Al Furjan、Barsha Heights 与 Al Garhoud 的租金：用登记合同代替挂牌报价
三个中价位片区。其中一个我们有 1,173 份登记租赁合同，另外两个只有挂牌房源，这一点我们明确分开写，也绝不放进同一张表。数据截至 2026 年 9 月。
数据来源：迪拜土地局（Dubai Land Department）Ejari 租赁合同登记数据，截至 2026 年 9 月。数据在注明出处的前提下引用，并非我们自行采集的调查结果。
Al Furjan 与 Discovery Gardens：1,038 份公寓合同
| 户型 | 合同数 | 25 分位 | 中位数 | 75 分位 | 最低 | 最高 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 开间 | 395 | AED 3,333 | AED 3,666 | AED 4,000 | AED 833 | AED 35,833 |
| 一居室 | 392 | AED 5,208 | AED 5,666 | AED 6,250 | AED 1,737 | AED 11,250 |
| 二居室 | 221 | AED 7,083 | AED 8,583 | AED 10,416 | AED 4,625 | AED 12,083 |
| 三居室 | 30 | AED 7,666 | AED 10,708 | AED 12,083 | AED 6,250 | AED 15,416 |
在登记系统里，Al Furjan 和 Discovery Gardens 同属 Jabal Ali First 一个地块，合同数据无法拆开，因此这张表同时描述两个片区：Starz Tower、Azizi Samia 与 Farishta，地铁 Ibn Battuta。开间中位数每月 AED 3,666，来自 395 份合同；一居室 AED 5,666，来自 392 份合同。一居室有一半的合同落在 AED 5,208 到 AED 6,250 之间，通道很窄，砍价的幅度通常是几百迪拉姆，而不是几千。
作个参照：Downtown Dubai 一居室的合同中位数是 AED 9,166，JLT 是 AED 6,666。Al Furjan 比 Downtown 低约 38 %，比 JLT 低约 15 %，而三者都在地铁红线上。
Al Furjan 的联排住宅：135 份合同
| 户型 | 合同数 | 25 分位 | 中位数 | 75 分位 | 最低 | 最高 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 三居室 | 54 | AED 15,416 | AED 16,666 | AED 17,916 | AED 416 | AED 24,166 |
| 四居室 | 66 | AED 18,333 | AED 22,500 | AED 24,166 | AED 11,250 | AED 33,461 |
| 五居室 | 15 | AED 24,583 | AED 33,333 | AED 37,500 | AED 8,333 | AED 44,166 |
三居室联排的中位数每月 AED 16,666，54 份合同；四居室 AED 22,500，66 份合同；五居室只有 15 份合同。三居室的最低登记值 AED 416 显然是异常记录，不是真实报价。家庭租房的现实区间在 25 分位到 75 分位之间。
Barsha Heights 与 Al Garhoud：只有挂牌房源
Barsha Heights（Tecom）和 Al Garhoud 我们完全没有合同数据，能拿出来的只有每个片区三条房源，放在下面这张单独的表里。
| 片区与户型 | 房源数 | 最低 | 中位数 | 最高 |
|---|---|---|---|---|
| Al Furjan 开间 | 4 | AED 3,750 | AED 3,916 | AED 4,000 |
| Barsha Heights（Tecom）一居室 | 3 | AED 8,173 | AED 8,749 | AED 9,166 |
| Al Garhoud 一居室 | 3 | AED 10,416 | AED 11,250 | AED 11,250 |
