在迪拜买房还是租房:两个登记库算出的价格租金比
迪拜体育城一套现房一居室的成交价中位数是 AED 672,457,同样户型一年的租金是 AED 59,664。也就是说,一个买价里装得下 11.3 年的租金。同样的算法,JVC 是 12.3 年,迪拜码头 13.5 年,迪拜溪港 16.7 年。
这是一次计数,不是建议。它只回答一件事:一份登记在案的买价里,装得下多少年的合同租金。数据来自迪拜土地局 (Dubai Land Department) 的两个登记库:租金取自 Ejari 租约登记库,价格取自房产买卖合同登记库,数据均截至 2026 年 9 月。同一个部门的两个库,记账方式并不相同。
两个登记库都足够厚的七个片区
| 片区与户型 | 年租金 (n) | 现房价格 (n) | 价格比年租金 | 毛收益率 |
|---|---|---|---|---|
| 迪拜体育城与 Tilal Al Ghaf, 开间 (studio) | AED 39,996 (n = 576) | AED 436,455 (n = 195) | 10.9 年 | 9.2% |
| 迪拜体育城与 Tilal Al Ghaf, 一居室 | AED 59,664 (n = 525) | AED 672,457 (n = 248) | 11.3 年 | 8.9% |
| 迪拜体育城与 Tilal Al Ghaf, 两居室 | AED 84,996 (n = 228) | AED 1,010,000 (n = 155) | 11.9 年 | 8.4% |
| 迪拜体育城与 Tilal Al Ghaf, 三居室 | AED 95,496 (n = 28) | AED 1,800,000 (n = 23) | 18.8 年 | 5.3% |
| Arjan, 开间 (studio) | AED 45,000 (n = 719) | AED 550,000 (n = 219) | 12.2 年 | 8.2% |
| Arjan, 一居室 | AED 69,552 (n = 606) | AED 852,500 (n = 276) | 12.3 年 | 8.2% |
| Arjan, 两居室 | AED 94,992 (n = 210) | AED 1,370,000 (n = 142) | 14.4 年 | 6.9% |
| Arjan, 三居室 | AED 124,992 (n = 26) | AED 1,900,000 (n = 27) | 15.2 年 | 6.6% |
| JVC 朱美拉村圆环, 开间 (studio) | AED 45,000 (n = 752) | AED 581,000 (n = 417) | 12.9 年 | 7.7% |
| JVC 朱美拉村圆环, 一居室 | AED 69,996 (n = 963) | AED 859,880 (n = 970) | 12.3 年 | 8.1% |
| JVC 朱美拉村圆环, 两居室 | AED 90,000 (n = 229) | AED 1,280,000 (n = 324) | 14.2 年 | 7.0% |
| JVC 朱美拉村圆环, 三居室 | AED 137,496 (n = 62) | AED 1,809,180 (n = 35) | 13.2 年 | 7.6% |
| 商务湾 Business Bay, 开间 (studio) | AED 60,000 (n = 733) | AED 935,000 (n = 274) | 15.6 年 | 6.4% |
| 商务湾 Business Bay, 一居室 | AED 86,376 (n = 756) | AED 1,301,210 (n = 502) | 15.1 年 | 6.6% |
| 商务湾 Business Bay, 两居室 | AED 120,000 (n = 355) | AED 2,057,478 (n = 320) | 17.1 年 | 5.8% |
| 商务湾 Business Bay, 三居室 | AED 174,996 (n = 125) | AED 2,750,000 (n = 127) | 15.7 年 | 6.4% |
| 迪拜市中心 Downtown, 开间 (studio) | AED 72,276 (n = 90) | AED 1,080,000 (n = 43) | 14.9 年 | 6.7% |
| 迪拜市中心 Downtown, 一居室 | AED 109,992 (n = 643) | AED 1,741,000 (n = 313) | 15.8 年 | 6.3% |
| 迪拜市中心 Downtown, 两居室 | AED 180,000 (n = 962) | AED 2,906,250 (n = 315) | 16.1 年 | 6.2% |
| 迪拜市中心 Downtown, 三居室 | AED 309,996 (n = 501) | AED 4,530,000 (n = 103) | 14.6 年 | 6.8% |
| 迪拜码头 Dubai Marina, 一居室 | AED 84,996 (n = 755) | AED 1,150,000 (n = 545) | 13.5 年 | 7.4% |
| 迪拜码头 Dubai Marina, 两居室 | AED 124,992 (n = 590) | AED 2,000,000 (n = 421) | 16.0 年 | 6.2% |
| 迪拜码头 Dubai Marina, 三居室 | AED 180,000 (n = 316) | AED 3,203,170 (n = 158) | 17.8 年 | 5.6% |
