دبئی میں کرائے کا منافع: خرید کی قیمت بمقابلہ سالانہ کرایہ
دبئی کے پانچ علاقے ایسے ہیں جو دونوں رجسٹروں میں موجود ہیں، خرید و فروخت کے معاہدوں میں بھی اور کرایہ ناموں میں بھی۔ صرف انہی کے لیے مجموعی منافع کا حساب لگایا جا سکتا ہے، اندازہ لگانے کی ضرورت نہیں۔ یہ علاقے ہیں Arjan، Business Bay، Dubai Creek Harbour، Dubai Marina اور Jumeirah Village Circle۔ ہر کلاس کا حساب نہیں بنتا، صرف ان کا جن کی دونوں رجسٹروں میں الگ سطر ہو: دبئی مرینا کے اسٹوڈیو کا کرایہ موجود ہے مگر خرید قیمت نہیں، اس لیے وہ سطر جدول میں نہیں ہے۔
پورے صفحے پر حساب کا طریقہ ایک ہی ہے: ماہانہ کرائے کی میڈین کو 12 سے ضرب دے کر اسی علاقے اور اسی کلاس کی تیار جائیداد کی قیمت کی میڈین پر تقسیم کیا گیا ہے۔ دونوں اعداد معاہدوں سے آئے ہیں، کوئی عدد اشتہار سے نہیں لیا گیا۔
ماخذ: محکمہ اراضی دبئی (Dubai Land Department)، خرید و فروخت کے معاہدوں کا رجسٹر اور اجاری کرایہ نامہ رجسٹر، ستمبر 2026 کی صورتحال۔ کرایہ صرف نئے معاہدوں کا ہے: تجدیدیں کرائے کی حد کے قانون سے دبی ہوتی ہیں اور بازار سے نیچے رہتی ہیں۔
مکمل جدول: 18 حساب
| علاقہ | فلیٹ | سالانہ کرایہ (معاہدے) | تیار جائیداد کی قیمت (معاہدے) | مجموعی منافع |
|---|---|---|---|---|
| Arjan | اسٹوڈیو | AED 45,000 (719) | AED 550,000 (219) | 8.18 فیصد |
| Arjan | ایک بیڈروم | AED 69,552 (606) | AED 852,500 (276) | 8.16 فیصد |
| Arjan | دو بیڈروم | AED 94,992 (210) | AED 1,370,000 (142) | 6.93 فیصد |
| Arjan | تین بیڈروم | AED 124,992 (26) | AED 1,900,000 (27) | 6.58 فیصد |
| Business Bay | اسٹوڈیو | AED 60,000 (733) | AED 935,000 (274) | 6.42 فیصد |
| Business Bay | ایک بیڈروم | AED 86,376 (756) | AED 1,301,210 (502) | 6.64 فیصد |
| Business Bay | دو بیڈروم | AED 120,000 (355) | AED 2,057,478 (320) | 5.83 فیصد |
| Business Bay | تین بیڈروم | AED 174,996 (125) | AED 2,750,000 (127) | 6.36 فیصد |
| Dubai Creek Harbour | ایک بیڈروم | AED 90,000 (1339) | AED 1,500,000 (222) | 6.00 فیصد |
| Dubai Creek Harbour | دو بیڈروم | AED 135,000 (743) | AED 2,350,000 (316) | 5.74 فیصد |
| Dubai Creek Harbour | تین بیڈروم | AED 210,000 (149) | AED 3,538,238 (108) | 5.94 فیصد |
| Dubai Marina | ایک بیڈروم | AED 84,996 (755) | AED 1,150,000 (545) | 7.39 فیصد |
| Dubai Marina | دو بیڈروم | AED 124,992 (590) | AED 2,000,000 (421) | 6.25 فیصد |
| Dubai Marina | تین بیڈروم | AED 180,000 (316) | AED 3,203,170 (158) | 5.62 فیصد |
