迪拜市中心还是商务湾:两个邻居,两个租金层级
两个片区之间隔着十五分钟步行路和一条水道,租金拉开的距离比这大得多:迪拜市中心 Downtown 的两居室合同中位数是每月 AED 15,000,来自 962 份登记新签租约;商务湾 Business Bay 同一户型是 AED 10,000,来自 355 份。
本页所有数字都来自迪拜土地局 Ejari 登记库里的新签租约,数据截至 2026 年 9 月。迪拜市中心 Downtown 在登记系统里用的地籍名是 Burj Khalifa,商务湾 Business Bay 用的就是自己的名字。
两个片区正面对比
| 户型 | 迪拜市中心 Downtown (n) | 商务湾 Business Bay (n) | 差额 | 溢价 |
|---|---|---|---|---|
| 开间 (studio) | AED 6,023 (n = 90) | AED 5,000 (n = 733) | AED 1,023 | 20.5% |
| 一居室 | AED 9,166 (n = 643) | AED 7,198 (n = 756) | AED 1,968 | 27.3% |
| 两居室 | AED 15,000 (n = 962) | AED 10,000 (n = 355) | AED 5,000 | 50.0% |
| 三居室 | AED 25,833 (n = 501) | AED 14,583 (n = 125) | AED 11,250 | 77.1% |
本页每张表里的 n 指样本量:该行数字所依据的登记合同份数。没有 n 的中位数不是结论,只是猜测。
户型越大,溢价越高。开间上迪拜市中心 Downtown 贵 20.5%,一居室 27.3%,两居室 50.0%,三居室 77.1%。在哈利法塔旁边住得小,多花的钱有限;要在那里住得宽敞,代价就很重,因为迪拜市中心 Downtown 的大户型面对的是塔与音乐喷泉,而商务湾 Business Bay 的大户型面对的是水道和对面的写字楼。
每个片区内部的分布
| 片区 | 户型 | 合同数 | 25 分位 | 中位数 | 75 分位 |
|---|---|---|---|---|---|
| 迪拜市中心 Downtown | 开间 (studio) | 90 | AED 5,166 | AED 6,023 | AED 7,916 |
| 迪拜市中心 Downtown | 一居室 | 643 | AED 8,333 | AED 9,166 | AED 10,000 |
| 迪拜市中心 Downtown | 两居室 | 962 | AED 12,333 | AED 15,000 | AED 18,333 |
| 迪拜市中心 Downtown | 三居室 | 501 | AED 20,416 | AED 25,833 | AED 28,750 |
| 商务湾 Business Bay | 开间 (studio) | 733 | AED 4,500 | AED 5,000 | AED 5,666 |
| 商务湾 Business Bay | 一居室 | 756 | AED 6,416 | AED 7,198 | AED 8,333 |
| 商务湾 Business Bay | 两居室 | 355 | AED 8,958 | AED 10,000 | AED 11,666 |
| 商务湾 Business Bay | 三居室 | 125 | AED 12,083 | AED 14,583 | AED 16,916 |
| 商务湾 Business Bay | 四居室 | 17 | AED 22,500 | AED 42,307 | AED 66,666 |
本页最有用的数字藏在一居室两行里。商务湾 Business Bay 的 75 分位是每月 AED 8,333,迪拜市中心 Downtown 的 25 分位是 AED 8,333:同一个数。也就是说,商务湾 Business Bay 最贵的一居室,价格等于迪拜市中心 Downtown 最便宜的一居室。在这个面积段上选片区,其实是在一个市场的顶端和另一个市场的底端之间做选择。
商务湾 Business Bay 还登记了 17 份四居室合同,中位数 AED 42,307,75 分位 AED 66,666。样本这么小时,一笔成交就能挪动中位数,所以这一行只留在明细表里,不放到别处。迪拜市中心 Downtown 在本次读数里根本没有形成独立的四居室类别。
要价与成交价
挂牌价来自房源,合同租金来自登记库。这里把它们放在不同的列里,因为它们回答的是两个问题:要多少,和实际付了多少。
| 户型 | 片区 | 合同中位数 (n) | 报价中位数 (n) |
|---|---|---|---|
