商业湾对比迪拜码头：登记租金 2026
流传的说法是：商业湾（Business Bay）是迪拜码头（Dubai Marina）的便宜替代。租约登记库 不支持这个说法。在两个片区共 3,874 份登记新签合同里（截至 2026 年 9 月），开间的 中位数完全相同，都是 AED 5,000 每月；一居室反而是商业湾更贵，每月高出 AED 115。下面所有数字都取自迪拜土地局的 Ejari 登记库，码头在登记系统里的地籍名是 Marsa Dubai。
逐个户型看合同租金
| 户型 | 码头合同数 | 迪拜码头 | 商业湾合同数 | 商业湾 | 差额 | 哪边贵 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 开间（studio） | 172 | AED 5,000 | 733 | AED 5,000 | - | 完全相同 |
| 一居室 | 755 | AED 7,083 | 756 | AED 7,198 | AED 115 | 商业湾更贵 |
| 两居室 | 590 | AED 10,416 | 355 | AED 10,000 | AED 416 | 迪拜码头更贵 |
| 三居室 | 316 | AED 15,000 | 125 | AED 14,583 | AED 417 | 迪拜码头更贵 |
| 四居室 | 55 | AED 21,666 | 17 | AED 42,307 | AED 20,641 | 商业湾更贵 |
开间那一行是全表最干净的结论：两个片区都是 AED 5,000 每月，码头 172 份合同，商业湾 733 份。一居室那一行则是意外。 商业湾签在 AED 7,198，码头 AED 7,083，商业湾每月贵 AED 115，一年贵 AED 1,380。两个片区、合同数几乎相同、差距不到百分之二。
码头只在中间两级拉开距离。两居室码头签 AED 10,416，商业湾 AED 10,000，差 AED 416；三居室码头 AED 15,000，商业湾 AED 14,583，差 AED 417。差距是真的，但不大：每月几百迪拉姆，决定的是游艇码头 还是运河景观。
四居室那一行不要信。商业湾只有 17 份登记合同，中位数 AED 42,307；码头是 55 份合同，中位数 AED 21,666。 十七份合同描述不了一个市场。这一行留在这里，只是因为删掉比标注更糟。
两个片区的网站报价
| 户型 | 码头房源数 | 码头报价中位数 | 商业湾房源数 | 商业湾报价中位数 | 码头差距 | 商业湾差距 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 开间（studio） | 75 | AED 5,833 | 77 | AED 5,833 | 高 16.7% | 高 16.7% |
| 一居室 | 78 | AED 7,917 | 79 | AED 7,500 | 高 11.8% | 高 4.2% |
| 两居室 | 77 | AED 11,667 | 76 | AED 11,458 | 高 12.0% | 高 14.6% |
| 三居室 | 76 | AED 20,000 | 75 | AED 18,333 | 高 33.3% | 高 25.7% |
| 四居室 | 75 | AED 33,333 | 63 | AED 50,000 | 高 53.8% | 高 18.2% |
挂牌报价是另一种量度，留在自己的表里。两个片区的差别，在「差距」那两列上最明显。商业湾 的一居室挂牌只比合同中位数高 4.2%，是两个 片区里最窄的一档；同样是一居室，迪拜码头挂牌高出 11.8%。
实际含义：在商业湾看一居室，网站上的价格已经接近成交价，可谈的空间不大，也没什么必要 等。在码头，以及两个片区的三居室、四居室，挂牌数字是一个开价。出价请以合同中位数为锚， 不要以房源价格为锚。
换成买房，结论就反过来
| 户型 | 片区 | 统计的合同数 | 年租 | 成交价中位数 | 每平方米 | 毛回报率 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 一居室 | 迪拜码头 | 租约 755 / 成交 545 | AED 84,996 | AED 1,150,000 | AED 16,355 | 7.4% |
| 一居室 | 商业湾 | 租约 756 / 成交 502 | AED 86,376 | AED 1,301,210 | AED 17,700 | 6.6% |
| 两居室 | 迪拜码头 | 租约 590 / 成交 421 | AED 124,992 | AED 2,000,000 | AED 15,699 | 6.2% |
| 两居室 | 商业湾 | 租约 355 / 成交 320 | AED 120,000 | AED 2,057,478 | AED 16,287 | 5.8% |
| 三居室 | 迪拜码头 | 租约 316 / 成交 158 | AED 180,000 | AED 3,203,170 | AED 14,911 | 5.6% |
| 三居室 | 商业湾 | 租约 125 / 成交 127 | AED 174,996 | AED 2,750,000 | AED 15,560 | 6.4% |
租金几乎打平，买卖登记库却不是。二手一居室的每平方米成交价，商业湾是 AED 17,700，码头是 AED 16,355，分别来自 502 份和 545 份登记合同。商业湾买入更贵、租金却差不多， 所以码头一居室的毛回报率是 7.4%，商业湾是 6.6%。
在拿这两个数字做表格之前有两点要说明。回报率那一列是用中位租金除以中位成交价，而这两个 中位数描述的并不是同一套房子，所以它是排序，不是收益。另外物业费登记库不记录，也没有算 进去。
这点差距在入住那天意味着什么
一次性费用跟着年租走，所以同样打平。码头一居室按中位数年租 AED 84,996 计，中介费 5% 是 AED 4,250，无家具房源的押金同样是这个数。商业湾年租 AED 86,376， 这两项各是 AED 4,319。公寓的 DEWA 押金 AED 2,000 和 Ejari 登记费 AED 220 两个片区一样。也就是 说，一居室这一级，选哪个地址不是预算问题，而是你希望出门看到什么的问题。
常见问题
商业湾比迪拜码头便宜吗？
小户型不便宜。开间在两个片区都是 AED 5,000；一居室商业湾签 AED 7,198，码头 AED 7,083，商业湾反而每月贵 AED 115。到两居室才轮到码头贵，每月 AED 416。
哪个片区的样本更大？
商业湾略大：1,986 份登记新签合同，码头 1,888 份。一居室几乎持平，756 份对 755 份。
哪里还有议价空间？
商业湾一居室基本没有，挂牌只比合同中位数高 4.2%。空间在大户型：码头三居室的挂牌比签约中位数高 33.3%。
买哪边更好？
按登记成交算是码头：一居室毛回报 7.4%，商业湾 6.6%，因为商业湾每平方米要 AED 17,700，码头 AED 16,355，而租金相当。
这些数字含续租吗？
不含，两个片区都只统计新签合同，所以这份对比描述的是搬家者面对的价格，不是老租客在付的价格。
数据来源：迪拜土地局（Dubai Land Department）的 Ejari 租约登记库，数据截至 2026 年 9 月；买卖价格取自同一部门的买卖合同登记库。以上数字为注明出处的引用，不是我们自行采集的样本。挂牌报价为我们自己对 propertyfinder.ae 房源的整理，2026 年 9 月。两个登记库的最新读数会发在我们的 Telegram 频道：https://t.me/dxbradar。