迪拜码头买公寓：按户型看登记成交价
迪拜码头（Dubai Marina）在土地局登记册里有 1,161 份现房买卖合同，期房只有 34 份。这个比例本身就说明了这个区的性质：它是一个已经建成的区，不是工地。产权登记册里的地籍名是 Marsa Dubai，Princess Tower、Elite Residence、Bay Central 都在这个范围内，地铁站是 Jumeirah Beach Residency。
迪拜码头现房：登记成交价
| 户型 | 合同数 | 25% 分位 | 中位价 | 75% 分位 | 每平方米中位价 |
|---|---|---|---|---|---|
| 一居室 | 545 | AED 1,052,173 | AED 1,150,000 | AED 1,607,249 | AED 16,355 |
| 两居室 | 421 | AED 1,400,000 | AED 2,000,000 | AED 2,736,000 | AED 15,699 |
| 三居室 | 158 | AED 2,400,000 | AED 3,203,170 | AED 4,300,000 | AED 14,911 |
| 四居室 | 37 | AED 2,500,000 | AED 4,100,000 | AED 5,985,000 | AED 14,301 |
数据来源：迪拜土地局（Dubai Land Department）买卖合同登记册，数据状态为 2026 年 9 月。以上数字为注明出处的引用，不是我们自己的市场调查。
一居室：545 份合同，中位价 AED 1,150,000，中间一半从 AED 1,052,173 到 AED 1,607,249，两端相差 AED 555,076。两居室：421 份合同，中位价 AED 2,000,000。三居室：158 份，中位价 AED 3,203,170。四居室只有 37 份合同，中位价 AED 4,100,000 只能当信号读。
关于表格的完整性说明一句：本页所用的买卖数据中，迪拜码头没有单独的开间行。上面四行就是我们手上的全部，没有的行我们不补。作为对照，商务湾的现房开间有 274 份合同，中位价 AED 935,000。
每平方米中位价：一居室 AED 16,355，两居室 AED 15,699，三居室 AED 14,911，四居室 AED 14,301。户型越大，单位面积越便宜，这个规律在迪拜码头同样成立。买卖合同里的居室数由登记册记录，填充率 96 个百分点，不是我们推算的。
迪拜码头期房：样本很小
| 户型 | 合同数 | 25% 分位 | 中位价 | 75% 分位 | 每平方米中位价 |
|---|---|---|---|---|---|
| 一居室 | 14 | AED 1,164,448 | AED 1,802,500 | AED 2,600,997 | AED 24,078 |
| 两居室 | 13 | AED 2,090,000 | AED 3,250,000 | AED 3,862,497 | AED 25,462 |
| 三居室 | 7 | AED 2,395,331 | AED 4,587,888 | AED 5,400,000 | AED 25,634 |
数据来源：迪拜土地局（Dubai Land Department）买卖合同登记册，数据状态为 2026 年 9 月。以上数字为注明出处的引用，不是我们自己的市场调查。
这张表要谨慎读：一居室背后 14 份合同，两居室 13 份，三居室 7 份。在这样的样本量下，两三笔大额成交就能改变中位数。能确定的只有方向：迪拜码头的期房比现房贵，一居室高 57 个百分点，两居室高 62 个；每平方米是 AED 24,078 对 AED 16,355。不要把两张表合成一个所谓的迪拜码头均价，那个数字对应不到任何一套房。
登记租金与毛回报率
租金来自另一个登记册，单独成表。和买价相除得到毛租金回报率。
| 户型 | 租赁合同数 | 月租金中位数 | 全年租金 | 现房买价中位数 | 毛租金回报率 |
|---|---|---|---|---|---|
| 一居室 | 755 | AED 7,083 | AED 84,996 | AED 1,150,000 | 7.39% |
| 两居室 | 590 | AED 10,416 | AED 124,992 | AED 2,000,000 | 6.25% |
| 三居室 | 316 | AED 15,000 | AED 180,000 | AED 3,203,170 | 5.62% |
| 四居室 | 55 | AED 21,666 | AED 259,992 | AED 4,100,000 | 6.34% |
租金来源：迪拜土地局（Dubai Land Department）Ejari 租赁合同登记册，仅统计新签合同，数据状态为 2026 年 9 月。
一居室 7.39% 是这个区里最高的，三居室 5.62% 最低。原因很简单：三居室买价中位数 AED 3,203,170，月租金中位数只有 AED 15,000，买价涨得比租金快。四居室 6.34% 这一行背后是 37 份买卖合同和 55 份租赁合同，当信号读即可。以上都是毛回报率，未扣 Ejari 登记费 AED 220、DEWA 押金 AED 2,000、中介佣金（全年租金的 5 个百分点）、押金（同样 5 个百分点）和物业费。本页不构成投资建议。
常见问题
迪拜码头和商务湾哪个便宜？
现房一居室：迪拜码头中位价 AED 1,150,000（545 份合同），商务湾 AED 1,301,210（502 份）。每平方米：迪拜码头 AED 16,355，商务湾 AED 17,700。两居室两个区很接近：AED 2,000,000 对 AED 2,057,478。
在迪拜码头买房能拿黄金签证吗？
房产途径门槛 AED 2,000,000，而现房两居室的中位价正好是 AED 2,000,000，也就是说一半的两居室成交在门槛之下，一半在门槛之上。一居室中位价 AED 1,150,000，单套达不到门槛。两年期投资者签证自 2026 年 4 月起对单独产权人无最低金额，共有产权按每份 AED 400,000 计。请在签约前向主管部门核实。
为什么一居室的 25% 分位这么高？
迪拜码头现房一居室的 25% 分位是 AED 1,052,173，即四分之一的成交低于这个价。在一个塔楼之间、楼层之间差异很大的海滨区，分位数比中位数更有用：中间一半一直延伸到 AED 1,607,249，楼层、朝向和是否带家具都在里面。
想找特定塔楼或特定景观，表里没有？
本页下方有询价表单。写清楚塔楼、户型和预算上限，询价会转给迪拜的房产中介。每天新登记的成交数据发布在 DXB Radar 电报频道。