بزنس بے میں فلیٹ خریدنا: رجسٹر میں درج اصل قیمتیں
بزنس بے میں تیار ایک بیڈروم فلیٹ کی میڈین قیمت AED 1,301,210 ہے۔ یہ کسی مالک کی مانگ نہیں بلکہ 502 رجسٹرڈ خرید و فروخت کے معاہدوں کا عین درمیان ہے۔ اسٹوڈیو 274 معاہدوں میں AED 935,000 پر، دو بیڈروم فلیٹ 320 معاہدوں میں AED 2,057,478 پر اور تین بیڈروم 127 معاہدوں میں AED 2,750,000 پر طے پایا۔
ماخذ: محکمہ اراضی دبئی (Dubai Land Department)، خرید و فروخت کے معاہدوں کا رجسٹر، ستمبر 2026 کی صورتحال۔ بیڈروم کی تعداد رجسٹر میں خود درج ہوتی ہے اور 96 فیصد اندراجات میں موجود ہے، یہ رقبے سے اندازہ لگا کر نہیں نکالی گئی۔ رجسٹر میں یہ علاقہ اپنے عام نام Business Bay ہی سے درج ہے، کوئی الگ کیڈسٹرل نام نہیں۔
تیار جائیداد: چوتھائیاں، میڈین اور فی مربع میٹر قیمت
| فلیٹ | معاہدے | نچلی چوتھائی | میڈین | اوپری چوتھائی | فی مربع میٹر |
|---|---|---|---|---|---|
| اسٹوڈیو | 274 | AED 750,000 | AED 935,000 | AED 1,150,000 | AED 21,293 |
| ایک بیڈروم | 502 | AED 1,000,000 | AED 1,301,210 | AED 1,680,663 | AED 17,700 |
| دو بیڈروم | 320 | AED 1,600,000 | AED 2,057,478 | AED 2,416,972 | AED 16,287 |
| تین بیڈروم | 127 | AED 2,280,000 | AED 2,750,000 | AED 3,550,000 | AED 15,560 |
| چار بیڈروم | 25 | AED 3,885,000 | AED 4,500,000 | AED 5,600,000 | AED 13,894 |
جدول پڑھنے کا طریقہ یہ ہے: ایک بیڈروم کے ہر چار میں سے ایک سودا AED 1,000,000 سے سستا ہوا اور ایک AED 1,680,663 سے مہنگا۔ اصل مول تول انہی دو حدوں کے بیچ ہوتا ہے۔ اگر بیچنے والا اوپری چوتھائی سے زیادہ مانگ رہا ہے تو اس کے پاس وجہ ہونی چاہیے: منزل، نہر کا رخ، نئی تزئین، یا کلاس کی بالائی حد کے قریب رقبہ۔
فی مربع میٹر قیمت فلیٹ بڑا ہونے کے ساتھ گرتی جاتی ہے: اسٹوڈیو میں AED 21,293 اور چار بیڈروم میں AED 13,894۔ دبئی میں یہ معمول ہے۔ چھوٹا یونٹ ہمیشہ فی میٹر مہنگا ہوتا ہے اور خریدار یہ اضافی رقم آسانی سے دوبارہ بیچ سکنے کی سہولت کے بدلے دیتا ہے۔
زیرِ تعمیر (آف پلان): الگ جدول، الگ سطح
زیرِ تعمیر منصوبوں کے سودے رجسٹر میں الگ درج ہوتے ہیں اور انہیں تیار جائیداد کے ساتھ ایک جدول میں ملانا غلط ہے۔ نیچے وہی کلاسیں ہیں، مگر صرف آف پلان معاہدے۔
| فلیٹ | معاہدے | نچلی چوتھائی | میڈین | اوپری چوتھائی | فی مربع میٹر |
|---|---|---|---|---|---|
| اسٹوڈیو | 94 | AED 1,024,000 | AED 1,177,000 | AED 1,313,000 | AED 27,173 |
| ایک بیڈروم | 293 | AED 1,475,000 | AED 2,000,000 | AED 2,291,000 | AED 25,335 |
| دو بیڈروم | 122 | AED 2,520,379 | AED 3,383,315 | AED 4,135,548 | AED 27,162 |
| تین بیڈروم | 40 | AED 3,600,000 | AED 5,282,916 | AED 18,020,000 | AED 28,524 |
| چار بیڈروم | 6 | AED 12,000,000 | AED 27,308,490 | AED 43,468,997 | AED 60,354 |
فرق سیدھا سیدھا نکل آتا ہے۔ آف پلان ایک بیڈروم کی میڈین 293 معاہدوں میں AED 2,000,000 ہے، جبکہ تیار فلیٹ کی 502 معاہدوں میں AED 1,301,210۔ فرق AED 698,790 یعنی تقریباً 54 فیصد۔ اسٹوڈیو میں فرق AED 242,000 یعنی تقریباً 26 فیصد اور دو بیڈروم میں AED 1,325,837 یعنی تقریباً 64 فیصد۔ فی میٹر دیکھیں تو آف پلان ایک بیڈروم AED 25,335 اور تیار AED 17,700 پر ہے، فرق AED 7,635 فی مربع میٹر۔
