迪拜买开间公寓：全部区域放在一张表里
开间是在迪拜取得产权最低的入场方式，同时也是单位面积最贵的户型。这两句话都成立，而且在下面的表里同时可以看到。所有数字来自迪拜土地局登记册，每个中位价旁边都标了合同数，因为在这一档里，一个有 417 份合同的区和一个有 6 份合同的区，区别就是价格和猜测的区别。
现房开间：12 个区域的登记成交价
| 区域 | 合同数 | 25% 分位 | 中位价 | 75% 分位 | 每平方米中位价 |
|---|---|---|---|---|---|
| Dubai Sports City（登记区含 Tilal Al Ghaf） | 195 | AED 380,000 | AED 436,455 | AED 504,000 | AED 10,672 |
| Dubai South | 86 | AED 400,000 | AED 470,000 | AED 499,000 | AED 12,020 |
| Town Square | 18 | AED 470,000 | AED 505,000 | AED 550,000 | AED 16,076 |
| Al Furjan | 70 | AED 330,000 | AED 540,300 | AED 575,000 | AED 13,371 |
| Mirdif | 6 | AED 432,000 | AED 548,000 | AED 620,000 | AED 10,655 |
| Arjan | 219 | AED 480,000 | AED 550,000 | AED 610,000 | AED 14,248 |
| JVC | 417 | AED 500,000 | AED 581,000 | AED 630,000 | AED 13,523 |
| Motor City | 18 | AED 540,000 | AED 630,000 | AED 675,000 | AED 10,225 |
| Dubai Hills | 15 | AED 640,000 | AED 800,000 | AED 940,000 | AED 20,757 |
| 商务湾 Business Bay | 274 | AED 750,000 | AED 935,000 | AED 1,150,000 | AED 21,293 |
| 迪拜市中心 Downtown（登记名 Burj Khalifa） | 43 | AED 860,000 | AED 1,080,000 | AED 1,485,481 | AED 21,940 |
| 棕榈岛 Palm Jumeirah | 22 | AED 1,250,000 | AED 1,390,000 | AED 1,600,000 | AED 35,775 |
数据来源：迪拜土地局（Dubai Land Department）买卖合同登记册，数据状态为 2026 年 9 月。以上数字为注明出处的引用，不是我们自己的市场调查。
表里最低与最高的中位价相差 AED 953,545：从 Dubai Sports City 的 AED 436,455（195 份合同）到棕榈岛的 AED 1,390,000（22 份合同）。中间既便宜又有真实供应的是几个区：JVC 417 份合同、中位价 AED 581,000；Arjan 219 份、AED 550,000；商务湾 274 份、AED 935,000；Dubai South 86 份、AED 470,000。这几个区合起来构成了迪拜开间市场的主体。
需要谨慎读的行：Mirdif 6 份合同、Dubai Hills 15 份、Motor City 18 份、Town Square 18 份、棕榈岛 22 份、迪拜市中心 43 份。这些档里中位数只能当信号，不能当定价依据。相反，JVC、Arjan、商务湾、Sports City 和 Dubai South 的合同量足以让中位数有意义。
最后一列回答另一个问题：钱花在哪里买到的面积最多。开间每平方米最便宜的是 Motor City AED 10,225，其次是 Mirdif AED 10,655 和 Dubai Sports City AED 10,672。最贵的是棕榈岛 AED 35,775 和迪拜市中心 AED 21,940。也就是说，棕榈岛开间的单位面积价格是 Motor City 的三倍以上。
还有一个对比可以把开间的价值放回原位：商务湾现房开间每平方米 AED 21,293，同区现房一居室 AED 17,700，三居室 AED 15,560。要面积，开间是最贵的路径；开间省的是总价，不是单价。买卖合同里的居室数由登记册记录，填充率 96 个百分点，不是我们推算的。
期房开间：8 个区域
| 区域 | 合同数 | 25% 分位 | 中位价 | 75% 分位 | 每平方米中位价 |
|---|---|---|---|---|---|
| Al Furjan | 31 | AED 572,220 | AED 590,730 | AED 625,670 | AED 18,774 |
| Dubai South | 62 | AED 553,656 | AED 597,812 | AED 711,648 | AED 17,406 |
| Dubai Sports City（登记区含 Tilal Al Ghaf） | 135 | AED 538,780 | AED 612,750 | AED 751,290 | AED 15,341 |
