دبی مارینا: اجاره بر پایه متراژ و متر مربع
آنچه درباره اجاره در دبی مارینا تصمیمساز است، بهندرت این پرسش است که «این محله چقدر است». پرسش واقعی این است که «اتاق بعدی چقدر خرج دارد و چند متر اضافه میکند». این صفحه پنج دسته متراژ را کنار هم میگذارد و هر کدام را به قیمت هر متر مربع تبدیل میکند تا مقایسه واقعاً ممکن شود. پایه کار 1,888 قرارداد اجاره جدید ثبتشده در سامانه اجاری اداره اراضی و املاک دبی است، وضعیت سپتامبر 2026؛ نام محدوده در سامانه ثبت Marsa Dubai است.
پنج دسته متراژ کنار هم
| دسته | متراژ به متر مربع | متراژ میانه | تعداد قرارداد | صدک 25 | میانه | صدک 75 | میانه سالانه |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| استودیو | تا 57 | 37 | 172 | AED 4,416 | AED 5,000 | AED 5,833 | AED 60,000 |
| یکخوابه | 58 تا 95 | 75 | 755 | AED 6,000 | AED 7,083 | AED 9,142 | AED 84,996 |
| دوخوابه | 96 تا 146 | 120 | 590 | AED 8,333 | AED 10,416 | AED 13,750 | AED 124,992 |
| سهخوابه | 147 تا 260 | 172 | 316 | AED 12,500 | AED 15,000 | AED 22,500 | AED 180,000 |
| چهارخوابه | از 261 به بالا | میانه ندارد | 55 | AED 17,500 | AED 21,666 | AED 27,500 | AED 259,992 |
ستون متراژ تزئینی نیست. در سامانه ثبت اجاره تعداد اتاقخواب معمولاً خالی است، پس دسته با مرزهای نشاندادهشده از متراژ استخراج میشود. متراژ میانه از دو منبع مستقل آمده است: نمونه آگهیهای خودمان، که تعداد اتاق و متراژ را با هم دارد، و سامانه خرید، که نوع واحد را ثبت میکند. در هر دسته اختلاف این دو کمتر از پنج متر مربع است.
تعداد قراردادها به اندازه خود اجاره اهمیت دارد. سطرهای یکخوابه و دوخوابه بر 755 و 590 قرارداد ایستادهاند و قابل اتکا هستند. سطر چهارخوابه تنها 55 قرارداد دارد: نشانه بزرگی است، نه مبنای چانهزنی.
اتاق بعدی چقدر خرج دارد
| گام | متراژ افزوده به متر مربع | افزایش ماهانه | افزایش سالانه | بهای هر متر مربع افزوده در ماه |
|---|---|---|---|---|
| استودیو به یکخوابه | 38 | AED 2,083 | AED 24,996 | AED 55 |
| یکخوابه به دوخوابه | 45 | AED 3,333 | AED 39,996 | AED 74 |
| دوخوابه به سهخوابه | 52 | AED 4,584 | AED 55,008 | AED 88 |
این همان جدولی است که هنگام جابهجایی به کار میآید. از استودیو به یکخوابه حدود 38 متر مربع اضافه میشود و ماهی AED 2,083 بیشتر میشود، یعنی سالی AED 24,996. از یکخوابه به دوخوابه 45 متر مربع در برابر AED 3,333 در ماه، و از دوخوابه به سهخوابه 52 متر مربع در برابر AED 4,584.
ستون آخر خبر اصلی است: هر متر مربع افزوده در گام نخست AED 55 در ماه، در گام دوم AED 74 و در گام سوم AED 88 هزینه دارد. یعنی هرچه فضای بیشتری بگیرید، هر متر گرانتر میشود؛ درست برعکس تصور رایج. ارزانترین ارتقا در دبی مارینا همان اولی است.
اجاره هر متر: بار گرانی روی استودیو است
| دسته | قرارداد | میانه ماهانه | متراژ میانه از آگهیها | هر متر | متراژ میانه از سامانه خرید | هر متر |
|---|---|---|---|---|---|---|
| استودیو | 172 | AED 5,000 | 37 | AED 135 | 42 | AED 119 |
| یکخوابه | 755 | AED 7,083 | 75 | AED 94 | 74 | AED 96 |
| دوخوابه | 590 | AED 10,416 | 120 | AED 87 | 117 | AED 89 |
| سهخوابه | 316 | AED 15,000 | 172 | AED 87 | 177 | AED 85 |
اگر میانه اجاره را بر متراژ میانه تقسیم کنیم، هر متر در استودیو حدود AED 135 در ماه، در یکخوابه AED 94 و در دوخوابه AED 87 درمیآید. با متراژهای سامانه خرید، استودیو AED 119 خوانده میشود و دستههای بزرگتر تقریباً ثابت میمانند. هر مبنایی که بگیرید، کوچکترین واحد گرانترین متر را دارد، چون آشپزخانه و سرویس چه در 37 متر و چه در 172 متر یک بار ساخته میشوند.