| 迪拜码头 Dubai Marina, 四居室 | AED 259,992 (n = 55) | AED 4,100,000 (n = 37) | 15.8 年 | 6.3% |
| 迪拜溪港 Creek Harbour, 一居室 | AED 90,000 (n = 1,339) | AED 1,500,000 (n = 222) | 16.7 年 | 6.0% |
| 迪拜溪港 Creek Harbour, 两居室 | AED 135,000 (n = 743) | AED 2,350,000 (n = 316) | 17.4 年 | 5.7% |
| 迪拜溪港 Creek Harbour, 三居室 | AED 210,000 (n = 149) | AED 3,538,238 (n = 108) | 16.8 年 | 5.9% |
本页每张表里的 n 是样本量:该行数字所依据的登记合同份数。一个不给出样本量的中位数,不是结论,只是猜测。
年租金是月度合同租金中位数乘以十二。迪拜市中心在两个登记库里都用地籍名 Burj Khalifa。迪拜体育城要加一句提醒:在租约登记库里它是 Al Hebiah Fourth 这个分区,里面还包含 Tilal Al Ghaf;买卖登记库则单独列出迪拜体育城。两条边界相近,但并不重合。
反过来看:毛收益率
把这个比值倒过来就是毛收益率,规律很直白。表里最强的一行是迪拜体育城 Dubai Sports City 的开间,9.2%,同片区更大的户型紧随其后。所有高于 7.5% 的行,都落在三个片区里:Arjan、迪拜体育城 Dubai Sports City、JVC 朱美拉村圆环。这一组里最接近核心地段的,是迪拜码头 Dubai Marina 的一居室,7.4%。
原因不是便宜片区的租金高,而是买价从便宜到核心的落差,远大于租金从便宜到核心的落差,而这个比值量的正是这一点。最弱的一行是迪拜体育城 Dubai Sports City 的三居室,18.8 年,但它很薄:28 份租约对 23 份买卖合同。在两边都至少有一百份合同的行里,最弱的是迪拜码头 Dubai Marina 的三居室,17.8 年。
还有一个较弱的规律:小户型通常每一迪拉姆本金赚得更多,但并不总是如此。迪拜市中心收益最好的是三居室,迪拜码头的四居室则跑赢三居室。请读那一行,不要读那条规律。
哪些行不在表里,为什么
迪拜码头的开间不在表里。租金是有的:172 份登记新签合同,月租中位数 AED 5,000;但对应的买卖组已从数据中撤回,它几乎所有合同都重复着同一个开发商价格,精确到迪拉姆,中位数落在了 75 分位上。拿一张价目表去算比值毫无意义,所以这几行整体留空。租金那一侧不受影响。
Mirdif 缺席的理由不同:租金是有的(开间 AED 4,083,来自 30 份合同;两居室 AED 6,416,来自 152 份),但买卖一侧每个户型只有六到二十六份合同,太薄,撑不起一个比值。Al Furjan 被排除,是因为租约登记库把它和探索花园一起放在 Jabal Ali First 分区里,而买卖登记库单独列出 Al Furjan;两条不同的边界不能相除。商务湾的四居室同样被排除:17 份租约对 25 份买卖合同,只会算出一个惊人的数字和零信息。
这个比值没有算进去的东西
毛就是毛。楼盘的年度物业费从不出现在买卖登记库里,由业主承担;买入时的过户费与中介费、贷款成本,以及两任租客之间空置的那几周,也都由业主承担。
租客一侧同样有年租金看不见的开销:年租金 5% 的中介费、无家具房源另需年租金 5% 的押金、AED 220 的 Ejari 登记费,以及公寓 AED 2,000、别墅 AED 4,000 的 DEWA 押金。
还有一点:两个登记库描述的并不是同一套房。租金来自新签租约,价格来自现房成交。片区相同、居室数相同,并不意味着楼栋、楼层和景观相同。
常见问题
在迪拜,一套房的买价相当于多少年租金?
按这份数据,10.9 年到 18.8 年,取决于片区和户型。最快的是迪拜体育城的开间:买入 AED 436,455,对应年租金 AED 39,996。
一居室的毛收益率是多少?
迪拜体育城 Dubai Sports City 8.9%;Arjan 8.2%;JVC 朱美拉村圆环 8.1%;迪拜码头 Dubai Marina 7.4%;商务湾 Business Bay 6.6%;迪拜市中心 Downtown 6.3%;迪拜溪港 Creek Harbour 6.0%。以上都是扣除物业费、各项成本和空置期之前的数字。
哪一行的比值最差?
迪拜体育城 Dubai Sports City 的三居室,18.8 年,但这一行只有 28 份租约和 23 份买卖合同。在样本扎实的行里,最差的是迪拜码头 Dubai Marina 的三居室,17.8 年。
表里的租金是月租还是年租?
年租。它是月度合同租金中位数乘以十二。一居室各行背后的月租中位数是:迪拜体育城 Dubai Sports City AED 4,972、Arjan AED 5,796、JVC 朱美拉村圆环 AED 5,833、商务湾 Business Bay AED 7,198、迪拜市中心 Downtown AED 9,166、迪拜码头 Dubai Marina AED 7,083、迪拜溪港 Creek Harbour AED 7,500。
这张表能替我决定买还是租吗?
只能当作一个输入。它把两个价格联系起来,但它不知道你的持有年限、你的资金成本,也不知道你会拿这笔差额去做什么。
数据来源:迪拜土地局 (Dubai Land Department) 的 Ejari 租约登记库与房产买卖合同登记库,数据均截至 2026 年 9 月。以上数字为注明出处的引用,不是我们自行采集的样本。
迪拜土地局登记库的最新测算,会先发在 DXB Radar 的 Telegram 频道:t.me/dxbradar。