迪拜 Al Barsha 租金：登记册里的真实数字
Ejari 租赁登记册里根本没有一个叫 Al Barsha 的区域，这一点决定了这一页还能诚实地讲什么。它有的是两个带 Barsha 字样的地籍区：Al Barsha South Fourth，地图上就是 Jumeirah Village Circle；Al Barshaa South Third，也就是 Arjan。而多数人说 Al Barsha 时想到的Mall of the Emirates 旁边那片低层街区，也就是 Al Barsha 1、2、3，在我们的数据里没有独立条目。所以我们不为它写任何成交租金。把缺口说清楚，好过印一个谁也查不到出处的数字。数据来源：迪拜土地局（Dubai Land Department）Ejari 租约登记册，截至 2026 年 9 月，仅新签租约。
带 Barsha 名字的两个登记地块
这两个地块背后合计 3,608 份已登记的新租约：Al Barsha South Fourth 2,047 份，Al Barshaa South Third 1,561 份。无论用什么标准，这都是很厚的样本；两地价格又贴得极近，开间中位数分毫不差。
| 户型 | Al Barsha South Fourth 中位数 | 合同数（n） | Al Barshaa South Third 中位数 | 合同数（n） |
|---|---|---|---|---|
| 开间 | AED 3,750 | 752 | AED 3,750 | 719 |
| 一居室 | AED 5,833 | 963 | AED 5,796 | 606 |
| 两居室 | AED 7,500 | 229 | AED 7,916 | 210 |
| 三居室 | AED 11,458 | 62 | AED 10,416 | 26 |
| 四居室 | AED 11,875 | 6 | - | - |
| 联排别墅，三居 | AED 16,666 | 11 | - | - |
| 联排别墅，四居 | AED 15,208 | 24 | - | - |
两个地块的开间都签在每月 AED 3,750：一边 752 份合同，一边 719 份，数字完全相同。到一居室才分开，但只差一点：AED 5,833 对 AED 5,796，每月相差 AED 37，背后是 963 份和 606 份合同。到两居室顺序反了过来：Al Barsha South Fourth AED 7,500，Al Barshaa South Third AED 7,916。要三居室的家庭，中位数是 AED 11,458；若要联排别墅而不是公寓，则是 AED 16,666，来自 11 份合同，这一行我们特意标为薄样本。
Barsha Heights（Tecom）：只有挂牌价，而且只有三条
整条 Barsha 地带里，唯一能让我们拿到更贴近 Al Barsha 本身的现价的地方是 Barsha Heights，也就是 Tecom，而那是挂牌价，不是合同。我们在 propertyfinder.ae 上只统计到 3 条一居室广告。三条广告是提示，不是市场，我们连同这句警告一起印出来，而不是把它包装成区域均价。
| 区域与户型 | 广告数（n） | 最低挂牌 | 挂牌中位数 | 最高挂牌 |
|---|---|---|---|---|
| Barsha Heights（Tecom），一居室 | 3 | AED 8,173 | AED 8,749 | AED 9,166 |
与登记册对照：挂牌中位数 AED 8,749 比 Al Barsha South Fourth 的一居室合同中位数高 AED 2,916，比 Al Barshaa South Third 高 AED 2,953。其中一部分是位置，一部分是要价与成交之间的惯常差距。只有三条广告，我们无法说清哪一部分占多少。
同一条走廊上登记册确实有的区域
如果看 Al Barsha 是冲着位置，比如谢赫扎耶德路、地铁、写字楼，那么同一条走廊上另外两个登记区值得比较，而且都有真正的厚度：Al Thanyah Third，地图上的 The Greens 与 The Views，在所列四个户型里共 696 份公寓合同；以及 Al Thanyah Fifth，即 Jumeirah Lake Towers，1,494 份。
| 户型 | Al Thanyah Third 中位数 | 合同数（n） | Al Thanyah Fifth 中位数 | 合同数（n） |
|---|---|---|---|---|
| 开间 | AED 4,626 | 50 | AED 4,416 | 354 |
| 一居室 | AED 7,083 | 321 | AED 6,666 | 676 |
| 两居室 | AED 11,250 | 212 | AED 9,166 | 290 |
| 三居室 | AED 15,416 | 113 | AED 14,323 | 174 |
这个台阶是实实在在的。Al Thanyah Fifth 的一居室中位数签在 AED 6,666，比 Al Barsha South Fourth 每月多 AED 833；Al Thanyah Third 是 AED 7,083。按一年算，Al Thanyah Third 的一居室是 AED 84,996，对面是 AED 69,996。这就是地址的价钱，也正是搜索 Al Barsha 的人真正在权衡的取舍。
搬家时租金之外还要付什么
按 Al Barsha South Fourth 一居室中位数算，年租是 AED 69,996。中介费是年租的 5 %，即 AED 3,500；无家具房通常还要一笔同样 5 % 的押金，再 AED 3,500，交还钥匙时退回。Ejari 登记 AED 220，DEWA 押金公寓 AED 2,000，别墅或联排 AED 4,000。换成年租 AED 90,000 的两居室，两笔 5 % 各变成 AED 4,500。这些都不像租金那样能谈，所以第一次看房之前就要算进预算。
为什么这里没有 Al Barsha 1、2、3 的数字
因为编一个太容易，而且是错的。我们这份租赁登记册摘录覆盖 26 个区域，Al Barsha 1、2、3 不在其中，那一片的挂牌样本也是空的。地理上离得最近的一组只有上面那 3 条 Barsha Heights 广告。这一页上的其他内容都以它在登记册中的登记名称呈现，正是为了不让人把 Jumeirah Village Circle 的中位数当成 Mall of the Emirates 的中位数。卧室数本身由面积推出，因为登记册把面积这一栏填得可靠得多：开间至 57 平方米，一居室 58 至 95，两居室 96 至 146，三居室 147 至 260，四居室 261 起。类别确实重叠，中间 80 % 的两居室在 92 到 149 平方米之间，而开间在登记册里是独立物业类型，根本不需要推算。
常见问题
Al Barsha South Fourth 就是 Al Barsha 吗？
不是，而这是本页最有用的一句话。Al Barsha South Fourth 是 Jumeirah Village Circle 的地籍名，属于城市完全不同的一块，比 Mall of the Emirates 旁的 Al Barsha 街区更靠内陆。Al Barshaa South Third 则是 Arjan。名字挨得近，地方不挨。
这两个带 Barsha 名字的登记区，一居室要多少钱？
Al Barsha South Fourth 由 963 份登记合同得出中位数每月 AED 5,833；Al Barshaa South Third 由 606 份得出 AED 5,796。前者中间那一半在 AED 5,000 到 AED 6,250 之间。
可以拿 Barsha Heights 的数字做预算吗？
只能当粗略参照。那是 3 条挂牌价的中位数，区间 AED 8,173 到 AED 9,166，不是成交租金；三条广告描述不了一个片区。
续租时也适用这些中位数吗？
不适用。这里每一个数字都来自新签租约。续租受迪拜租金指数限制，系统性地更低，所以被排除在外。
这一页上哪个区域最便宜？
开间上 Al Barsha South Fourth 与 Al Barshaa South Third 打平，都是 AED 3,750，都明显低于 Al Thanyah Third，那里的开间中位数由 50 份合同得出，为 AED 4,626。
数据来源：迪拜土地局（Dubai Land Department）Ejari 租约登记册，截至 2026 年 9 月，注明出处后转载，并非 DXB Radar 自行调查。挂牌价：我们自己对 propertyfinder.ae 广告的统计，2026 年 9 月。
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