از یکخوابه به بالا این منحنی صاف میشود. یکخوابه، دوخوابه و سهخوابه در هر متر تنها چند درهم با هم تفاوت دارند. در عمل یعنی بالاتر از استودیو، اندازه یک پرسش بودجهای است نه یک پرسش کارایی: برای فضا جریمهای نمیپردازید، فقط بهای فضای بیشتر را میدهید.
همان متر مربع در خرید چقدر است
| دسته | قرارداد خرید | میانه قیمت | قیمت هر متر | اجاره هر متر در ماه | یک متر معادل چند ماه اجاره |
|---|---|---|---|---|---|
| یکخوابه | 545 | AED 1,150,000 | AED 16,355 | AED 94 | 174 |
| دوخوابه | 421 | AED 2,000,000 | AED 15,699 | AED 87 | 180 |
| سهخوابه | 158 | AED 3,203,170 | AED 14,911 | AED 87 | 171 |
سامانه خرید همان فضا را مستقیم قیمتگذاری میکند. در بازار دستدوم، متر مارینا در دسته یکخوابه با AED 16,355 دست به دست میشود، بر پایه 545 قرارداد خرید ثبتشده، و در دسته دوخوابه با AED 15,699 از 421 قرارداد. در برابر اجاره ماهانه هر متر، همان تعداد ماهی به دست میآید که در ستون آخر آمده است، یعنی نزدیک چهارده تا پانزده سال اجاره برای همان فضا.
قراردادهای نوساز بسیار بالاتر میایستند: AED 24,078 برای هر متر در دسته یکخوابه، هرچند تنها از 14 قرارداد ثبتشده. اجارهها این افزایش را دنبال نمیکنند؛ به همین دلیل متر خرید و متر اجاره را باید دو بازار جدا خواند و در یک ستون نگذاشت.
پرسشهای پرتکرار
در دبی مارینا کدام اندازه بیشترین فضا را به ازای پول میدهد؟
به ازای هر متر، هر چیزی بالاتر از استودیو. استودیو حدود AED 135 برای هر متر در ماه، یکخوابه AED 94 و دوخوابه AED 87. سودمندترین گام، بیرون آمدن از استودیو است.
دوخوابه چقدر از یکخوابه گرانتر است؟
در میانه AED 3,333 در ماه و AED 39,996 در سال، در برابر حدود 45 متر مربع بیشتر. ارقام پشت آن: AED 7,083 از 755 قرارداد و AED 10,416 از 590 قرارداد.
طبقهبندی بر پایه متراژ چقدر قابل اتکاست؟
مرزها با 2,177 آگهی خودمان که هم متراژ و هم تعداد اتاق داشتند واسنجی شده و با سامانه خرید کنترل شدهاند. این دستهها در واقعیت همپوشانی دارند: 10 تا 90 درصد واحدهای دوخوابه بین 92 تا 149 متر مربع قرار میگیرند، پس یکخوابه بزرگ ممکن است در سطر دوخوابه بنشیند.
سطر چهارخوابه به کار میآید؟
تنها به عنوان بزرگی ارقام. بر 55 قرارداد ثبتشده ایستاده در برابر 755 در دسته یکخوابه، و سامانه خرید متراژ میانهای برای آن نمیدهد، بنابراین اجاره هر متر را برای آن منتشر نمیکنیم.
منبع: اداره اراضی و املاک دبی (Dubai Land Department)، سامانه ثبت قرارداد اجاره اجاری (Ejari)، وضعیت سپتامبر 2026، و سامانه ثبت قرارداد خرید همان اداره برای قیمتهای خرید. این ارقام تنها با ذکر منبع استفاده میشوند و حاصل برداشت میدانی ما نیستند. قیمت آگهیها: بررسی خودمان روی آگهیهای propertyfinder.ae، سپتامبر 2026. خوانشهای تازه هر دو سامانه در کانال تلگرام ما منتشر میشود: https://t.me/dxbradar.