迪拜码头(Dubai Marina)租客实际付了多少:1,888 份登记租约

迪拜码头在迪拜土地局 (Dubai Land Department) 的租约登记库里有 1,888 份新签合同。这个片区在登记系统里的地籍名是「Marsa Dubai」,公主塔、Elite Residence、Bay Central 都在这个范围内。下面表格里的数字是合同上写明并已签署的租金,不是房源广告上的报价。

迪拜码头公寓月租金,按登记合同

本页每张表里的 n 指样本量:该行数字所依据的登记合同份数。没有 n 的中位数不是结论,只是猜测。

数据来源:迪拜土地局 (Dubai Land Department) 的 Ejari 租约登记库,数据截至 2026 年 9 月。以上数字为注明出处的引用,不是我们自行采集的样本。

先看一居室:中位数 AED 7,083 每月,来自 755 份合同。中间那一半合同落在 AED 6,000 到 AED 9,142 之间。换句话说,同一个片区内部的差距比片区之间的差距还大;谁要是只说「迪拜码头租金多少」,却不说是几居室、样本有多少份合同,那句话就没有信息量。开间 172 份合同,中位数 AED 5,000;两居室 590 份合同,中位数 AED 10,416;三居室 316 份合同,中位数 AED 15,000。四居室只有 55 份合同,中位数 AED 21,666,请按这个样本量来读。

再看完整区间。一居室里最低的一份登记合同是 AED 1,666 每月,最高的是 AED 25,416。开间的区间窄得多,从 AED 3,333 到 AED 10,000。楼盘、楼层、有没有海景、带不带家具,拉开的就是这个差距。

合同价与挂牌价差多少

上面那张表是已经付出去的租金,下面这张是房源广告上要的价。两者不要放在同一行里比:一个是谈判的结果,一个是谈判的起点。

挂牌报价取自 propertyfinder.ae 的房源广告,不与登记合同租金混列。

把报价中位数对照合同中位数,各户型的差距是:开间高 16.7%、一居室高 11.8%、两居室高 12%、三居室高 33.3%、四居室高 53.8%。小户型差得少,因为成交频繁,业主很快就会松口。三居室和四居室差得多,因为高端房源可以在网站上挂很久,而且几乎不会按挂牌价签约。房源网站展示的是上面这一行,土地局登记库展示的是下面那一行。

这些数字是怎么算出来的

用之前请先看清三件事。第一,只统计新签租约。迪拜的续租受涨幅上限约束,价格系统性地低于市场价;如果把续租一起算进来,数字会偏低,对正在找房的人反而误导。第二,租约登记库里的居室数几乎每份合同都是空的,所以户型是按建筑面积推算的:开间不超过 57 平方米,一居室 58 至 95,两居室 96 至 146,三居室 147 至 260,四居室 261 平方米以上。这套边界用我们自己 2,177 条同时带居室数和面积的房源校准,再拿居室数已登记的买卖合同做交叉验证:开间 37 对 42,一居室 75 对 74,两居室 120 对 117,三居室 172 对 177 平方米,两个互相独立的来源,偏差不到 5 平方米。第三,这些区间在现实中是互相重叠的:两居室里有 10% 至 90% 落在 92 至 149 平方米之间,所以一套 95 平方米的房子可能在广告上写一居室,在我们表里落进两居室。

常见问题

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