JLT 的开间还是 Dubai Creek Harbour 的一居室：登记合同怎么说
问题很具体：预算差不多的情况下，是选地铁口成熟片区的开间，还是选水岸新区的一居室。这一页过去写的是挂牌报价，现在换成了 Jumeirah Lake Towers 的 1,507 份公寓合同和 Dubai Creek Harbour 的 2,231 份合同，全部为登记数据，截至 2026 年 9 月。
数据来源：迪拜土地局（Dubai Land Department）Ejari 租赁合同登记数据，截至 2026 年 9 月。数据在注明出处的前提下引用，并非我们自行采集的调查结果。
Jumeirah Lake Towers：1,507 份公寓合同
| 户型 | 合同数 | 25 分位 | 中位数 | 75 分位 | 最低 | 最高 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 开间 | 354 | AED 4,000 | AED 4,416 | AED 5,000 | AED 2,666 | AED 7,063 |
| 一居室 | 676 | AED 5,833 | AED 6,666 | AED 8,333 | AED 416 | AED 13,333 |
| 二居室 | 290 | AED 7,916 | AED 9,166 | AED 11,987 | AED 500 | AED 23,333 |
| 三居室 | 174 | AED 12,500 | AED 14,323 | AED 17,500 | AED 7,083 | AED 41,666 |
| 四居室 | 13 | AED 17,916 | AED 19,166 | AED 19,583 | AED 2,500 | AED 41,666 |
JLT 开间的中位数来自 354 份合同，每月 AED 4,416。一半合同落在 AED 4,000 到 AED 5,000 之间，整批样本的最高值也只有 AED 7,063：这说明 JLT 的开间市场紧凑、可预期，没有拖得很长的高价尾巴。一居室中位数 AED 6,666，676 份合同。四居室那一行只有 13 份合同，不能当价格读。
JLT 在登记系统里叫 Al Thanyah Fifth，涵盖 Lake Terrace、Gold Crest Views、Concorde Tower 等湖边塔楼，地铁站为 Jumeirah Lakes Towers。
Dubai Creek Harbour：2,231 份合同，没有开间
| 户型 | 合同数 | 25 分位 | 中位数 | 75 分位 | 最低 | 最高 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 一居室 | 1,339 | AED 6,666 | AED 7,500 | AED 8,750 | AED 1,250 | AED 15,000 |
| 二居室 | 743 | AED 10,000 | AED 11,250 | AED 12,916 | AED 6,955 | AED 21,666 |
| 三居室 | 149 | AED 15,833 | AED 17,500 | AED 20,833 | AED 12,500 | AED 24,583 |
Creek Harbour 的一居室登记了 1,339 份合同，是我们整批迪拜数据里最厚的一行，中位数每月 AED 7,500。表里没有开间这一行，这不是漏写：在我们的数据中，这个片区没有开间的登记租赁合同。该片区从一开始就以一居室以上的户型开发，租赁市场原样反映了这一点。它在登记系统里的名称是 Al Khairan First，包括 Creek Beach Lotus、Grove、Bayshore，地铁站 Creek。
直接对比：JLT 开间对 Creek Harbour 一居室
JLT 开间中位数 AED 4,416，Creek Harbour 一居室中位数 AED 7,500，差距约 70 %，一年多付 AED 37,008。多花的这笔钱换来的是独立卧室、新楼和水岸，代价是地铁：Creek Harbour 的 Creek 站离住宅组团有一段距离，而 JLT 的地铁口就在塔楼脚下。
如果同类比同类，差距立刻收窄。JLT 一居室 AED 6,666 对 Creek Harbour 的 AED 7,500，约 13 %。还有一个细节值得注意：Creek Harbour 一居室的 25 分位是 AED 6,666，正好等于 JLT 一居室的中位数。Creek Harbour 最便宜的四分之一，起点就是 JLT 的市场中位。
二居室 AED 9,166 对 AED 11,250，约 23 %；三居室 AED 14,323 对 AED 17,500，约 22 %。Creek Harbour 的溢价在每个户型上都存在，但远没有广告里暗示的翻倍那么夸张。
