迪拜低价租房区:JVC、Arjan 与 Al Furjan 的登记租金
本次读数里最便宜的开间不在 JVC 朱美拉村圆环,也不在 Arjan,而在 Al Warsan First:每月 AED 2,583。这不是某一条房源的报价,而是 596 份登记新签租约的正中间。同一片区的一居室是 AED 3,666,来自 533 份合同。
作个对照,大家最先想到的两个片区:JVC 朱美拉村圆环的开间中位数是 AED 3,750,来自 752 份合同;Arjan 同样是 AED 3,750,来自 719 份。也就是每月比 Al Warsan First 多 AED 1,167;摊到一年,这就是「便宜」和「非常便宜」之间的差别。
数据来源:迪拜土地局 Ejari 租约登记库,截至 2026 年 9 月。登记库使用的地籍名:Al Barsha South Fourth 就是 JVC 朱美拉村圆环,Al Barshaa South Third 就是 Arjan,Jabal Ali First 同时覆盖 Al Furjan 与探索花园,Al Hebiah Fourth 同时覆盖迪拜体育城与 Tilal Al Ghaf,Wadi Al Safa 2 就是 Liwan,Wadi Al Safa 3 则同时覆盖 Majan、Al Barari 与 Living Legends。
按开间租金排出的最便宜片区
| 片区 | 开间 (studio) | 一居室 | 两居室 | 三居室 |
|---|---|---|---|---|
| Al Warsan First | AED 2,583 (n = 596) | AED 3,666 (n = 533) | AED 5,375 (n = 50) | AED 8,397 (n = 14) |
| Muhaisanah Fourth | AED 2,916 (n = 84) | AED 4,166 (n = 202) | AED 5,416 (n = 138) | AED 7,250 (n = 27) |
| Arabian Ranches III 与 Dubailand | AED 3,166 (n = 222) | AED 4,416 (n = 252) | AED 5,833 (n = 145) | AED 7,657 (n = 17) |
| 迪拜体育城与 Tilal Al Ghaf | AED 3,333 (n = 576) | AED 4,972 (n = 525) | AED 7,083 (n = 228) | AED 7,958 (n = 28) |
| Madinat Al Mataar | AED 3,333 (n = 343) | AED 4,750 (n = 307) | AED 6,666 (n = 173) | AED 8,833 (n = 52) |
| Majan(含 Al Barari 与 Living Legends) | AED 3,333 (n = 212) | AED 5,000 (n = 296) | AED 7,083 (n = 162) | AED 8,750 (n = 67) |
| Nadd Hessa | AED 3,416 (n = 342) | AED 4,750 (n = 529) | AED 6,750 (n = 150) | AED 9,166 (n = 35) |
| Me'Aisem First | AED 3,500 (n = 469) | AED 5,666 (n = 795) | AED 8,750 (n = 340) | AED 15,000 (n = 37) |
| Liwan 利万(Dubailand Residence Complex) | AED 3,500 (n = 173) | AED 4,666 (n = 511) | AED 6,500 (n = 141) | AED 7,500 (n = 25) |
| Al Furjan 与探索花园 | AED 3,666 (n = 395) | AED 5,666 (n = 392) | AED 8,583 (n = 221) | AED 10,708 (n = 30) |
| JVC 朱美拉村圆环 | AED 3,750 (n = 752) | AED 5,833 (n = 963) | AED 7,500 (n = 229) | AED 11,458 (n = 62) |
| Arjan | AED 3,750 (n = 719) | AED 5,796 (n = 606) | AED 7,916 (n = 210) | AED 10,416 (n = 26) |
| JVT 朱美拉三角村 | AED 3,750 (n = 204) | AED 5,618 (n = 247) | AED 7,333 (n = 77) | AED 9,166 (n = 11) |
本页每张表里的 n 指样本量:该行数字所依据的登记合同份数。没有 n 的中位数不是结论,只是猜测。
