خرید استودیو در دبی: همه محلهها در یک جدول
استودیو کمهزینهترین راه ورود به مالکیت در دبی است و بیشترین پول را برای هر متر مربع میگیرد. هر دو جمله درستاند و در جدولهای زیر همزمان دیده میشوند. همه ارقام از دفتر ثبت اداره اراضی و املاک دبی میآیند و تعداد قرارداد کنار هر رقم آمده، چون در این رده تفاوت میان محلهای با 417 قرارداد و محلهای با 6 قرارداد تفاوت میان یک قیمت و یک حدس است.
استودیوی آماده: قیمت ثبتشده در 12 محله
| محله | تعداد قرارداد | چارک پایین | میانه | چارک بالا | میانه هر متر مربع |
|---|---|---|---|---|---|
| دبی اسپورتس سیتی (محدوده شامل تیلال الغاف) | 195 | AED 380,000 | AED 436,455 | AED 504,000 | AED 10,672 |
| دبی ساوت | 86 | AED 400,000 | AED 470,000 | AED 499,000 | AED 12,020 |
| تاون اسکوئر | 18 | AED 470,000 | AED 505,000 | AED 550,000 | AED 16,076 |
| الفرجان | 70 | AED 330,000 | AED 540,300 | AED 575,000 | AED 13,371 |
| میردیف | 6 | AED 432,000 | AED 548,000 | AED 620,000 | AED 10,655 |
| ارجان | 219 | AED 480,000 | AED 550,000 | AED 610,000 | AED 14,248 |
| JVC | 417 | AED 500,000 | AED 581,000 | AED 630,000 | AED 13,523 |
| موتور سیتی | 18 | AED 540,000 | AED 630,000 | AED 675,000 | AED 10,225 |
| دبی هیلز | 15 | AED 640,000 | AED 800,000 | AED 940,000 | AED 20,757 |
| بیزنس بی | 274 | AED 750,000 | AED 935,000 | AED 1,150,000 | AED 21,293 |
| داونتاون دبی (در دفتر ثبت: Burj Khalifa) | 43 | AED 860,000 | AED 1,080,000 | AED 1,485,481 | AED 21,940 |
| پالم جمیرا | 22 | AED 1,250,000 | AED 1,390,000 | AED 1,600,000 | AED 35,775 |
منبع: اداره اراضی و املاک دبی (Dubai Land Department)، دفتر ثبت قراردادهای خرید و فروش، وضعیت سپتامبر 2026. این ارقام با ذکر منبع نقل میشوند و برداشت میدانی ما نیستند.
فاصله از ارزانترین تا گرانترین میانه در این جدول AED 953,545 است: از AED 436,455 در دبی اسپورتس سیتی (195 قرارداد) تا AED 1,390,000 در پالم جمیرا (22 قرارداد). بین این دو، محلههایی که هم قیمت پایین دارند و هم عرضه واقعی: JVC با 417 قرارداد در میانه AED 581,000، ارجان با 219 قرارداد در میانه AED 550,000، بیزنس بی با 274 قرارداد در میانه AED 935,000 و دبی ساوت با 86 قرارداد در میانه AED 470,000. این چند محله روی هم بخش بزرگی از کل بازار استودیوی دبی را میسازند.
ردیفهایی که باید با احتیاط خواند: میردیف 6 قرارداد، دبی هیلز 15، موتور سیتی 18، تاون اسکوئر 18، پالم جمیرا 22 و داونتاون 43 قرارداد. در این ردهها میانه بیشتر یک نشانه است تا قیمت مرجع. برعکس، در JVC، ارجان، بیزنس بی، اسپورتس سیتی و دبی ساوت تعداد قراردادها به قدری هست که میانه معنا داشته باشد.
ستون آخر پرسش دیگری را جواب میدهد: پول شما کجا بیشترین متر را میخرد. ارزانترین متر استودیو در موتور سیتی است با AED 10,225، بعد میردیف با AED 10,655 و دبی اسپورتس سیتی با AED 10,672. گرانترین متر در پالم جمیرا با AED 35,775 و داونتاون با AED 21,940. یعنی در پالم هر متر مربع استودیو بیش از سه برابر موتور سیتی است.
و یک مقایسه که ارزش استودیو را نسبی میکند: متر مربع استودیوی آماده در بیزنس بی AED 21,293 است، ولی متر مربع یکخوابه آماده در همان محله AED 17,700 و متر مربع سهخوابه AED 15,560. برای فضا، استودیو گرانترین راه است. استودیو کمترین پول کل را میخواهد، نه ارزانترین متر را. تعداد اتاق در قراردادهای خرید در خود دفتر ثبت نوشته شده و در 96 درصد پروندهها پر است، پس این تفکیک استنتاج ما نیست.
استودیوی پیشفروش: 8 محله
| محله | تعداد قرارداد | چارک پایین | میانه | چارک بالا | میانه هر متر مربع |
|---|---|---|---|---|---|
| الفرجان | 31 | AED 572,220 | AED 590,730 | AED 625,670 | AED 18,774 |
| دبی ساوت | 62 | AED 553,656 | AED 597,812 | AED 711,648 | AED 17,406 |
| دبی اسپورتس سیتی (محدوده شامل تیلال الغاف) | 135 | AED 538,780 | AED 612,750 | AED 751,290 | AED 15,341 |
| JVC | 345 | AED 667,000 | AED 746,278 | AED 815,360 | AED 19,446 |
| ارجان | 346 | AED 632,000 | AED 789,832 | AED 826,999 | AED 19,767 |
| موتور سیتی | 64 | AED 750,000 | AED 800,000 | AED 856,813 | AED 20,870 |
| بیزنس بی | 94 | AED 1,024,000 | AED 1,177,000 | AED 1,313,000 | AED 27,173 |
| داونتاون دبی (در دفتر ثبت: Burj Khalifa) | 15 | AED 1,359,888 | AED 1,436,850 | AED 1,799,999 | AED 36,878 |
منبع: اداره اراضی و املاک دبی (Dubai Land Department)، دفتر ثبت قراردادهای خرید و فروش، وضعیت سپتامبر 2026. این ارقام با ذکر منبع نقل میشوند و برداشت میدانی ما نیستند.
