JVC 买公寓：迪拜成交量最大的公寓区

Jumeirah Village Circle（JVC）是迪拜土地局登记册里公寓成交量最大的区之一：光是现房一居室就有 970 份买卖合同，现房公寓合计 1,746 份，期房另有 959 份。产权登记册用的地籍名是 Al Barsha South Fourth，Binghatti Apex、Bloom Towers、Pantheon Elysee 这些楼盘都在这个范围内。如果您在产权文件上看到的是地籍名而不是 JVC，指的是同一片区域，查册时请用地籍名。

这个区对海外买家有吸引力的原因，在表格最后一列：现房一居室每平方米中位价 AED 11,162。同样是现房一居室，商务湾是 AED 17,700，迪拜码头是 AED 16,355，迪拜溪港是 AED 22,296。

JVC 现房公寓：按户型的登记成交价

数据来源：迪拜土地局（Dubai Land Department）买卖合同登记册，数据状态为 2026 年 9 月。以上数字为注明出处的引用，不是我们自己的市场调查。

一居室：970 份合同，中位价 AED 859,880，中间一半在 AED 676,800 到 AED 1,025,000 之间。也就是说，四分之一的买家成交价低于 AED 676,800。开间：417 份合同，中位价 AED 581,000，25% 分位 AED 500,000，是本页门槛最低的一行。两居室：324 份合同，中位价 AED 1,280,000，仍然低于商务湾现房一居室的中位价 AED 1,301,210。三居室现房只有 35 份合同，中位价 AED 1,809,180 请按参考信号来读。

JVC 联排别墅：另一张表，另一套逻辑

数据来源：迪拜土地局（Dubai Land Department）买卖合同登记册，数据状态为 2026 年 9 月。以上数字为注明出处的引用，不是我们自己的市场调查。

三居室 43 份合同，中位价 AED 2,630,000；四居室 31 份合同，中位价 AED 2,525,000。四居室的中位价低于三居室，这不是笔误，也不代表四居室更便宜：当一行只有几十份合同时，具体是哪些项目、哪一年交付，就足以让中位数上下移动。遇到这种情况，正确的做法是看具体成交，而不是看中位数。

JVC 期房：和现房差多少

数据来源：迪拜土地局（Dubai Land Department）买卖合同登记册，数据状态为 2026 年 9 月。以上数字为注明出处的引用，不是我们自己的市场调查。

JVC 的期房溢价比高价区更均匀：开间高 28 个百分点，一居室高 34 个，两居室高 32 个。每平方米的差距更明显：期房一居室 AED 16,140，现房一居室 AED 11,162。结论很直接：在 JVC，同样的预算买现房能买到更多面积。即便如此，期房一居室仍有 476 份合同，说明买家不少，只是买的是交付时间和全新楼盘，不是每平方米的性价比。

登记租金与毛回报率

租金表来自 Ejari 租赁合同登记册，与买卖登记册是两套数据，所以单独列出。两者相除得到毛租金回报率。

租金来源：迪拜土地局（Dubai Land Department）Ejari 租赁合同登记册，仅统计新签合同，数据状态为 2026 年 9 月。

JVC 一居室的毛回报率是 8.14%，在有完整两套登记数据的区里属于最高一档，Arjan 的同户型是 8.16%，两者接近。计算过程：AED 5,833 乘以 12 等于 AED 69,996，除以 AED 859,880。毛回报率不含物业费、中介佣金、空置期和维修，也不构成投资建议。

一个方法上的提醒，很少有网站会写出来：买卖合同里的居室数是登记册记录的字段，填充率 96 个百分点；租赁合同里的居室数是我们按面积推算的，分界线是开间不超过 57 平方米、一居室 58 到 95、两居室 96 到 146、三居室 147 到 260。这些分界线用 2177 条同时标注居室数和面积的房源校准过，并用登记册中已标注居室数的买卖合同做了交叉验证，偏差小于 5 平方米。但类别在现实中是重叠的：10% 到 90% 的两居室面积落在 92 到 149 平方米之间。所以请相信这张表里各区的排序，不要相信小数点后第二位。

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