谁能进这张表由两条规则决定,两条都写在这里,不靠默认。第一,片区的开间登记合同不能少于 50 份,低于这个数,几笔成交就能决定中位数。第二,它的开间中位数要在 AED 3,750 或以下。在通过合同门槛的 23 个片区里,有 13 个同时通过了价格线 - 整份租金读数一共 29 个片区。这条线不是为了好看凑的整数:AED 3,750 上有三个片区并列,任何更紧的名单都会把这个并列从中间切开,把其中一个因为合同份数少而不是因为租金高踢出去。
这里有三个片区是本次读数新增的,它们的登记分区需要一句提醒。Wadi Al Safa 3 不只包含 Majan;Al Barari 和 Living Legends 也在同一个分区里,所以这一行用三个名字标注,不能当作 Majan 单独的价格来读。Wadi Al Safa 2 就是 Liwan,也就是 Dubailand Residence Complex。JVT 朱美拉三角村正好压在线上:它的开间中位数是 AED 3,750,来自 204 份合同,和 JVC 朱美拉村圆环、Arjan 齐平 - 正因为齐平,它才留在表里。
这里有好几个片区在我们的地名表里没有通行的市场名:Al Warsan First、Muhaisanah Fourth、Nadd Hessa、Madinat Al Mataar 和 Me'Aisem First 都按登记库使用的地籍名出现。编一个好听的名字,只会切断数字和它来源之间的联系。
便宜片区内部的差距有多大
| 片区与户型 | 合同数 | 25 分位 | 中位数 | 75 分位 |
|---|---|---|---|---|
| Al Warsan First, 开间 (studio) | 596 | AED 2,416 | AED 2,583 | AED 2,833 |
| Al Warsan First, 一居室 | 533 | AED 3,333 | AED 3,666 | AED 4,333 |
| Muhaisanah Fourth, 一居室 | 202 | AED 3,750 | AED 4,166 | AED 5,000 |
| 迪拜体育城与 Tilal Al Ghaf, 开间 (studio) | 576 | AED 3,000 | AED 3,333 | AED 3,583 |
| Majan(含 Al Barari 与 Living Legends), 开间 (studio) | 212 | AED 2,473 | AED 3,333 | AED 3,750 |
| Liwan 利万(Dubailand Residence Complex), 一居室 | 511 | AED 4,333 | AED 4,666 | AED 5,250 |
| JVC 朱美拉村圆环, 开间 (studio) | 752 | AED 3,333 | AED 3,750 | AED 4,166 |
| JVC 朱美拉村圆环, 一居室 | 963 | AED 5,000 | AED 5,833 | AED 6,250 |
| Arjan, 开间 (studio) | 719 | AED 3,333 | AED 3,750 | AED 4,166 |
| Arjan, 一居室 | 606 | AED 4,583 | AED 5,796 | AED 6,666 |
| Al Furjan 与探索花园, 开间 (studio) | 395 | AED 3,333 | AED 3,666 | AED 4,000 |
| Al Furjan 与探索花园, 一居室 | 392 | AED 5,208 | AED 5,666 | AED 6,250 |
Al Warsan First 是本页最紧的市场:596 份开间合同里,中间一半落在 AED 2,416 到 AED 2,833 之间,带宽只有 AED 417。这是房源高度同质的特征,一套和另一套差不多。Arjan 的一居室正相反:606 份合同从 AED 4,583 铺到 AED 6,666,宽到楼盘比片区更重要。
便宜片区里的要价与成交价
| 片区 | 户型 | 合同中位数 (n) | 报价中位数 (n) |
|---|---|---|---|
| JVC 朱美拉村圆环 | 开间 (studio) | AED 3,750 (n = 752) | AED 4,167 (n = 76) |
| JVC 朱美拉村圆环 | 一居室 | AED 5,833 (n = 963) | AED 6,000 (n = 76) |
| JVC 朱美拉村圆环 | 两居室 | AED 7,500 (n = 229) | AED 8,750 (n = 76) |
| Arjan | 开间 (studio) | AED 3,750 (n = 719) | AED 4,083 (n = 77) |
| Arjan | 一居室 | AED 5,796 (n = 606) | AED 6,250 (n = 75) |
| Arjan | 两居室 | AED 7,916 (n = 210) | AED 9,375 (n = 76) |
| 迪拜体育城与 Tilal Al Ghaf | 开间 (studio) | AED 3,333 (n = 576) | AED 3,667 (n = 76) |
| 迪拜体育城与 Tilal Al Ghaf | 一居室 | AED 4,972 (n = 525) | AED 5,417 (n = 77) |
