常见问题
哪个区回报率最高？
在这五个区里是 Arjan 的开间 studio，8.18%。但请连着合同数一起读，并且记住：高回报率通常意味着入场价更低、租赁市场更敏感。这张表给出排序，不替您做决定。
为什么不算期房的回报率？
因为没有交付的房子不产生租金，登记册里也没有对应的租赁合同。任何针对期房的回报率数字，依据的都是对未来租金的假设，不是合同。
为什么是这五个区？
因为回报率只有在分子分母都来自登记合同、而且覆盖同一个地籍范围时才有意义。这五个区是买家问得最多、两套登记册数据都充足的；其他区也有数据，会在开间对比页出现。棕榈岛和 Dubai Hills 没有可用的分户型租金数据；Al Furjan 在租赁登记册里与 Discovery Gardens 合并在同一个地籍范围内，而买卖数据只是 Al Furjan，两边口径不一致，相除得到的数字不属于任何一个区。没有的数字我们不编。
表里没有我想要的区或户型？
本页下方有询价表单。写清楚区域、户型和预算上限，询价会转给迪拜的房产中介，由他们直接回复您。每天新登记的成交数据发布在 DXB Radar 电报频道。