| JVC | 345 | AED 667,000 | AED 746,278 | AED 815,360 | AED 19,446 |
| Arjan | 346 | AED 632,000 | AED 789,832 | AED 826,999 | AED 19,767 |
| Motor City | 64 | AED 750,000 | AED 800,000 | AED 856,813 | AED 20,870 |
| 商务湾 Business Bay | 94 | AED 1,024,000 | AED 1,177,000 | AED 1,313,000 | AED 27,173 |
| 迪拜市中心 Downtown（登记名 Burj Khalifa） | 15 | AED 1,359,888 | AED 1,436,850 | AED 1,799,999 | AED 36,878 |
数据来源：迪拜土地局（Dubai Land Department）买卖合同登记册，数据状态为 2026 年 9 月。以上数字为注明出处的引用，不是我们自己的市场调查。
期房开间的供应集中在两个区：Arjan 346 份合同，JVC 345 份。相对同区现房，分别高 44 个和 28 个百分点。每平方米的差距更大，因为期房开间面积更小：Arjan 期房 AED 19,767，同区现房 AED 14,248。两张表不要合并，它们是两个市场。
开间的登记租金与毛回报率
有五个区在两套登记册里都有同一地籍范围的开间数据，可以计算毛回报率。租金表单独列出，因为它来自 Ejari 租赁合同登记册。
| 区域 | 买价中位数 | 买卖合同数 | 月租金中位数 | 租赁合同数 | 全年租金 | 毛租金回报率 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Dubai Sports City（登记区含 Tilal Al Ghaf） | AED 436,455 | 195 | AED 3,333 | 576 | AED 39,996 | 9.16% |
| Arjan | AED 550,000 | 219 | AED 3,750 | 719 | AED 45,000 | 8.18% |
| JVC | AED 581,000 | 417 | AED 3,750 | 752 | AED 45,000 | 7.75% |
| 迪拜市中心 Downtown（登记名 Burj Khalifa） | AED 1,080,000 | 43 | AED 6,023 | 90 | AED 72,276 | 6.69% |
| 商务湾 Business Bay | AED 935,000 | 274 | AED 5,000 | 733 | AED 60,000 | 6.42% |
数据来源：迪拜土地局（Dubai Land Department）买卖合同登记册，数据状态为 2026 年 9 月。以上数字为注明出处的引用，不是我们自己的市场调查。
租金来源：迪拜土地局（Dubai Land Department）Ejari 租赁合同登记册，仅统计新签合同，数据状态为 2026 年 9 月。
开间毛回报率最高的是 Dubai Sports City，9.16%，其次是 Arjan 8.18% 和 JVC 7.75%；迪拜市中心 6.69%，商务湾 6.42%。三个限制请一起读：迪拜市中心那一行的买卖侧只有 43 份合同；Sports City 的地籍范围（Al Hebiah Fourth）同时包含 Tilal Al Ghaf；以上都是毛回报率，未扣 Ejari 登记费 AED 220、DEWA 押金 AED 2,000、中介佣金和押金（各为全年租金的 5 个百分点）以及物业费。本页不构成投资建议。
有几个区不在回报率表里，理由如下：棕榈岛、Dubai Hills、Dubai South、Motor City 和 Town Square 没有同口径的分户型租金数据；Al Furjan 在租赁登记册里与 Discovery Gardens 合并在同一地籍范围内，而买卖数据只是 Al Furjan；Mirdif 的买卖侧只有 6 份开间合同，样本太小，做除法没有意义。
关于名称：市场上说的迪拜市中心（Downtown），在买卖合同登记册里的名字是 Burj Khalifa。查产权文件时遇到这个名字，指的就是市中心。
常见问题
迪拜最便宜的开间在哪里？
本表中是 Dubai Sports City，中位价 AED 436,455（195 份合同），25% 分位 AED 380,000；其次是 Dubai South，中位价 AED 470,000（86 份合同）。Al Furjan 的中位价是 AED 540,300（70 份合同），但它的 25% 分位低到 AED 330,000，是本表登记成交价最低的一档。
买开间还是买一居室？
数据不替您回答，但能标出台阶。JVC 开间中位价 AED 581,000，一居室 AED 859,880；商务湾开间 AED 935,000，一居室 AED 1,301,210。两个区都存在明显的台阶，而且两个区的一居室每平方米都更便宜。
为什么开间的单位面积价格更高？
因为厨房、卫生间和玄关在每套房里都要做一次，在小户型里分摊到的面积更少。数字可以印证：Arjan 开间每平方米 AED 14,248，同区两居室 AED 12,564。
想要具体的开间房源，表里没有？
本页下方有询价表单。写清楚区域、预算上限，以及要现房还是期房，询价会转给迪拜的房产中介，由他们直接回复您。每天新登记的成交数据发布在 DXB Radar 电报频道。