استودیو در جیالتی یا یکخوابه در دبی کریک هاربر: قراردادها چه می‌گویند
پرسش ساده است: با بودجه‌ای نزدیک به هم، استودیو در محله‌ای ساخته‌شده با مترو بگیریم یا یکخوابه در محله‌ای نوساز کنار آب. پایه این مقایسه دیگر آگهی نیست: 1,507 قرارداد آپارتمان در جمیرا لیک تاورز و 2,231 قرارداد در دبی کریک هاربر، همه ثبتشده، وضعیت سپتامبر 2026.
منبع: اداره اراضی و املاک دبی (Dubai Land Department)، سامانه ثبت قرارداد اجاره اجاری (Ejari)، وضعیت: سپتامبر 2026. این ارقام تنها با ذکر منبع استفاده می‌شوند و حاصل برداشت میدانی ما نیستند.
جمیرا لیک تاورز: 1,507 قرارداد آپارتمان
| نوع واحد | تعداد قرارداد | صدک 25 | میانه | صدک 75 |
|---|---|---|---|---|
| استودیو | 354 | AED 4,000 | AED 4,416 | AED 5,000 |
| 1 خوابه | 676 | AED 5,833 | AED 6,666 | AED 8,333 |
| 2 خوابه | 290 | AED 7,916 | AED 9,166 | AED 11,987 |
| 3 خوابه | 174 | AED 12,500 | AED 14,323 | AED 17,500 |
| 4 خوابه | 13 | AED 17,916 | AED 19,166 | AED 19,583 |
میانه استودیو در جیالتی بر پایه 354 قرارداد ماهی AED 4,416 است. نیمی از قراردادها بین AED 4,000 و AED 5,000 جای می‌گیرند و بیشینه کل نمونه AED 7,063 است؛ یعنی بازار استودیو اینجا فشرده و قابل پیش‌بینی است و دنباله گران ندارد. یکخوابه AED 6,666 است با 676 قرارداد. ردیف چهارخوابه تنها 13 قرارداد دارد و نباید نرخ خوانده شود.
نام جیالتی در سامانه ثبت Al Thanyah Fifth است و برج‌هایی مانند Lake Terrace، Gold Crest Views و Concorde Tower را در بر می‌گیرد؛ ایستگاه مترو Jumeirah Lakes Towers.
دبی کریک هاربر: 2,231 قرارداد، بدون استودیو
| نوع واحد | تعداد قرارداد | صدک 25 | میانه | صدک 75 |
|---|---|---|---|---|
| 1 خوابه | 1,339 | AED 6,666 | AED 7,500 | AED 8,750 |
| 2 خوابه | 743 | AED 10,000 | AED 11,250 | AED 12,916 |
| 3 خوابه | 149 | AED 15,833 | AED 17,500 | AED 20,833 |
در کریک هاربر 1,339 قرارداد یکخوابه ثبت شده است؛ پرشمارترین ردیف کل دادههای ما با میانه AED 7,500 در ماه. ردیف استودیو در جدول نیست و این جاافتادگی نیست: در دادههای ما برای این محدوده هیچ قرارداد ثبتشده استودیو وجود ندارد. محله از همان ابتدا با واحدهای یکخوابه به بالا ساخته شده و بازار اجاره همان را بازتاب می‌دهد. نام ثبتی آن Al Khairan First است: Creek Beach Lotus، Grove، Bayshore و ایستگاه Creek.
مقایسه مستقیم
میانه استودیو جیالتی AED 4,416 و میانه یکخوابه کریک هاربر AED 7,500 است: اختلاف نزدیک به 70 درصد، یعنی سالی AED 37,008 بیشتر. در برابر این مبلغ اتاق خواب مستقل، ساختمان نو و لبه آب به دست می‌آید و دسترسی مترو از دست می‌رود؛ در جیالتی ورودی مترو زیر پای برج‌هاست.
اگر همسان با همسان مقایسه شود، فاصله به‌شدت کم میشود. یکخوابه جیالتی AED 6,666 در برابر AED 7,500 کریک هاربر، یعنی حدود 13 درصد. یک نکته گویا: صدک 25 یک‌خوابه‌های کریک هاربر، AED 6,666، دقیقاً برابر میانه یک‌خوابه‌های جیالتی است. ارزان‌ترین یک‌چهارم کریک هاربر از همان جایی آغاز میشود که وسط بازار جیالتی است.
