The Springs 与 Villanova 别墅租金：2026年9月
2026年9月2日，The Springs 三居室别墅的挂牌价中位数为每月 AED 17,500，Villanova 同样户型为每月 AED 13,333。这两个数字是房东的要价，不是签下来的合同价。在迪拜土地局（Dubai Land Department）的 Ejari 租赁登记里，Arabian Ranches III 与 Dubailand 的三居室住宅登记中位数是每月 AED 12,500，依据是 385 份登记在册的新签合同。
各社区三居室别墅的挂牌价
下表全部是挂牌价。房源数一栏说明每一行站在多少条在租房源上，其中两行很薄：The Springs 只有 3 条，Villanova 只有 4 条，看方向可以，当成市场规律不行。年租一栏是月中位数乘以十二，因为迪拜的租约按年谈、按一到四张支票付。
| 社区 | 房源数 | 最低 | 挂牌中位数 | 最高 | 年租中位数 |
|---|---|---|---|---|---|
| The Springs | 3 | AED 16,666 | AED 17,500 | AED 18,750 | AED 210,000 |
| Villanova | 4 | AED 11,666 | AED 13,333 | AED 14,583 | AED 159,996 |
| Mudon | 8 | AED 14,166 | AED 16,874 | AED 17,500 | AED 202,488 |
| Arabian Ranches 3 | 8 | AED 10,833 | AED 12,708 | AED 13,750 | AED 152,496 |
| Damac Lagoons | 4 | AED 11,666 | AED 12,208 | AED 13,333 | AED 146,496 |
| Jumeirah Village Circle | 75 | AED 12,083 | AED 15,000 | AED 32,500 | AED 180,000 |
六个社区合计 102 条房源。同样是三居室，The Springs 最贵，Damac Lagoons 最便宜，每月 AED 12,208，两者相差 AED 5,292。样本量真正够大的只有 Jumeirah Village Circle，75 条房源，它也说明一个真实别墅市场有多宽：从 AED 12,083 到 AED 32,500。
登记合同里签的是多少
我们能读到的租赁登记里，The Springs 和 Villanova 都没有独立分组，所以只能拿登记里有名有姓的别墅片区来比。下表是迪拜土地局 Ejari 登记的新签合同，三居室住宅，月租。片区名用的是登记系统自己的名字，有几个看起来会比较陌生。续约合同不计入：续约受涨幅上限约束，混进来会把每一个中位数拉低。
| 登记片区 | 登记合同数 | 下四分位 | 中位数 | 上四分位 |
|---|---|---|---|---|
| Arabian Ranches III und Dubailand | 385 | AED 11,666 | AED 12,500 | AED 13,333 |
| Arabian Ranches II, Rukan und Serena (Dubailand) | 176 | AED 12,750 | AED 13,750 | AED 15,833 |
| Al Yelayiss 2 | 210 | AED 11,666 | AED 12,083 | AED 12,916 |
| Al Hebiah Fifth | 18 | AED 10,833 | AED 11,166 | AED 11,666 |
| Madinat Al Mataar | 147 | AED 8,000 | AED 8,750 | AED 10,000 |
| Nadd Hessa | 14 | AED 17,083 | AED 17,500 | AED 18,750 |
| Dubai Sports City | 102 | AED 14,583 | AED 15,375 | AED 17,083 |
| Al Furjan und Discovery Gardens | 54 | AED 15,416 | AED 16,666 | AED 17,916 |
这八行合计 1,106 份登记新签合同，上面那张挂牌表只有 102 条房源。两张表分开正是为此：一边是几十条可以挂几个月的广告，另一边是一千多户人家白纸黑字的承诺。Nadd Hessa 是唯一一个中位数 AED 17,500 正好落在 The Springs 挂牌中位数上的片区，而它只有 14 份合同。
要价与成交价，差多少
