迪拜市中心租金：Downtown、Sheikh Zayed Road 与扎比尔的登记合同数据
这个页面过去写的是三条房源广告里的报价。现在换了底子：Downtown Dubai 的 2,196 份登记租赁合同，加上扎比尔（Zabeel）的 190 份，截至 2026 年 9 月。表里的金额是租客真正签下的月租，不是房东开口要的价。
数据来源：迪拜土地局（Dubai Land Department）Ejari 租赁合同登记数据，截至 2026 年 9 月。数据在注明出处的前提下引用，并非我们自行采集的调查结果。
Downtown Dubai：2,196 份合同的月租分布
| 户型 | 合同数 | 25 分位 | 中位数 | 75 分位 | 最低 | 最高 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 开间 | 90 | AED 5,166 | AED 6,023 | AED 7,916 | AED 3,333 | AED 10,000 |
| 一居室 | 643 | AED 8,333 | AED 9,166 | AED 10,000 | AED 1,000 | AED 17,500 |
| 二居室 | 962 | AED 12,333 | AED 15,000 | AED 18,333 | AED 1,041 | AED 36,916 |
| 三居室 | 501 | AED 20,416 | AED 25,833 | AED 28,750 | AED 4,166 | AED 51,666 |
Downtown 的一居室按 643 份合同的中位数是每月 AED 9,166，折合每年 AED 109,992。一半的合同落在 AED 8,333 到 AED 10,000 之间，区间很窄，说明这个户型基本没有砍价余地。二居室是全区最大的一类，962 份合同，中位数每月 AED 15,000，即每年 AED 180,000。开间在 Downtown 很少，只有 90 份合同，中位数 AED 6,023。
两端的数字不要当行情看。一居室最低登记 AED 1,000、最高 AED 17,500，二居室最低 AED 1,041：这类记录多半是不满一年的合同、产权份额或公司宿舍安排。做预算请以 25 分位和 75 分位为准。登记系统里这一片的名称是 Burj Khalifa，指的就是 Downtown。
扎比尔：190 份合同，另一幅图景
| 户型 | 合同数 | 25 分位 | 中位数 | 75 分位 | 最低 | 最高 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 一居室 | 80 | AED 7,895 | AED 8,333 | AED 9,166 | AED 2,500 | AED 13,156 |
| 二居室 | 91 | AED 12,083 | AED 12,916 | AED 14,583 | AED 7,500 | AED 20,833 |
| 三居室 | 19 | AED 35,833 | AED 51,666 | AED 62,500 | AED 33,240 | AED 75,000 |
扎比尔在登记系统里分成 Zaabeel First 和 Zaabeel Second，只是同一地名的两种拼写。这里的一居室中位数 AED 8,333，低于 Downtown 的 AED 9,166，而从这里步行就能到迪拜相框和世界贸易中心。三居室是另一回事：中位数 AED 51,666，但只有 19 份合同。19 份合同撑不起一个市场价，这一行只能读作量级。
挂牌报价：单独一张表，不与合同混排
下面是房源广告里要的价。这些数字被刻意放在另一张表里：挂牌价系统性高于成交价，把两者并排放在同一张表内会误导读者。
| 片区与户型 | 房源数 | 最低 | 中位数 | 最高 |
|---|---|---|---|---|
| Downtown 开间 | 76 | AED 4,992 | AED 7,875 | AED 12,500 |
| Downtown 一居室 | 77 | AED 7,083 | AED 9,167 | AED 20,833 |
| Downtown 二居室 | 77 | AED 10,000 | AED 16,667 | AED 37,500 |
| Downtown 三居室 | 76 | AED 13,333 | AED 28,333 | AED 54,167 |
| Downtown 四居室 | 75 | AED 41,666 | AED 129,167 | AED 208,333 |
| Sheikh Zayed Road 一居室 | 3 | AED 8,749 | AED 9,166 | AED 9,500 |
| 扎比尔 二居室（豪华房源） | 4 | AED 56,666 | AED 62,500 | AED 66,583 |