یہ فرق نہ رعایت ہے نہ جرمانہ۔ آف پلان خریدنے والا دوسری چیز لے رہا ہے: نئی عمارت، ڈویلپر کی قسط بندی اور حوالگی کی تاریخ، اور اسی کے ساتھ تاخیر کا خطرہ۔ تیار فلیٹ لینے والا وہ دیواریں لے رہا ہے جنہیں دیکھا جا سکتا ہے اور اسی مہینے کرائے پر چڑھایا جا سکتا ہے۔
یہ اعداد کہاں کام کرنا چھوڑ دیتے ہیں
آف پلان تین بیڈروم کی سطر صرف 40 معاہدوں پر کھڑی ہے اور اس کی اوپری چوتھائی AED 18,020,000 تک چلی جاتی ہے جبکہ میڈین AED 5,282,916 ہے۔ اتنا بڑا پھیلاؤ بتاتا ہے کہ ایک ہی سطر میں عام فلیٹ اور پینٹ ہاؤس دونوں آ گئے ہیں۔ میڈین وہاں سے لی جا سکتی ہے، اوپری چوتھائی کو مول تول کا پیمانہ بنانا ٹھیک نہیں۔
آف پلان چار بیڈروم کی سطر صرف 6 معاہدوں پر ہے۔ چھ سودے بازار نہیں ہوتے، چھ سودے ہوتے ہیں۔ ہم اسے چھپاتے نہیں مگر اس پر فیصلہ نہ کریں۔
رجسٹر میں یہ چیزیں سرے سے ہوتی ہی نہیں: عمارت کی سروس فیس، منتقلی کی فیس، قرض کی شرائط اور اس مخصوص فلیٹ کی حالت۔ ہم یہ رقمیں شائع نہیں کرتے کیونکہ ہمارے پاس ہیں ہی نہیں۔ بیعانہ دینے سے پہلے یہ سب بیچنے والے سے تحریری طور پر پوچھیں۔
AED 2,000,000 کی حد اور ویزا
گولڈن ویزا کے لیے جائیداد کی ملکیت کی حد AED 2,000,000 ہے۔ بزنس بے ٹھیک اسی حد کے آس پاس بیٹھا ہے، اس لیے یہاں کلاس کا انتخاب ویزے کا سوال بھی طے کرتا ہے۔ تیار دو بیڈروم کی میڈین 320 معاہدوں میں AED 2,057,478 ہے، یعنی حد سے ذرا اوپر۔ تیار ایک بیڈروم کی میڈین 502 معاہدوں میں AED 1,301,210 ہے، یعنی حد سے نیچے۔ آف پلان ایک بیڈروم کی میڈین 293 معاہدوں میں AED 2,000,000 ہے، یعنی عین حد پر۔
دو سالہ سرمایہ کار ویزے کے لیے اپریل 2026 سے اکیلے مالک کے لیے کوئی کم از کم رقم مقرر نہیں، مشترکہ ملکیت میں حصہ AED 400,000 سے شمار ہوتا ہے۔ یہ فیس کے اعداد ہیں، قانونی مشورہ نہیں: کسی مخصوص جائیداد کی حیثیت محکمہ اراضی دبئی سے تصدیق کروائیں۔
سوال و جواب
میڈین کیوں، اوسط کیوں نہیں
اوسط ایک مہنگے سودے سے ٹوٹ جاتی ہے۔ آف پلان تین بیڈروم میں اوپری چوتھائی AED 18,020,000 اور میڈین AED 5,282,916 اسی بات کی مثال ہے۔ میڈین فہرست کا وسط ہے: 40 معاہدوں میں سے آدھے سستے، آدھے مہنگے، اور ایک پینٹ ہاؤس اسے ہلا نہیں سکتا۔
کیا ان اعداد پر مول تول ہو سکتا ہے
حد بندی کے طور پر، فیصلے کے طور پر نہیں۔ آپ بیچنے والے کے سامنے 502 معاہدوں کا دائرہ AED 1,000,000 سے AED 1,680,663 رکھتے ہیں اور پوچھتے ہیں کہ اس کا فلیٹ درمیان سے کس بنیاد پر مہنگا ہے۔ بات فوراً منزل، رقبے اور حالت پر آ جاتی ہے۔
پیسے کے حساب سے تیار بہتر ہے یا آف پلان
اعداد کے مطابق بزنس بے میں تیار جائیداد ہر کلاس میں داخلے پر سستی ہے۔ آف پلان مہنگا ہے مگر قسطوں میں ادا ہوتا ہے اور بعد میں ملتا ہے۔ موازنہ میڈین کا نہیں، اپنی ادائیگی کے شیڈول کا کریں: AED 1,301,210 یکمشت اور AED 2,000,000 قسطوں میں بینک کے لیے دو مختلف سوال ہیں۔
جو مجھے چاہیے وہ یہاں نہیں ہے
اس صفحے کے نیچے استفسار کا فارم موجود ہے جو دبئی کے بروکرز تک جاتا ہے۔ علاقہ، بیڈروم کی تعداد اور بجٹ کی بالائی حد لکھ دیں۔ اگر مطلوبہ علاقہ اس صفحے پر نہیں ہے تو وہ بھی فارم میں لکھ دیں: ہمارے پاس رجسٹر کا ڈیٹا صرف بزنس بے تک محدود نہیں۔
علاقوں کے تازہ اعداد چینل t.me/dxbradar پر آتے ہیں۔