خرید یا اجاره در دبی: نسبت قیمت به اجاره سالانه از دو دفتر ثبت
یک آپارتمان آماده یکخوابه در دبی اسپورتس سیتی میانه قیمت فروش AED 672,457 دارد و همان کلاس سالی AED 59,664 اجاره میرود. یعنی در یک قیمت خرید، 11.3 سال اجاره جا میشود. در جمیرا ویلج سیرکل همین حساب 12.3 سال میدهد، در دبی مارینا 13.5 سال و در دبی کریک هاربر 16.7 سال.
این یک شمارش است، نه توصیه. فقط میگوید چند سال اجاره قراردادی داخل یک قیمت خرید ثبتشده جا میشود و بس. منبع دو دفتر ثبت اداره اراضی و املاک دبی (Dubai Land Department) است: دفتر ثبت اجاره ایجاری برای اجارهها و دفتر ثبت قراردادهای خرید و فروش برای قیمتها، هر دو با وضعیت سپتامبر 2026. دو دفتر از یک اداره، که به دو شیوه متفاوت نگه داشته میشوند.
هفت محله که هر دو دفتر در آنها به اندازه کافی عمیقاند
| محله و نوع واحد | اجاره سالانه (n) | قیمت واحد آماده (n) | قیمت به اجاره سالانه | بازده ناخالص |
|---|---|---|---|---|
| دبی اسپورتس سیتی و تلال الغاف, استودیو | AED 39,996 (n = 576) | AED 436,455 (n = 195) | 10.9 سال | 9.2 درصد |
| دبی اسپورتس سیتی و تلال الغاف, یکخوابه | AED 59,664 (n = 525) | AED 672,457 (n = 248) | 11.3 سال | 8.9 درصد |
| دبی اسپورتس سیتی و تلال الغاف, دوخوابه | AED 84,996 (n = 228) | AED 1,010,000 (n = 155) | 11.9 سال | 8.4 درصد |
| دبی اسپورتس سیتی و تلال الغاف, سهخوابه | AED 95,496 (n = 28) | AED 1,800,000 (n = 23) | 18.8 سال | 5.3 درصد |
| ارجان, استودیو | AED 45,000 (n = 719) | AED 550,000 (n = 219) | 12.2 سال | 8.2 درصد |
| ارجان, یکخوابه | AED 69,552 (n = 606) | AED 852,500 (n = 276) | 12.3 سال | 8.2 درصد |
| ارجان, دوخوابه | AED 94,992 (n = 210) | AED 1,370,000 (n = 142) | 14.4 سال | 6.9 درصد |
| ارجان, سهخوابه | AED 124,992 (n = 26) | AED 1,900,000 (n = 27) | 15.2 سال | 6.6 درصد |
| جمیرا ویلج سیرکل, استودیو | AED 45,000 (n = 752) | AED 581,000 (n = 417) | 12.9 سال | 7.7 درصد |
| جمیرا ویلج سیرکل, یکخوابه | AED 69,996 (n = 963) | AED 859,880 (n = 970) | 12.3 سال | 8.1 درصد |
| جمیرا ویلج سیرکل, دوخوابه | AED 90,000 (n = 229) | AED 1,280,000 (n = 324) | 14.2 سال | 7.0 درصد |
| جمیرا ویلج سیرکل, سهخوابه | AED 137,496 (n = 62) | AED 1,809,180 (n = 35) | 13.2 سال | 7.6 درصد |
| بیزنس بی, استودیو | AED 60,000 (n = 733) | AED 935,000 (n = 274) | 15.6 سال | 6.4 درصد |
| بیزنس بی, یکخوابه | AED 86,376 (n = 756) | AED 1,301,210 (n = 502) | 15.1 سال | 6.6 درصد |
| بیزنس بی, دوخوابه | AED 120,000 (n = 355) | AED 2,057,478 (n = 320) | 17.1 سال | 5.8 درصد |
| بیزنس بی, سهخوابه | AED 174,996 (n = 125) | AED 2,750,000 (n = 127) | 15.7 سال | 6.4 درصد |
| داونتاون دبی, استودیو | AED 72,276 (n = 90) | AED 1,080,000 (n = 43) | 14.9 سال | 6.7 درصد |
| داونتاون دبی, یکخوابه | AED 109,992 (n = 643) | AED 1,741,000 (n = 313) | 15.8 سال | 6.3 درصد |
| داونتاون دبی, دوخوابه | AED 180,000 (n = 962) | AED 2,906,250 (n = 315) | 16.1 سال | 6.2 درصد |
