商务湾买公寓：登记合同里的真实成交价
商务湾（Business Bay）在迪拜土地局的登记册里有 1,248 份现房买卖合同和 555 份期房买卖合同。这个区有一点和迪拜大多数区不同：它在产权登记册里的名称就叫 Business Bay，不需要另找地籍名，查册时直接用这个名字即可。
下面表格里的每一个数字都是合同上签字的成交价，不是中介广告里的要价。要价是谈判的起点，成交价是谈判的结果，两者不能放在同一张表里比较。同样重要的是：现房和期房必须分开看。在商务湾这一个区里，一居室期房中位价比现房高 54 个百分点，把两个市场混在一起算平均数，得出的价格在现实中不存在任何一套房子与之对应。
商务湾现房：按户型的登记成交价
| 户型 | 合同数 | 25% 分位 | 中位价 | 75% 分位 | 每平方米中位价 |
|---|---|---|---|---|---|
| 开间 studio | 274 | AED 750,000 | AED 935,000 | AED 1,150,000 | AED 21,293 |
| 一居室 | 502 | AED 1,000,000 | AED 1,301,210 | AED 1,680,663 | AED 17,700 |
| 两居室 | 320 | AED 1,600,000 | AED 2,057,478 | AED 2,416,972 | AED 16,287 |
| 三居室 | 127 | AED 2,280,000 | AED 2,750,000 | AED 3,550,000 | AED 15,560 |
| 四居室 | 25 | AED 3,885,000 | AED 4,500,000 | AED 5,600,000 | AED 13,894 |
数据来源：迪拜土地局（Dubai Land Department）买卖合同登记册，数据状态为 2026 年 9 月。以上数字为注明出处的引用，不是我们自己的市场调查。
一居室是成交量最大的户型：502 份合同，中位价 AED 1,301,210，中间一半的成交落在 AED 1,000,000 到 AED 1,680,663 之间，两个分位之间相差 AED 680,663。也就是说，同一个区、同一种户型的价差比很多人以为的区域差价还要大。开间 274 份合同，中位价 AED 935,000；两居室 320 份，中位价 AED 2,057,478；三居室 127 份，中位价 AED 2,750,000。四居室只有 25 份合同，中位价 AED 4,500,000 这一行只能当作参考信号，不能当作定价依据。
最后一列是跨户型比较时最有用的一列。现房每平方米中位价：开间 AED 21,293，一居室 AED 17,700，两居室 AED 16,287，三居室 AED 15,560，四居室 AED 13,894。规律在整个迪拜市场都成立：户型越小，每平方米越贵。开间的总价最低，但单位面积价格最高。如果买房的目的是面积，商务湾的大户型反而更划算。
还有一点值得说明：买卖合同里的居室数是登记册本身记录的字段，填充率 96 个百分点，不是我们从面积推算出来的。这一点在本页后面讲租金的时候会变得重要，因为租赁数据那边的口径不同。
商务湾期房：贵多少，贵在哪
| 户型 | 合同数 | 25% 分位 | 中位价 | 75% 分位 | 每平方米中位价 |
|---|---|---|---|---|---|
| 开间 studio | 94 | AED 1,024,000 | AED 1,177,000 | AED 1,313,000 | AED 27,173 |
| 一居室 | 293 | AED 1,475,000 | AED 2,000,000 | AED 2,291,000 | AED 25,335 |
| 两居室 | 122 | AED 2,520,379 | AED 3,383,315 | AED 4,135,548 | AED 27,162 |
| 三居室 | 40 | AED 3,600,000 | AED 5,282,916 | AED 18,020,000 | AED 28,524 |
| 四居室 | 6 | AED 12,000,000 | AED 27,308,490 | AED 43,468,997 | AED 60,354 |
数据来源：迪拜土地局（Dubai Land Department）买卖合同登记册，数据状态为 2026 年 9 月。以上数字为注明出处的引用，不是我们自己的市场调查。
期房中位价高于现房，而且户型越大，差距越大：开间高 26 个百分点，一居室高 54 个，两居室高 64 个，三居室高 92 个。每平方米的对比更直接：一居室期房 AED 25,335，一居室现房 AED 17,700。
两行需要谨慎阅读。三居室期房 40 份合同，中位价 AED 5,282,916，但同一行的 75% 分位到了 AED 18,020,000；四居室期房只有 6 份合同，中位价 AED 27,308,490，25% 分位 AED 12,000,000，75% 分位 AED 43,468,997。在这样的样本量下，几套豪宅成交就能把整行数字拉高。看到这种行，先看合同数，再看价格。
商务湾的登记租金与毛回报率
下面这张表是租金，不是买价，来自另一个登记册，所以单独列出。把它和上面的买价放在一起，可以算出毛租金回报率，这是打算买来出租的人真正关心的数字。
| 户型 | 租赁合同数 | 月租金中位数 | 全年租金 | 现房买价中位数 | 毛租金回报率 |
|---|---|---|---|---|---|
| 开间 studio | 733 | AED 5,000 | AED 60,000 | AED 935,000 | 6.42% |
| 一居室 | 756 | AED 7,198 | AED 86,376 | AED 1,301,210 | 6.64% |
| 两居室 | 355 | AED 10,000 | AED 120,000 | AED 2,057,478 | 5.83% |
| 三居室 | 125 | AED 14,583 | AED 174,996 | AED 2,750,000 | 6.36% |
租金来源：迪拜土地局（Dubai Land Department）Ejari 租赁合同登记册，仅统计新签合同，数据状态为 2026 年 9 月。
算法只有一步：月租金中位数乘以 12 得到全年租金，再除以买价中位数。以一居室为例：AED 7,198 乘以 12 等于 AED 86,376，除以 AED 1,301,210，得到 6.64%。这是毛回报率，未扣除任何费用：Ejari 登记费 AED 220、公寓的 DEWA 押金 AED 2,000、中介佣金（全年租金的 5 个百分点）、无家具房押金（同样是 5 个百分点），以及每年的物业费、空置期和维修。这些我们没有逐项数据，就不编造数字。本页不构成投资建议。
常见问题
在商务湾最低多少钱能入场？
现房开间。274 份合同的中位价是 AED 935,000，25% 分位 AED 750,000，也就是说四分之一的成交低于这个数。期房开间则是 94 份合同，中位价 AED 1,177,000。
在商务湾买房能拿黄金签证吗？
房产途径的门槛是 AED 2,000,000。现房一居室中位价 AED 1,301,210 在门槛之下，两居室中位价 AED 2,057,478 在门槛之上，期房一居室中位价 AED 2,000,000 正好等于门槛。也就是说，同一个区里门槛的两边都有房源，决定因素是户型和市场，不是区域。两年期投资者签证方面，自 2026 年 4 月起单独产权人没有最低金额要求，共有产权按每份 AED 400,000 计。这些是行政条件，签约前应向主管部门核实。
为什么中位价和我在网上看到的报价对不上？
因为网上是要价，本页是成交价。另外中位数只是一个点，一居室现房的中间一半从 AED 1,000,000 一直到 AED 1,680,663，楼层、塔楼、运河景观和是否带家具都在这个区间里体现。
表里没有我要找的房源怎么办？
本页下方有询价表单。写清楚户型、预算上限、要现房还是期房，询价会转给迪拜的房产中介，由他们直接回复您。想每天看到新登记的成交数据，可以看 DXB Radar 电报频道。
这一页的数据多久更新一次？
本页基于迪拜土地局登记册，数据状态为 2026 年 9 月。我们在每一个中位数旁边都标出了合同数，方便您自己判断这个数字的分量：一居室背后是 502 份合同，四居室背后只有 25 份。