The Springs 要 AED 17,500，而同尺寸最大的合同组 Arabian Ranches III 与 Dubailand（385 份合同）成交在 AED 12,500。差 AED 5,000 每月，一年 AED 60,000，比登记中位数高出约 40%。Villanova 正好相反：AED 13,333 的挂牌价比 Arabian Ranches II、Rukan 与 Serena 的合同中位数 AED 13,750 低 AED 417，只比 Al Yelayiss 2 的 AED 12,083 高 AED 1,250，一年是 AED 15,000。说白了：Villanova 的挂牌价接近市场价，The Springs 的挂牌价是谈判起点。
本页两个社区之间每月相差 AED 4,167，十二个月是 AED 50,004。看房时把这一个数字带上就够了。
四分位怎么读
登记表里的“下四分位”和“上四分位”不是最低价和最高价，而是把同一组合同从便宜到贵排好之后，切在四分之一和四分之三的位置。以 Arabian Ranches III 与 Dubailand 为例：385 份三居室合同里，每四份就有一份低于 AED 11,666，另有一份高于 AED 13,333，中间那一半才是这个片区的真实成交区间。这个区间只有 AED 1,667 宽，说明片区内部很整齐。Arabian Ranches II、Rukan 与 Serena 就松得多：从 AED 12,750 到 AED 15,833，同样是三居室，谈判空间大不少。
合同份数少的行要格外小心。Al Hebiah Fifth 只有 18 份合同，Nadd Hessa 只有 14 份，这样的中位数一两份异常合同就能推动。份数上千的行才是真正稳的：本页最大的一组是 Arabian Ranches III 与 Dubailand 的 385 份，其次是 Al Yelayiss 2 的 210 份、Arabian Ranches II、Rukan 与 Serena 的 176 份，以及 Madinat Al Mataar 的 147 份。
卧室数是怎么定出来的
租赁登记里很少填卧室数，所以分类是按建筑面积推出来的。界线是：开间不超过 57 平方米，一居室 58 到 95，两居室 96 到 146，三居室 147 到 260，四居室 261 平方米以上。这套界线来自我们自己 2177 条同时写明面积和卧室数的房源，再拿卧室数直接写在登记里的买卖合同做交叉验证：开间 37 对 42 平方米，一居室 75 对 74，两居室 120 对 117，三居室 172 对 177，两个独立来源的偏差都在 5 平方米以内。
有一点必须说清楚：这些分类在现实里是重叠的。两居室房源中 10% 到 90% 的面积落在 92 到 149 平方米之间，所以一套 95 平方米的房子在一个楼盘叫大一居，在另一个楼盘叫小两居。别墅这边情况类似，The Springs 的联排和 Villanova 的独立屋即便卧室数相同，占地和花园也不是一回事，看房时按面积和交房标准逐套核，比按社区名字定预算靠谱得多。
签约当天还要付什么
中介佣金是年租金的 5%，无家具房源的押金也是 5%。The Springs 每月 AED 17,500，年租 AED 210,000，所以这两项各 AED 10,500，合计 AED 21,000。Villanova 年租 AED 159,996，每项约 AED 8,000，合计 AED 16,000。别墅的 DEWA 押金是 AED 4,000，公寓则是 AED 2,000；合同在 Ejari 登记要 AED 220。这类社区的物业费和冷气费通常单独计收，比较两个报价之前先问清报价里包含哪些项目。
常见问题
The Springs 三居室别墅每月租金多少？
挂牌中位数每月 AED 17,500，数据为 2026年9月2日，来自 3 条房源，区间 AED 16,666 至 AED 18,750。这是要价，不是成交价。
Villanova 比 The Springs 便宜多少？
三居室每月便宜 AED 4,167：AED 13,333 对 AED 17,500，一年差 AED 50,004。
登记合同的数字是多少？
三居室住宅的合同中位数，从 Madinat Al Mataar 的 AED 8,750（147 份合同）到 Nadd Hessa 的 AED 17,500（14 份）。最大的一组 Arabian Ranches III 与 Dubailand 有 385 份合同，中位数 AED 12,500。
为什么没有 The Springs 自己的合同数字？
租赁登记按它自己的片区名分组，我们的数据里 The Springs 和 Villanova 都不是独立分组。与其猜测对应关系，本页选择跟登记里有名字的别墅片区比较。
除了第一个月租金还要准备多少现金？
The Springs 三居室：佣金和押金各 AED 10,500，合计 AED 21,000，另加别墅 DEWA 押金 AED 4,000 和 Ejari 登记费 AED 220。
数据来源与时点。登记合同：迪拜土地局（Dubai Land Department）Ejari 租赁登记，2026年9月，仅新签合同，整批租约已剔除。挂牌价：propertyfinder.ae 房源，2026年9月2日读取，是要价不是成交价。低于这些水平的别墅房源我们会发在电报频道 t.me/dxbradar。