| داونتاون دبی, سهخوابه | AED 309,996 (n = 501) | AED 4,530,000 (n = 103) | 14.6 سال | 6.8 درصد |
| دبی مارینا, یکخوابه | AED 84,996 (n = 755) | AED 1,150,000 (n = 545) | 13.5 سال | 7.4 درصد |
| دبی مارینا, دوخوابه | AED 124,992 (n = 590) | AED 2,000,000 (n = 421) | 16.0 سال | 6.2 درصد |
| دبی مارینا, سهخوابه | AED 180,000 (n = 316) | AED 3,203,170 (n = 158) | 17.8 سال | 5.6 درصد |
| دبی مارینا, چهارخوابه | AED 259,992 (n = 55) | AED 4,100,000 (n = 37) | 15.8 سال | 6.3 درصد |
| دبی کریک هاربر, یکخوابه | AED 90,000 (n = 1,339) | AED 1,500,000 (n = 222) | 16.7 سال | 6.0 درصد |
| دبی کریک هاربر, دوخوابه | AED 135,000 (n = 743) | AED 2,350,000 (n = 316) | 17.4 سال | 5.7 درصد |
| دبی کریک هاربر, سهخوابه | AED 210,000 (n = 149) | AED 3,538,238 (n = 108) | 16.8 سال | 5.9 درصد |
حرف n در همه جدولهای این صفحه یعنی تعداد موارد: شمار قراردادهای ثبتشدهای که عدد آن سطر از آنها حساب شده است. میانه بدون تعداد موارد، خبر نیست، حدس است.
اجاره سالانه یعنی میانه اجاره ماهانه قرارداد ضربدر دوازده. داونتاون دبی در هر دو دفتر با نام کاداستری Burj Khalifa میآید. درباره دبی اسپورتس سیتی یک هشدار لازم است: در دفتر ثبت اجاره این محله زون Al Hebiah Fourth است که تلال الغاف را هم در بر میگیرد، در حالی که دفتر ثبت خرید، دبی اسپورتس سیتی را با نام خودش میآورد. دو مرز نزدیکاند، اما یکی نیستند.
وارونهاش: بازده ناخالص
نسبت را وارونه کنید تا بازده ناخالص به دست بیاید؛ الگو صریح است. قویترین سطر جدول استودیوهای دبی اسپورتس سیتی است با 9.2 درصد، و کلاسهای بزرگتر همان محله درست پشت سرش. هر سطری که بالای 7.5 درصد بایستد به یکی از سه محله تعلق دارد: ارجان، دبی اسپورتس سیتی، جمیرا ویلج سیرکل. نزدیکترین چیز به یک آدرس لوکس در این گروه، یکخوابههای دبی مارینا است با 7.4 درصد.
دلیلش این نیست که اجاره در محلههای ارزان بالاست. دلیلش این است که فاصله قیمت خرید میان ارزان و لوکس خیلی بیشتر از فاصله اجارههاست، و این نسبت دقیقاً همین را میسنجد. ضعیفترین سطر سهخوابههای دبی اسپورتس سیتی است با 18.8 سال، اما سطر نازکی است: 28 قرارداد اجاره در برابر 23 قرارداد خرید. میان سطرهایی که هر دو طرفشان دستکم صد قرارداد دارند، ضعیفترین سهخوابههای دبی مارینا است با 17.8 سال.
یک الگوی دوم و ضعیفتر: واحدهای کوچک معمولاً به ازای هر درهم سرمایه بیشتر درمیآورند، اما نه همیشه. در داونتاون دبی بهترین بازده مال کلاس سهخوابه است و در دبی مارینا چهارخوابه از سهخوابه جلو میزند. سطر را بخوانید، نه قاعده را.
کدام سطرها نیستند و چرا
استودیوهای دبی مارینا در جدول نیستند. اجارهشان هست - 172 قرارداد تازه ثبتشده با AED 5,000 در ماه - اما گروه خرید متناظر از دادهها کنار گذاشته شد، چون تقریباً همه قراردادهایش یک قیمت سازنده را تا رقم درهم تکرار میکردند و میانه روی چارک بالا افتاد. نسبتی که در برابر یک لیست قیمت حساب شود هیچ معنایی ندارد، پس این سطرها بیرون ماندهاند. سمت اجاره دستنخورده است.