| Jumeirah Village Circle | اسٹوڈیو | AED 45,000 (752) | AED 581,000 (417) | 7.75 فیصد |
| Jumeirah Village Circle | ایک بیڈروم | AED 69,996 (963) | AED 859,880 (970) | 8.14 فیصد |
| Jumeirah Village Circle | دو بیڈروم | AED 90,000 (229) | AED 1,280,000 (324) | 7.03 فیصد |
| Jumeirah Village Circle | تین بیڈروم | AED 137,496 (62) | AED 1,809,180 (35) | 7.60 فیصد |
ان کالموں میں دو مختلف رجسٹروں کے اعداد ہیں اور انہیں آپس میں جمع کرنا غلط ہے: سالانہ کرایہ آمدنی کا بہاؤ ہے اور خرید کی قیمت سرمایہ۔ تقسیم البتہ جائز ہے، اور آخری کالم میں یہی کیا گیا ہے۔
جدول بغیر تبصرے کے کیا بتاتا ہے
سب سے اونچا عدد Arjan کا اسٹوڈیو ہے، 8.18 فیصد: سالانہ کرایہ 719 معاہدوں میں AED 45,000 اور قیمت 219 معاہدوں میں AED 550,000۔ سب سے نیچے دبئی مرینا کا تین بیڈروم ہے، 5.62 فیصد۔ اوپر اور نیچے کے درمیان 2.56 فیصد پوائنٹ کا فرق ہے۔
ترتیب داخلے کی قیمت سے بنتی ہے، شہرت سے نہیں۔ دو سستے علاقے، Arjan اور Jumeirah Village Circle، ہر حساب شدہ کلاس میں 6.58 سے 8.18 فیصد دیتے ہیں۔ تین مہنگے علاقے، Business Bay، Dubai Creek Harbour اور Dubai Marina، 5.62 سے 7.39 فیصد۔ مہنگے علاقے کی قیمت خریدار سرمائے میں دیتا ہے اور بدلے میں شرح کم ملتی ہے۔
دوسری بات کمزور ہے اور اسے احتیاط سے کہنا چاہیے: ایک ہی علاقے کے اندر فلیٹ بڑا ہونے پر شرح گرتی تو ہے، مگر یکساں نہیں۔ Arjan میں گراوٹ صاف ہے، اسٹوڈیو کے 8.18 فیصد سے تین بیڈروم کے 6.58 فیصد تک۔ دبئی مرینا میں بھی، ایک بیڈروم کے 7.39 فیصد سے تین بیڈروم کے 5.62 فیصد تک۔ لیکن بزنس بے میں ترتیب ٹوٹ جاتی ہے: ایک بیڈروم 6.64 فیصد، دو بیڈروم 5.83 اور پھر تین بیڈروم دوبارہ 6.36۔ Jumeirah Village Circle میں بھی یہی، 8.14، پھر 7.03، پھر 7.60۔ قاعدہ موجود ہے مگر استثنا بھی کافی ہیں، صرف اسی پر فیصلہ نہ کریں۔
دو سطریں جو ہم نے جدول میں نہیں رکھیں
دبئی مرینا کے چار بیڈروم کا حساب 6.34 فیصد دیتا ہے: سالانہ کرایہ 55 معاہدوں میں AED 259,992 اور قیمت 37 معاہدوں میں AED 4,100,000۔ عدد قابلِ یقین ہے مگر نمونے چھوٹے ہیں، اس لیے وہ اصل جدول سے باہر ہے۔
بزنس بے کے چار بیڈروم کا حساب 11.28 فیصد دیتا ہے، اور یہ عدد پیمانے کے طور پر شائع نہیں کیا جا سکتا۔ وہ صرف 17 کرایہ ناموں پر کھڑا ہے جہاں ماہانہ کرایہ AED 6,833 سے AED 183,333 تک پھیلا ہوا ہے۔ اتنے پھیلاؤ میں ماہانہ میڈین AED 42,307 کسی کلاس کو نہیں بلکہ ایک بے ترتیب مجموعے کو بیان کرتی ہے۔ ہم حساب اس لیے دکھا رہے ہیں تاکہ واضح ہو کہ اسے جدول میں کیوں نہیں رکھا۔
ان فیصدوں میں کیا شامل نہیں