| 世界贸易中心 三居室（豪华房源） | 3 | AED 56,250 | AED 57,916 | AED 57,916 |
Sheikh Zayed Road、扎比尔的豪华塔楼和世界贸易中心，我们完全没有合同数据，每一行只有三到四条房源。这样的样本量算不出统计意义上的中位数，那只是三个价签。之所以仍然保留，是因为这些地址眼下没有别的可用信息；但我们不会把它包装成市场水平。
要价与成交价之间的差距说明什么
Downtown 的对照很有意思。一居室的挂牌中位数 AED 9,167 与合同中位数 AED 9,166 几乎完全一致：这个户型周转太快，房东一开始就把价定在真实水平上。开间正好相反：要价 AED 7,875，签约 AED 6,023，差距约 31 %。二居室差距约 11 %，三居室约 10 %。
由此得出的结论很直接：在 Downtown，开间和大户型值得谈价，一居室基本谈不动。四居室在我们的合同数据里没有对应行，只有 75 条挂牌房源，而挂牌价说明不了成交金额。
房间数是怎么划分的
登记数据里公寓不写卧室数，卧室数按面积推算，分界如下。
| 户型 | 面积区间（平方米） |
|---|---|
| 开间 | 57 以下 |
| 一居室 | 58 至 95 |
| 二居室 | 96 至 146 |
| 三居室 | 147 至 260 |
| 四居室 | 261 以上 |
这组分界线用 2,177 条同时标注面积和卧室数的自有房源校准过，再用登记信息中带卧室数的买卖合同做交叉验证，两个来源的中位数差距不到 5 平方米。
| 户型 | 自有房源面积中位数 | 买卖合同面积中位数 |
|---|---|---|
| 开间 | 37 平方米 | 42 平方米 |
| 一居室 | 75 平方米 | 74 平方米 |
| 二居室 | 120 平方米 | 117 平方米 |
| 三居室 | 172 平方米 | 177 平方米 |
这些数字是怎么来的
只统计新签合同。续租合同被排除在外：续租时的涨幅受租金上限规定约束，金额系统性低于市场水平，对正在找房的人没有参考意义。一份合同覆盖多套房的整栋租赁也已剔除。表中金额均为月租，即合同年租金除以 12。
登记数据里没有公寓的卧室数量，卧室数按上面的面积区间推算：开间 57 以下，一居室 58 至 95，二居室 96 至 146，三居室 147 至 260，四居室 261 以上，单位为平方米。这组分界线来自我们自己 2,177 条同时标注面积和卧室数的房源，并用登记信息中带卧室数的买卖合同做了交叉验证，两个互相独立的来源在每个户型上的面积中位数差距都不到 5 平方米。
面积区间存在重叠，这一点必须说明：二居室中间 80 % 的面积落在 92 到 149 平方米之间。靠近分界线的单套房源可能被归进相邻的一行。合同数以百计的行里，这种偏移对中位数几乎没有影响；合同数很少的行里则会看得出来。
怎样自己核对这些数字
第一步看合同数那一列。中位数背后有几百份合同时，它是一个稳定的数字；只有十几份时，它只能说明量级。本页每一行都写出了合同数，就是为了让读者自己判断哪一行能用。
第二步看 25 分位和 75 分位的距离。距离窄，说明这一类房源同质、议价空间小；距离宽，说明同一个户型里房子差别很大，看房时要多跑几套。
第三步不要用最低价和最高价做预算。登记数据里包含不满一年的合同、份额登记和公司安排，这些都会落在两端。真正能拿来谈判的区间是 25 分位到 75 分位。
第四步分清挂牌价和合同价。本页把两者放在不同的表里，绝不混排：挂牌价是房东要的价，合同价是租客签下的价，二者在同一张表里并列会让人误以为可以直接比较。
常见问题
每月 AED 5,166 能在 Downtown 租到开间吗？
这是 25 分位，也就是说每四份开间合同里有一份签在这个价位或更低。但 Downtown 的开间很少：整批数据里只有 90 份合同，二居室却有 962 份。这类房源出手很快，等待时间比一居室长得多。
表里是月租还是年租？
是月租，即合同年租金除以 12。迪拜通常用一到四张支票预付，所以年度金额要心里有数：Downtown 一居室按中位数是每年 AED 109,992。
为什么 Sheikh Zayed Road 没有合同中位数？
因为登记系统里这条走廊不是独立地块，沿线地址被归入相邻区域，其中就包括 Burj Khalifa 和 Zaabeel。我们手上只有三条挂牌房源，它们放在挂牌表里。
扎比尔比 Downtown 便宜多少？
一居室 AED 8,333 对 AED 9,166，二居室 AED 12,916 对 AED 15,000。差距明显，但扎比尔的供应量小得多：190 份合同对 2,196 份。
这些数字能直接用来谈租金吗？
可以，但要带上合同数一起谈。拿 Downtown 二居室举例，962 份合同的中位数 AED 15,000 是有分量的参照；扎比尔三居室 19 份合同的中位数则不足以当作谈判依据。
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