مردف به دلیل دیگری نیست: اجارهها هستند (استودیو AED 4,083 از 30 قرارداد و دوخوابه AED 6,416 از 152 قرارداد)، اما سمت خرید در هر کلاس بین شش تا بیست و شش قرارداد دارد و این برای ساختن نسبت بیش از حد نازک است. الفرجان بیرون مانده چون دفتر ثبت اجاره آن را داخل زون Jabal Ali First همراه دیسکاوری گاردنز میآورد، در حالی که دفتر ثبت خرید الفرجان را تنها میآورد؛ دو مرز متفاوت را نباید بر هم تقسیم کرد. کلاس چهارخوابه بیزنس بی هم بیرون است: 17 قرارداد اجاره در برابر 25 قرارداد خرید، عددی چشمگیر میسازد و هیچ اطلاعاتی نمیدهد.
این نسبت چه چیزهایی را حساب نمیکند
ناخالص یعنی ناخالص. شارژ سالانه ساختمان، که هرگز در دفتر ثبت خرید نمیآید، با مالک است. هزینه انتقال سند و کمیسیون در زمان خرید، هزینه وام و هفتههایی که واحد میان دو مستاجر خالی میماند هم همینطور.
سمت مستاجر هم هزینههایی دارد که در اجاره سالانه دیده نمیشود: کمیسیون بنگاه معادل 5 درصد اجاره سالانه، ودیعه واحد بدون مبلمان معادل 5 درصد دیگر از اجاره سالانه، ثبت ایجاری AED 220 و ودیعه دیوا AED 2,000 برای آپارتمان یا AED 4,000 برای ویلا.
و این دو دفتر یک واحد را توصیف نمیکنند. اجاره از قراردادهای تازه اجاره میآید و قیمت از فروش بازار آماده. یکی بودن محله و تعداد اتاق یعنی یکی بودن ساختمان و طبقه و منظره نیست.
پرسشهای پرتکرار
در دبی یک خرید چند سال اجاره است؟
در این محاسبه میان 10.9 سال و 18.8 سال، بسته به محله و کلاس. سریعترین، استودیوهای دبی اسپورتس سیتی است: AED 436,455 برای خرید در برابر AED 39,996 اجاره سالانه.
بازده ناخالص یک واحد یکخوابه چقدر است؟
دبی اسپورتس سیتی 8.9 درصد؛ ارجان 8.2 درصد؛ جمیرا ویلج سیرکل 8.1 درصد؛ دبی مارینا 7.4 درصد؛ بیزنس بی 6.6 درصد؛ داونتاون دبی 6.3 درصد؛ دبی کریک هاربر 6.0 درصد. همه پیش از شارژ، هزینهها و دوره خالی ماندن.
بدترین نسبت کجاست؟
سهخوابههای دبی اسپورتس سیتی با 18.8 سال، اما آن سطر روی 28 قرارداد اجاره و 23 قرارداد خرید ایستاده است. میان سطرهای محکم، بدترین سهخوابههای دبی مارینا است با 17.8 سال.
اجاره در این جدول ماهانه است یا سالانه؟
سالانه. میانه اجاره ماهانه قرارداد ضربدر دوازده. میانههای ماهانه پشت سطرهای یکخوابه چنین است: دبی اسپورتس سیتی AED 4,972، ارجان AED 5,796، جمیرا ویلج سیرکل AED 5,833، بیزنس بی AED 7,198، داونتاون دبی AED 9,166، دبی مارینا AED 7,083، دبی کریک هاربر AED 7,500.
آیا این جدول میتواند تصمیم خرید یا اجاره را بگیرد؟
فقط به عنوان یک ورودی. این جدول دو قیمت را به هم ربط میدهد و چیزی از افق زمانی شما، هزینه پول شما و اینکه با تفاوت این دو چه میکنید نمیداند.
منبع: اداره اراضی و املاک دبی (Dubai Land Department)، دفتر ثبت اجاره ایجاری (Ejari) و دفتر ثبت قراردادهای خرید و فروش، هر دو با وضعیت سپتامبر 2026. این ارقام با ذکر منبع نقل میشوند و برداشت میدانی ما نیستند.
محاسبههای تازه از دفترهای ثبت اداره اراضی و املاک دبی نخست در کانال تلگرام DXB Radar منتشر میشود: t.me/dxbradar.