منافع مجموعی ہے۔ اس میں خرچ کی ایک مد بھی کٹی ہوئی نہیں۔ کرائے پر دینے کے اخراجات میں سے یہ سب باہر ہیں: اجاری معاہدے کی رجسٹریشن AED 220، فلیٹ کے لیے ڈیوا کی ضمانت AED 2,000، بروکر کمیشن سالانہ کرائے کا 5 فیصد اور بغیر فرنیچر رہائش کے لیے سیکیورٹی ڈپازٹ سالانہ کرائے کا 5 فیصد۔
Jumeirah Village Circle کے ایک بیڈروم پر، جہاں سالانہ کرایہ AED 69,996 ہے، یہ اس طرح بنتا ہے: بروکر کمیشن AED 3,500، سیکیورٹی ڈپازٹ AED 3,500، اجاری AED 220 اور ڈیوا ضمانت AED 2,000۔ ڈپازٹ اور ضمانت اپنی نوعیت میں واپس ہونے والی رقمیں ہیں، کمیشن اور اجاری نہیں۔
اس کے علاوہ یہ چیزیں ہمارے ڈیٹا میں سرے سے موجود ہی نہیں: عمارت کی سروس فیس، خریداری پر منتقلی کی فیس، مرمت کا خرچ اور کرایہ داروں کے درمیان خالی وقت۔ ہم یہ رقمیں اس لیے شائع نہیں کرتے کہ وہ ہمارے پاس نہیں، نہ کہ اس لیے کہ وہ معمولی ہیں۔ مہنگے ٹاور کی سروس فیس 5.62 اور 8.18 فیصد کے فرق کا خاصا حصہ کھا سکتی ہے۔
ٹیکس پر ایک الگ سطر، وہ بھی فیس کی فہرست سے: کارپوریٹ ٹیکس کی شرح AED 375,000 سے زائد منافع پر 9 فیصد ہے اور اس کا تعلق کمپنیوں سے ہے۔ یہ فیس کا عدد ہے، ٹیکس مشورہ نہیں۔
سوال و جواب
کرایہ صرف نئے معاہدوں کا کیوں لیا جاتا ہے
کیونکہ دبئی میں تجدیدیں کرائے کی حد کے قانون سے دبی ہوتی ہیں اور کل کا بازار دکھاتی ہیں۔ جو خریدار فلیٹ کو بازار میں لائے گا وہ نیا معاہدہ کروائے گا، کسی اور کی تجدید نہیں۔ اسی لیے حساب میں صرف نئے ہیں، مثلاً دبئی کریک ہاربر کے ایک بیڈروم کے 1339 معاہدوں میں ماہانہ AED 7,500۔
کیا اس جدول سے جائیداد چنی جا سکتی ہے
صرف پہلی چھلنی کے طور پر۔ جدول یہ بتاتا ہے کہ Arjan کی شرح دبئی مرینا سے اونچی ہے اور یہ چاروں کلاسوں میں مستقل ہے۔ یہ کسی عمارت، اس کی سروس فیس، اس کے بھرے رہنے اور اس کی دوبارہ فروخت کے بارے میں کچھ نہیں کہتا۔ یہ رجسٹروں پر مبنی حساب ہے، سرمایہ کاری کا مشورہ نہیں۔
یہ شرحیں یورپ کے مقابلے میں اونچی کیوں لگتی ہیں
کیونکہ ان میں سے کچھ کاٹا نہیں گیا۔ Arjan کی 8.18 فیصد دو میڈین کا تناسب ہے، کھاتے میں آنے والی رقم نہیں۔ سروس فیس، ایک خالی مہینہ اور کمیشن نکالیں تو عدد بدل جائے گا۔ کتنا بدلے گا یہ عمارت پر منحصر ہے، اور عمارتوں کا ڈیٹا ہمارے پاس نہیں۔
مجھے اپنے علاقے یا اپنی جائیداد کا حساب چاہیے
اس صفحے کے نیچے استفسار کا فارم ہے جو دبئی کے بروکرز تک جاتا ہے۔ علاقہ، بیڈروم کی تعداد اور بجٹ کی بالائی حد لکھ دیں، اور اگر اس علاقے کے دونوں رجسٹر موجود ہوں تو حساب اسی طریقے سے نکل آئے گا۔ جن علاقوں کے کرایہ نامے نہیں، جیسے پام جمیرہ، ان کا منافع ہم نہ نکالتے ہیں نہ اندازہ لگاتے ہیں۔
نئے حساب چینل t.me/dxbradar پر شائع ہوتے ہیں۔