| 迪拜体育城与 Tilal Al Ghaf | 两居室 | AED 7,083 (n = 228) | AED 7,250 (n = 75) |
| Majan(含 Al Barari 与 Living Legends) | 开间 (studio) | AED 3,333 (n = 212) | AED 4,083 (n = 76) |
| Majan(含 Al Barari 与 Living Legends) | 一居室 | AED 5,000 (n = 296) | AED 6,250 (n = 77) |
| Majan(含 Al Barari 与 Living Legends) | 两居室 | AED 7,083 (n = 162) | AED 8,332 (n = 75) |
| Liwan 利万(Dubailand Residence Complex) | 开间 (studio) | AED 3,500 (n = 173) | AED 3,750 (n = 56) |
| Liwan 利万(Dubailand Residence Complex) | 一居室 | AED 4,666 (n = 511) | AED 5,000 (n = 75) |
| Liwan 利万(Dubailand Residence Complex) | 两居室 | AED 6,500 (n = 141) | AED 7,917 (n = 75) |
JVC 朱美拉村圆环的一居室两边几乎贴在一起:要价 AED 6,000,成交 AED 5,833。两居室上,JVC 朱美拉村圆环差 AED 1,250 每月,Arjan 差 AED 1,459。两个新片区的口子更大:Majan 的两居室差 AED 1,249,Liwan 差 AED 1,417。而 Al Warsan First、Muhaisanah Fourth 和 Nadd Hessa 在我们的读数里根本没有房源。这本身就是一个结论:迪拜最便宜的房子是绕开大平台出租的,靠物业管理和楼里贴的告示。
居室数是怎么定出来的
租约登记库里的居室数一栏几乎每份合同都是空的,所以户型是按建筑面积推算的。分界如下:开间不超过 57 平方米,一居室 58 至 95,两居室 96 至 146,三居室 147 至 260,四居室 261 平方米以上。这套边界用我们自己 2,177 条同时写明居室数和面积的房源校准,再拿居室数已登记的买卖合同交叉验证:开间 37 对 42 平方米,一居室 75 对 74,两居室 120 对 117,三居室 172 对 177,两个互相独立的来源偏差不到 5 平方米。
需要说清楚的一点:这些区间在现实中是互相重叠的。两居室里有 10% 至 90% 落在 92 至 149 平方米之间,所以一套宽敞的一居室可能落进两居室,一套紧凑的两居室可能落进一居室。开间在登记库里是独立的物业类型,根本不用推算。买卖合同没有这个问题:那里的居室数有 96% 的记录是填好的。
只算新签租约
这里只统计新签租约。续租受涨幅上限约束,价格系统性地偏低;它描述的是一个已经住着的租客,而不是现在要搬家的人会拿到的报价。一次涵盖多套房的整批合同也被排除在外,因为业主用一份文件出租四十套房会把中位数拉低。
常见问题
迪拜哪里租金最低?
Al Warsan First。开间中位数每月 AED 2,583,来自 596 份登记新签租约;一居室 AED 3,666,来自 533 份。其次是 Muhaisanah Fourth,84 份开间合同,中位数 AED 2,916。
表里收了哪些片区,依据是什么?
所有开间登记合同不少于 50 份、并且开间中位数不高于 AED 3,750 的片区:通过合同门槛的 23 个片区里的 13 个。两个条件都写出来,是为了让这份名单可以被重新算一遍。
折成一年是多少?
Al Warsan First 的开间一年 AED 30,996,一居室 AED 43,992。同样两个户型在 JVC 朱美拉村圆环是 AED 45,000 和 AED 69,996。
Al Furjan 和探索花园为什么合并计算?
因为租约登记库把两者放在同一个地籍分区 Jabal Ali First 里。数据无法拆开,所以我们把两个名字都写出来。Al Hebiah Fourth 里的迪拜体育城与 Tilal Al Ghaf 同理,Wadi Al Safa 3 里的 Majan、Al Barari 与 Living Legends 也一样。
三居室的数字可信吗?
只能当方向读。Al Warsan First 的三居室有 14 份合同,Arjan 有 26 份。开间和一居室那几行都建立在几百份合同上,数字是稳的。
数据来源:迪拜土地局 (Dubai Land Department) 的 Ejari 租约登记库,数据截至 2026 年 9 月。以上数字为注明出处的引用,不是我们自行采集的样本。
挂牌价:我们自己对 propertyfinder.ae 房源的读数,截至 2026 年 9 月。挂牌价是要价,不是成交,本页从不把它和合同租金放进同一列。
迪拜土地局登记库的最新测算,会先发在 DXB Radar 的 Telegram 频道:t.me/dxbradar。