Emirates Living 租金：The Greens 与 The Views 的登记合同数据
这一页已经改用合同数据。表格背后是 701 份公寓合同和 49 份房屋合同，来自登记系统中名为 Al Thanyah Third 的地块，它覆盖 The Greens 和 The Views：Mosela、The Hills、Tanaro，地铁站 Dubai Internet City。数据截至 2026 年 9 月。
数据来源：迪拜土地局（Dubai Land Department）Ejari 租赁合同登记数据，截至 2026 年 9 月。数据在注明出处的前提下引用，并非我们自行采集的调查结果。
公寓：701 份合同，月租分布
| 户型 | 合同数 | 25 分位 | 中位数 | 75 分位 | 最低 | 最高 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 开间 | 50 | AED 4,333 | AED 4,626 | AED 5,000 | AED 3,750 | AED 6,000 |
| 一居室 | 321 | AED 6,250 | AED 7,083 | AED 8,333 | AED 5,000 | AED 15,000 |
| 二居室 | 212 | AED 9,833 | AED 11,250 | AED 13,333 | AED 1,663 | AED 24,166 |
| 三居室 | 113 | AED 13,333 | AED 15,416 | AED 18,750 | AED 3,333 | AED 25,416 |
| 四居室 | 5 | AED 23,333 | AED 27,500 | AED 43,750 | AED 16,537 | AED 75,000 |
一居室是 The Greens 的市场主体：321 份合同，中位数每月 AED 7,083，即每年 AED 84,996。二居室 AED 11,250，212 份合同。开间这里不多，50 份合同，中位数 AED 4,626，而且离散度是本页最小的：整批样本从 AED 3,750 到 AED 6,000。
四居室那一行我们保留了，但不能当价格读：只有 5 份合同。它的 25 分位到 75 分位是 AED 23,333 到 AED 43,750，接近一倍的跨度。这是小样本造成的，不是市场特征。
Al Thanyah Third 地块内的房屋：49 份合同
| 户型 | 合同数 | 25 分位 | 中位数 | 75 分位 | 最低 | 最高 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 三居室 | 41 | AED 22,916 | AED 25,000 | AED 30,833 | AED 17,916 | AED 41,666 |
| 四居室 | 8 | AED 23,333 | AED 32,441 | AED 70,833 | AED 9,166 | AED 72,500 |
这里必须说清楚：这些是 Al Thanyah Third 地块内的房屋，不是通常所说的 Emirates Living 别墅。The Springs、The Meadows、The Lakes 属于登记系统里的其他地块，我们没有它们的合同数据。此处三居室房屋的中位数每月 AED 25,000，41 份合同；四居室只有 8 份合同，那一行只能作大致参考。
Emirates Living 别墅：只有挂牌房源
| 片区与户型 | 房源数 | 最低 | 中位数 | 最高 |
|---|---|---|---|---|
| The Springs 三居室房屋 | 3 | AED 16,666 | AED 17,500 | AED 18,750 |
The Springs 的三条房源，中位数 AED 17,500，这就是我们手上关于经典 Emirates Living 别墅的全部信息。值得注意的是，这个要价低于 Al Thanyah Third 房屋的合同中位数 AED 25,000。但不能由此推出 The Springs 更便宜：三条房源没有资格和 41 份合同对话，这是用两种方法量出来的两个子市场。
与邻近片区的位置关系
The Greens 一居室 AED 7,083，JLT 是 AED 6,666，Downtown Dubai 是 AED 9,166。也就是说 Emirates Living 比 JLT 高约 6 %，比 Downtown 低约 23 %。二居室这里的中位数 AED 11,250，与 Dubai Creek Harbour 完全相同，而两者的楼龄相差很远。
房间数是怎么划分的
| 户型 | 面积区间（平方米） |
|---|---|
| 开间 | 57 以下 |
| 一居室 | 58 至 95 |
| 二居室 | 96 至 146 |
| 三居室 | 147 至 260 |
| 四居室 | 261 以上 |
分界线用 2,177 条同时标注面积和卧室数的自有房源校准，并与买卖合同的登记面积交叉验证。
| 户型 | 自有房源面积中位数 | 买卖合同面积中位数 |
|---|---|---|
| 开间 | 37 平方米 | 42 平方米 |
| 一居室 | 75 平方米 | 74 平方米 |
| 二居室 | 120 平方米 | 117 平方米 |
| 三居室 | 172 平方米 | 177 平方米 |
这些数字是怎么来的
只统计新签合同。续租合同被排除在外：续租时的涨幅受租金上限规定约束，金额系统性低于市场水平，对正在找房的人没有参考意义。一份合同覆盖多套房的整栋租赁也已剔除。表中金额均为月租，即合同年租金除以 12。
登记数据里没有公寓的卧室数量，卧室数按上面的面积区间推算：开间 57 以下，一居室 58 至 95，二居室 96 至 146，三居室 147 至 260，四居室 261 以上，单位为平方米。这组分界线来自我们自己 2,177 条同时标注面积和卧室数的房源，并用登记信息中带卧室数的买卖合同做了交叉验证，两个互相独立的来源在每个户型上的面积中位数差距都不到 5 平方米。
面积区间存在重叠，这一点必须说明：二居室中间 80 % 的面积落在 92 到 149 平方米之间。靠近分界线的单套房源可能被归进相邻的一行。合同数以百计的行里，这种偏移对中位数几乎没有影响；合同数很少的行里则会看得出来。
怎样自己核对这些数字
第一步看合同数那一列。中位数背后有几百份合同时，它是一个稳定的数字；只有十几份时，它只能说明量级。本页每一行都写出了合同数，就是为了让读者自己判断哪一行能用。
第二步看 25 分位和 75 分位的距离。距离窄，说明这一类房源同质、议价空间小；距离宽，说明同一个户型里房子差别很大，看房时要多跑几套。
第三步不要用最低价和最高价做预算。登记数据里包含不满一年的合同、份额登记和公司安排，这些都会落在两端。真正能拿来谈判的区间是 25 分位到 75 分位。
第四步分清挂牌价和合同价。本页把两者放在不同的表里，绝不混排：挂牌价是房东要的价，合同价是租客签下的价，二者在同一张表里并列会让人误以为可以直接比较。
常见问题
Emirates Living、The Greens 和 The Views 是一回事吗？
在登记系统里 The Greens 和 The Views 合成 Al Thanyah Third 这一个地块，本页表格描述的正是它。Emirates Living 作为营销名称范围更大，还包括 The Springs、The Meadows、The Lakes 的别墅，本页没有这些别墅的合同数字。
二居室一年要付多少？
按中位数每年 AED 135,000。四分之一的合同签在每月 AED 9,833 或更低，四分之一高于 AED 13,333。
为什么开间的离散度这么小？
因为这里的开间数量少而且同质：50 份合同，全部区间只有 AED 3,750 到 AED 6,000。供给一致的地方不会出现长尾。
四居室那一行可信吗？
当量级看可以，当价格看不行：5 份合同。我们在每一行都标出合同数，正是为了让这种地方一眼可见。
想住 Emirates Living，预算怎么定？
公寓按一居室 AED 7,083、二居室 AED 11,250 的中位数起算，三居室 AED 15,416，这三行分别有 321、212 和 113 份合同支撑；别墅一项在拿到合同数据之前，只能参考 The Springs 的三条挂牌房源。
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