در دوخوابه AED 9,166 در برابر AED 11,250 (حدود 23 درصد) و در سه‌خوابه AED 14,323 در برابر AED 17,500 (حدود 22 درصد). گران‌تر بودن کریک هاربر در همه اندازه‌ها ثابت است، اما دوبرابر نیست، برخلاف تصویری که آگهی‌ها می‌سازند.
خانه‌های جیالتی: 154 قرارداد
| نوع واحد | تعداد قرارداد | صدک 25 | میانه | صدک 75 |
|---|---|---|---|---|
| 3 خوابه | 56 | AED 23,333 | AED 25,833 | AED 30,000 |
| 4 خوابه | 81 | AED 25,833 | AED 32,456 | AED 41,666 |
| 5 خوابه | 17 | AED 35,416 | AED 51,000 | AED 75,000 |
در مرز Al Thanyah Fifth خانه هم وجود دارد. میانه خانه سه‌خوابه AED 25,833 در ماه از 56 قرارداد است. پنج‌خوابه فقط 17 قرارداد دارد و بیشینه ثبتشده AED 341,666 است؛ این یک قرارداد تک‌افتاده است و نماینده بازار مسکن نیست. در این ردیف‌ها تنها صدک 25 و 75 را بخوانید.
این ارقام چگونه به دست آمده‌اند
تنها قراردادهای جدید در محاسبه آمده‌اند. تمدیدها کنار گذاشته شده‌اند، چون افزایش اجاره هنگام تمدید سقف قانونی دارد و این مبالغ به‌طور نظام‌مند پایین‌تر از بازار می‌مانند. قراردادهای دسته‌جمعی روی چند واحد نیز حذف شده‌اند. همه مبالغ ماهانه‌اند، یعنی اجاره سالانه تقسیم بر دوازده.
تعداد اتاق آپارتمان‌ها در سامانه ثبت نمی‌شود و از متراژ (متر مربع) استخراج شده است: استودیو تا 57، یکخوابه 58 تا 95، دوخوابه 96 تا 146، سه‌خوابه 147 تا 260، و چهارخوابه از 261 به بالا. این مرزها با 2,177 آگهی خودمان که هم متراژ و هم تعداد اتاق داشتند واسنجی شده و با قراردادهای خرید که تعداد اتاق در آنها ثبت است کنترل شده‌اند: استودیو 37 در برابر 42 متر مربع میانه، یکخوابه 75 در برابر 74، دوخوابه 120 در برابر 117، سه‌خوابه 172 در برابر 177.
این طبقه‌ها با هم هم‌پوشانی دارند: 80 درصد میانی واحدهای دوخوابه بین 92 تا 149 متر مربع قرار می‌گیرند. پس یک واحد نزدیک مرز ممکن است در ردیف کناری شمرده شود. جایی که صدها قرارداد وجود دارد این جابه‌جایی میانه را تقریباً تغییر نمی‌دهد؛ در ردیف‌های کم‌تعداد اثرش دیده میشود.
پرسش‌های پرتکرار
در مقیاس سالانه کدام ارزانتر است؟
استودیو جیالتی سالی AED 52,992 و یکخوابه کریک هاربر سالی AED 90,000؛ اختلاف حدود 70 درصد.
چرا برای استودیوهای کریک هاربر هیچ عددی نیست؟
چون در دادههای ما قرارداد ثبتشده استودیو در آن محدوده وجود ندارد. ما جای خالی را با قیمت آگهی یا عدد محله همسایه پر نمیکنیم؛ آن حدس میشد، نه مشاهده.
چرا کمینه یکخوابه جیالتی AED 416 است؟
این نرخ بازار نیست. در سامانه ثبت قراردادهای ناقصمدت، سهم مشاع و اسکان کارکنان هم ثبت میشود. به همین دلیل صدک 25 و 75 را نشان میدهیم که در برابر این پرتها پایدارند.
پشت هر عدد چند قرارداد ایستاده است؟
در هر جدول ستون جداگانه دارد. مستحکمترین ردیف این صفحه یکخوابه کریک هاربر با 1,339 قرارداد و ضعیفترین چهارخوابه جیالتی با 13 قرارداد است.
قراردادهای تازه، پیشنهادها و تحلیل محله‌های دبی هر روز در تلگرام ما منتشر میشود: t.me/dxbradar. پرسش درباره یک برج مشخص را هم می‌توانید همان‌جا مطرح کنید.