| 开间 (studio) | 迪拜市中心 Downtown | AED 6,023 (n = 90) | AED 7,875 (n = 76) |
| 开间 (studio) | 商务湾 Business Bay | AED 5,000 (n = 733) | AED 5,833 (n = 77) |
| 一居室 | 迪拜市中心 Downtown | AED 9,166 (n = 643) | AED 9,167 (n = 77) |
| 一居室 | 商务湾 Business Bay | AED 7,198 (n = 756) | AED 7,500 (n = 79) |
| 两居室 | 迪拜市中心 Downtown | AED 15,000 (n = 962) | AED 16,667 (n = 77) |
| 两居室 | 商务湾 Business Bay | AED 10,000 (n = 355) | AED 11,458 (n = 76) |
| 三居室 | 迪拜市中心 Downtown | AED 25,833 (n = 501) | AED 28,333 (n = 76) |
| 三居室 | 商务湾 Business Bay | AED 14,583 (n = 125) | AED 18,333 (n = 75) |
迪拜市中心 Downtown 的一居室那一行最耐看:要价 AED 9,167,成交 AED 9,166,只差一个迪拉姆。在这个户型上,业主写多少就拿到多少。同一片区的开间正相反:要价 AED 7,875,成交 AED 6,023,每月差 AED 1,852。迪拜市中心 Downtown 的开间只有 90 份合同,样本薄,价格也就不稳。
居室数是怎么定出来的
租约登记库里的居室数一栏几乎每份合同都是空的,所以户型是按建筑面积推算的。分界如下:开间不超过 57 平方米,一居室 58 至 95,两居室 96 至 146,三居室 147 至 260,四居室 261 平方米以上。这套边界用我们自己 2,177 条同时写明居室数和面积的房源校准,再拿居室数已登记的买卖合同交叉验证:开间 37 对 42 平方米,一居室 75 对 74,两居室 120 对 117,三居室 172 对 177,两个互相独立的来源偏差不到 5 平方米。
需要说清楚的一点:这些区间在现实中是互相重叠的。两居室里有 10% 至 90% 落在 92 至 149 平方米之间,所以一套宽敞的一居室可能落进两居室,一套紧凑的两居室可能落进一居室。开间在登记库里是独立的物业类型,根本不用推算。买卖合同没有这个问题:那里的居室数有 96% 的记录是填好的。
只算新签租约
这里只统计新签租约。续租受涨幅上限约束,价格系统性地偏低;它描述的是一个已经住着的租客,而不是现在要搬家的人会拿到的报价。一次涵盖多套房的整批合同也被排除在外,因为业主用一份文件出租四十套房会把中位数拉低。
常见问题
迪拜市中心 Downtown 和商务湾 Business Bay,租哪边便宜?
商务湾 Business Bay,每个户型都便宜。一居室差 AED 1,968 每月(756 份合同 AED 7,198,对 643 份 AED 9,166),两居室差 AED 5,000,三居室差 AED 11,250。
商务湾 Business Bay 的开间要多少钱?
中位数每月 AED 5,000,来自 733 份登记新签租约,中间一半落在 AED 4,500 到 AED 5,666 之间。同一户型在迪拜市中心 Downtown 是 AED 6,023,来自 90 份合同。
折成一年是多少?
商务湾 Business Bay 的一居室一年 AED 86,376,迪拜市中心 Downtown 是 AED 109,992。两居室 AED 120,000 对 AED 180,000。
登记库为什么把迪拜市中心 Downtown 写成 Burj Khalifa?
因为这块地籍地块是以塔命名的,地块名后来成了整个片区在登记系统里的名字。
商务湾 Business Bay 的三居室数字有多可靠?
它基于 125 份合同,够算中位数,但分布很宽:25 分位 AED 12,083,75 分位 AED 16,916。
数据来源:迪拜土地局 (Dubai Land Department) 的 Ejari 租约登记库,数据截至 2026 年 9 月。以上数字为注明出处的引用,不是我们自行采集的样本。
挂牌价:我们自己对 propertyfinder.ae 房源的读数,截至 2026 年 9 月。挂牌价是要价,不是成交,本页从不把它和合同租金放进同一列。
迪拜土地局登记库的最新测算,会先发在 DXB Radar 的 Telegram 频道:t.me/dxbradar。