三条房源不构成样本，既说明不了片区水平，也说明不了走向。它们唯一显示的是：Al Garhoud 的房东要价明显高于 Tecom，而两个片区的要价都高于 Al Furjan 已经签下的合同租金。
可以对照的地方：要价与成交价
Al Furjan 的开间可以谨慎对照：合同中位数 AED 3,666（395 份合同）对挂牌中位数 AED 3,916（4 条房源），差距约 7 %。差距不大，但挂牌只有四条：这是量级吻合，不是测量结果。所以本页把合同数字放在前面，挂牌数字放在后面并单独成表。
房间数是怎么划分的
| 户型 | 面积区间（平方米） |
|---|---|
| 开间 | 57 以下 |
| 一居室 | 58 至 95 |
| 二居室 | 96 至 146 |
| 三居室 | 147 至 260 |
| 四居室 | 261 以上 |
分界线用 2,177 条同时标注面积和卧室数的自有房源校准，并与买卖合同的登记面积交叉验证。
| 户型 | 自有房源面积中位数 | 买卖合同面积中位数 |
|---|---|---|
| 开间 | 37 平方米 | 42 平方米 |
| 一居室 | 75 平方米 | 74 平方米 |
| 二居室 | 120 平方米 | 117 平方米 |
| 三居室 | 172 平方米 | 177 平方米 |
这些数字是怎么来的
只统计新签合同。续租合同被排除在外：续租时的涨幅受租金上限规定约束，金额系统性低于市场水平，对正在找房的人没有参考意义。一份合同覆盖多套房的整栋租赁也已剔除。表中金额均为月租，即合同年租金除以 12。
登记数据里没有公寓的卧室数量，卧室数按上面的面积区间推算：开间 57 以下，一居室 58 至 95，二居室 96 至 146，三居室 147 至 260，四居室 261 以上，单位为平方米。这组分界线来自我们自己 2,177 条同时标注面积和卧室数的房源，并用登记信息中带卧室数的买卖合同做了交叉验证，两个互相独立的来源在每个户型上的面积中位数差距都不到 5 平方米。
面积区间存在重叠，这一点必须说明：二居室中间 80 % 的面积落在 92 到 149 平方米之间。靠近分界线的单套房源可能被归进相邻的一行。合同数以百计的行里，这种偏移对中位数几乎没有影响；合同数很少的行里则会看得出来。
怎样自己核对这些数字
第一步看合同数那一列。中位数背后有几百份合同时，它是一个稳定的数字；只有十几份时，它只能说明量级。本页每一行都写出了合同数，就是为了让读者自己判断哪一行能用。
第二步看 25 分位和 75 分位的距离。距离窄，说明这一类房源同质、议价空间小；距离宽，说明同一个户型里房子差别很大，看房时要多跑几套。
第三步不要用最低价和最高价做预算。登记数据里包含不满一年的合同、份额登记和公司安排，这些都会落在两端。真正能拿来谈判的区间是 25 分位到 75 分位。
第四步分清挂牌价和合同价。本页把两者放在不同的表里，绝不混排：挂牌价是房东要的价，合同价是租客签下的价，二者在同一张表里并列会让人误以为可以直接比较。
常见问题
为什么 Al Furjan 和 Discovery Gardens 放在同一张表？
因为在土地登记系统里它们是同一个地块 Jabal Ali First。按日常叫法拆分合同只能靠猜，我们不猜。需要注意的是 Discovery Gardens 的老开间会把中位数往下拉。
Al Furjan 的一居室一年多少钱？
按中位数每年 AED 67,992。四分之一的合同签在每月 AED 5,208 或更低。
这一页能用来判断 Tecom 吗？
不能。Barsha Heights 我们有三条房源、零份合同。把任何数字说成 Tecom 的中位数都是编造。等到该地块的合同数据可用，这一页会重写。
开间的最低值和最高值为什么差这么多？
最低 AED 833、最高 AED 35,833 是登记数据的两端：不满一年的合同、录入错误和非住宅安排都会落在这里。中位数和分位数不受它们影响。
预算有限，先看哪一类？
Al Furjan 与 Discovery Gardens 的开间合同数多达 395 份，中位数 AED 3,666，是这三个片区里最有数据支撑的选择；Tecom 和 Al Garhoud 在拿到合同数据之前只能当作参考方向。
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