迪拜 Arjan 租金：1,561 份登记合同
Arjan 的开间中位数是每月 AED 3,750，一居室 AED 5,796，来自 1,561 份已登记的租约。Arjan 在登记册里不叫 Arjan，而是登记为地块名 Al Barshaa South Third，也就是 SKYZ by Danube、Miraclz Tower 和 NAS3 所在的那块地。这个名字很重要：用 Arjan 去查登记册，什么也查不到。这个页面背后是 1,561 份已登记的新租约，也就是租客真正签下的金额，而不是广告上开出的价钱。数据来源：迪拜土地局（Dubai Land Department）Ejari 租约登记册，截至 2026 年 9 月。续租合同不计入，因为涨幅上限把它们压在公开市场之下；一次覆盖多套房的整批合同也已剔除。
Arjan 的租客究竟签了多少
这里的走量产品是开间。1,561 份合同中有 719 份是开间，中位数为每月 AED 3,750，一年就是 AED 45,000。中间那一半租客付的是 AED 3,333 到 AED 4,166，前后只差 AED 833，说明 Arjan 的开间市场既紧又整齐。一居室是第二大块：606 份合同，中位数 AED 5,796。两居室：210 份合同，AED 7,916。三居室在 Arjan 几乎不存在，那一行背后只有 26 份合同，所以我们把它标为薄样本。
| 户型 | 登记合同数（n） | 25 百分位 | 月租中位数 | 75 百分位 | 年租中位数 |
|---|---|---|---|---|---|
| 开间 | 719 | AED 3,333 | AED 3,750 | AED 4,166 | AED 45,000 |
| 一居室 | 606 | AED 4,583 | AED 5,796 | AED 6,666 | AED 69,552 |
| 两居室 | 210 | AED 6,833 | AED 7,916 | AED 9,583 | AED 94,992 |
| 三居室 | 26 | AED 7,500 | AED 10,416 | AED 12,916 | AED 124,992 |
请连着两个百分位一起读，不要只看中位数。签在 AED 4,583 的一居室和签在 AED 6,666 的一居室，都是同一个月里再正常不过的 Arjan 成交。每月 AED 2,083 的差价，买的是楼层、朝向、景观，以及这套房已经空了多久。如果房东一居室开价高于 AED 6,666，同期有四分之一的市场是在 AED 4,583 以下签的，这句话可以摆到谈判桌上。
挂牌价单独列一张表
挂牌价和成交租金是两种测量，我们从不放进同一列。我们自己在 propertyfinder.ae 上统计的 Arjan 广告包括开间 77 条、一居室 75 条、两居室 76 条、三居室 76 条。房子越大，与登记册的差距越大。
| 户型 | 广告数（n） | 最低挂牌 | 挂牌中位数 | 最高挂牌 | 高出合同中位数 |
|---|---|---|---|---|---|
| 开间 | 77 | AED 3,000 | AED 4,083 | AED 7,500 | 8.9 % |
| 一居室 | 75 | AED 4,167 | AED 6,250 | AED 9,167 | 7.8 % |
| 两居室 | 76 | AED 6,500 | AED 9,375 | AED 13,333 | 18.4 % |
| 三居室 | 76 | AED 7,667 | AED 14,375 | AED 17,917 | 38.0 % |
开间的挂牌中位数比合同中位数高 8.9 %，一居室高 7.8 %，也就是说广告价基本就是真实价格。三居室的差距是 38.0 %，这个数字说的与其说是价钱，不如说是稀缺：挂出来 76 套大户型，真正租出去的只有 26 套。
Arjan 在登记册便宜一端的位置
| 区域 | 登记册名称 | 开间中位数 | 开间合同数（n） | 一居室中位数 | 一居室合同数（n） |
|---|---|---|---|---|---|
| Arjan | Al Barshaa South Third | AED 3,750 | 719 | AED 5,796 | 606 |
| Jumeirah Village Circle | Al Barsha South Fourth | AED 3,750 | 752 | AED 5,833 | 963 |
| Al Furjan und Discovery Gardens | Jabal Ali First | AED 3,666 | 395 | AED 5,666 | 392 |
| Dubai Sports City | Al Hebiah Fourth | AED 3,333 | 576 | AED 4,972 | 525 |
| Al Warsan First | Al Warsan First | AED 2,583 | 596 | AED 3,666 | 533 |
Arjan 与 Jumeirah Village Circle 的开间中位数完全一样，都是 AED 3,750，一个来自 719 份合同，一个来自 752 份，这是整份数据里最厚的样本之中的两个，结果分毫不差。登记册把 Al Furjan 和 Discovery Gardens 合在 Jabal Ali First 名下，那里低 AED 84。如果只看预算，Al Warsan First 的开间比 Arjan 便宜 AED 1,167，一居室便宜 AED 2,130，但那在城市东边，离 Arjan 很远。
租金之外还要付什么
以开间年租中位数 AED 45,000 为例。中介费是年租的 5 %，也就是 AED 2,250。无家具房通常还要一笔同样 5 % 的押金，再 AED 2,250，交还钥匙时退回。Ejari 登记 AED 220，DEWA 水电押金公寓 AED 2,000，别墅 AED 4,000。这几项不像租金那样可以谈，所以在第一次看房之前就要算进预算。若换成年租 AED 69,552 的一居室，两笔 5 % 各变成 AED 3,478。
卧室数量是怎么定的
租赁登记册里的面积比卧室数可靠得多，所以户型是按面积推出来的：开间至 57 平方米，一居室 58 至 95，两居室 96 至 146，三居室 147 至 260，四居室 261 起。这些界线是用我们自己 2,177 条同时写明卧室数和面积的广告校准的，再拿买卖登记册核对，那里卧室数是直接登记的：开间中位数 37 对 42 平方米，一居室 75 对 74，两居室 120 对 117，三居室 172 对 177。诚实地说，类别之间是重叠的：中间 80 % 的两居室在 92 到 149 平方米之间。开间在登记册里是独立的物业类型，根本不需要推算。
常见问题
在样本量大的区域里，Arjan 是最便宜的吗？
它不是独占。Arjan 开间中位数 AED 3,750，来自 719 份合同；Jumeirah Village Circle 是 AED 3,750，来自 752 份，完全一致。Al Warsan First 更低，AED 2,583，来自 596 份合同。
为什么你们的三居室数字比广告低这么多？
26 份合同对 76 条广告。Arjan 的大户型很少租出去，所以合同中位数 AED 10,416 建立在薄样本上，而挂牌中位数 AED 14,375 是由那些根本没租出去的房源撑起来的。
续租时也适用这些中位数吗？
不适用。这里每一个数字都来自新签租约。Arjan 的续租受迪拜租金指数限制，通常低于这些数字，这也正是我们把续租排除在外的原因。
登记册为什么把 Arjan 叫作 Al Barshaa South Third？
因为登记册用的是地籍区名，不是营销名。这块地包含 SKYZ by Danube、Miraclz Tower 和 NAS3，与 Mall of the Emirates 旁边的 Al Barsha 1、2、3 没有关系。
签约当天需要准备多少现金？
按开间中位数算：中介费 AED 2,250、押金 AED 2,250、DEWA AED 2,000、Ejari AED 220，这些都在第一张租金支票之外。
数据来源：迪拜土地局（Dubai Land Department）Ejari 租约登记册，截至 2026 年 9 月，注明出处后转载，并非 DXB Radar 自行调查。挂牌价：我们自己对 propertyfinder.ae 广告的统计，2026 年 9 月。
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