JLT 的联排与别墅：154 份合同
| 户型 | 合同数 | 25 分位 | 中位数 | 75 分位 | 最低 | 最高 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 三居室 | 56 | AED 23,333 | AED 25,833 | AED 30,000 | AED 1,666 | AED 62,500 |
| 四居室 | 81 | AED 25,833 | AED 32,456 | AED 41,666 | AED 4,166 | AED 220,833 |
| 五居室 | 17 | AED 35,416 | AED 51,000 | AED 75,000 | AED 10,416 | AED 341,666 |
很少有人想到 JLT 也有房子，但 Al Thanyah Fifth 的边界内确实有。三居室房子的中位数每月 AED 25,833，来自 56 份合同。五居室只有 17 份合同，最高登记值 AED 341,666 是一份孤例合同，和普通住宅租赁市场基本无关。这几行只看 25 分位和 75 分位。
房间数是怎么划分的
| 户型 | 面积区间（平方米） |
|---|---|
| 开间 | 57 以下 |
| 一居室 | 58 至 95 |
| 二居室 | 96 至 146 |
| 三居室 | 147 至 260 |
| 四居室 | 261 以上 |
分界线用 2,177 条同时标注面积和卧室数的自有房源校准，并与登记信息中带卧室数的买卖合同交叉验证。
| 户型 | 自有房源面积中位数 | 买卖合同面积中位数 |
|---|---|---|
| 开间 | 37 平方米 | 42 平方米 |
| 一居室 | 75 平方米 | 74 平方米 |
| 二居室 | 120 平方米 | 117 平方米 |
| 三居室 | 172 平方米 | 177 平方米 |
这些数字是怎么来的
只统计新签合同。续租合同被排除在外：续租时的涨幅受租金上限规定约束，金额系统性低于市场水平，对正在找房的人没有参考意义。一份合同覆盖多套房的整栋租赁也已剔除。表中金额均为月租，即合同年租金除以 12。
登记数据里没有公寓的卧室数量，卧室数按上面的面积区间推算：开间 57 以下，一居室 58 至 95，二居室 96 至 146，三居室 147 至 260，四居室 261 以上，单位为平方米。这组分界线来自我们自己 2,177 条同时标注面积和卧室数的房源，并用登记信息中带卧室数的买卖合同做了交叉验证，两个互相独立的来源在每个户型上的面积中位数差距都不到 5 平方米。
面积区间存在重叠，这一点必须说明：二居室中间 80 % 的面积落在 92 到 149 平方米之间。靠近分界线的单套房源可能被归进相邻的一行。合同数以百计的行里，这种偏移对中位数几乎没有影响；合同数很少的行里则会看得出来。
怎样自己核对这些数字
第一步看合同数那一列。中位数背后有几百份合同时，它是一个稳定的数字；只有十几份时，它只能说明量级。本页每一行都写出了合同数，就是为了让读者自己判断哪一行能用。
第二步看 25 分位和 75 分位的距离。距离窄，说明这一类房源同质、议价空间小；距离宽，说明同一个户型里房子差别很大，看房时要多跑几套。
第三步不要用最低价和最高价做预算。登记数据里包含不满一年的合同、份额登记和公司安排，这些都会落在两端。真正能拿来谈判的区间是 25 分位到 75 分位。
第四步分清挂牌价和合同价。本页把两者放在不同的表里，绝不混排：挂牌价是房东要的价，合同价是租客签下的价，二者在同一张表里并列会让人误以为可以直接比较。
常见问题
按年算，哪一个更便宜？
JLT 开间按中位数每年 AED 52,992，Creek Harbour 一居室每年 AED 90,000，差距约 70 %。
为什么 Creek Harbour 的开间一个数字都没有？
因为我们的数据里该片区没有开间的登记合同。我们不会用挂牌价或邻区数字去填这个空格：那是编造，不是观察。
JLT 一居室的最低登记值写着 AED 416，是打错了吗？
不是，但那也不是市场价。登记数据里包含不满一年的合同、产权份额和公司安排。正因为如此，我们展示 25 分位和 75 分位，它们不受这类极端值影响。
每个数字背后有多少份合同？
每张表都有单独一列写明。本页最扎实的一行是 Creek Harbour 一居室的 1,339 份合同，最弱的一行是 JLT 四居室的 13 份。
选 JLT 还是 Creek Harbour？
看你更在意通勤还是居住面积。要地铁、要更低的月租、要成熟配套，JLT 开间的中位数 AED 4,416 更合适；要独立卧室和新楼，Creek Harbour 一居室的中位数 AED 7,500 是现实的预算线。
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