عرضه پیشفروش استودیو در دو محله متمرکز است: ارجان با 346 قرارداد و JVC با 345 قرارداد. اختلاف با بازار آماده در همان محلهها 44 و 28 درصد است. در متر مربع فاصله بزرگتر است، چون استودیوهای پیشفروش کوچکترند: AED 19,767 در ارجان در برابر AED 14,248 برای استودیوی آماده همان محله. دو جدول را در هم نریزید؛ اینها دو بازار جدا هستند.
اجاره و بازده ناخالص استودیو
برای پنج محله، هر دو دفتر ثبت رده استودیو را در همان محدوده کاداستری دارند و بازده ناخالص قابل حساب است. جدول اجاره جداست، چون از دفتر ثبت دیگری میآید.
| محله | میانه قیمت خرید | تعداد قرارداد خرید | میانه اجاره ماهانه | تعداد قرارداد اجاره | اجاره سالانه | بازده ناخالص |
|---|---|---|---|---|---|---|
| دبی اسپورتس سیتی (محدوده شامل تیلال الغاف) | AED 436,455 | 195 | AED 3,333 | 576 | AED 39,996 | 9.16 درصد |
| ارجان | AED 550,000 | 219 | AED 3,750 | 719 | AED 45,000 | 8.18 درصد |
| JVC | AED 581,000 | 417 | AED 3,750 | 752 | AED 45,000 | 7.75 درصد |
| داونتاون دبی (در دفتر ثبت: Burj Khalifa) | AED 1,080,000 | 43 | AED 6,023 | 90 | AED 72,276 | 6.69 درصد |
| بیزنس بی | AED 935,000 | 274 | AED 5,000 | 733 | AED 60,000 | 6.42 درصد |
منبع: اداره اراضی و املاک دبی (Dubai Land Department)، دفتر ثبت قراردادهای خرید و فروش، وضعیت سپتامبر 2026. این ارقام با ذکر منبع نقل میشوند و برداشت میدانی ما نیستند.
منبع اجارهها: اداره اراضی و املاک دبی (Dubai Land Department)، دفتر ثبت قراردادهای اجاره ایجاری (Ejari)، فقط قراردادهای تازه، وضعیت سپتامبر 2026.
بالاترین بازده ناخالص استودیو به دبی اسپورتس سیتی با 9.16 درصد میرسد، سپس ارجان با 8.18 درصد و JVC با 7.75 درصد. داونتاون 6.69 درصد و بیزنس بی 6.42 درصد میدهند. سه قید را با هم بخوانید: ردیف داونتاون روی 43 قرارداد خرید ایستاده، محدوده کاداستری اسپورتس سیتی («Al Hebiah Fourth») تیلال الغاف را هم در بر میگیرد، و ارقام ناخالصاند. ثبت ایجاری AED 220، ودیعه دیوا AED 2,000، کارمزد مشاور 5 درصد اجاره سالانه، ودیعه 5 درصد اجاره سالانه و سرویسشارژ ساختمان در آنها نیامده است. این محاسبه توصیه سرمایهگذاری نیست.
چند محله در جدول بازده نیستند و دلیلش را میگوییم. برای پالم جمیرا، دبی هیلز، دبی ساوت، موتور سیتی و تاون اسکوئر داده اجاره تفکیکشده در همان محدوده در دست ما نیست. الفرجان در دفتر ثبت اجاره با دیسکاوری گاردنز در یک محدوده جمع شده در حالی که قراردادهای خرید فقط الفرجاناند. میردیف هم در بازار خرید فقط 6 قرارداد استودیو دارد؛ با این تعداد تقسیم کردن معنا ندارد.
یک نکته درباره نامها: محلهای که بازار آن را داونتاون دبی مینامد، در دفتر ثبت خرید و فروش با نام «Burj Khalifa» میآید. اگر در جستوجوی سند به این نام برخوردید، همان داونتاون است.
پرسشهای پرتکرار
ارزانترین استودیوی دبی کجاست؟
در این جدول، دبی اسپورتس سیتی با میانه AED 436,455 از 195 قرارداد و چارک پایین AED 380,000، و دبی ساوت با میانه AED 470,000 از 86 قرارداد. الفرجان با میانه AED 540,300 از 70 قرارداد چارک پایین AED 330,000 دارد، یعنی پایینترین قراردادهای ثبتشده این فهرست در آنجا بسته شدهاند.
استودیو بخرم یا یکخوابه؟
عدد به این پرسش جواب نمیدهد ولی پله را نشان میدهد. در JVC میانه استودیو AED 581,000 در برابر میانه یکخوابه AED 859,880 است. در بیزنس بی AED 935,000 در برابر AED 1,301,210. در هر دو محله پله واقعی وجود دارد و در هر دو، یکخوابه متر ارزانتری میدهد.
چرا متر مربع استودیو گرانتر است؟
چون آشپزخانه، سرویس و ورودی در هر واحد یک بار ساخته میشوند و در واحد کوچک روی متر کمتری تقسیم میشوند. عدد این را تایید میکند: در ارجان متر استودیو AED 14,248 و متر دوخوابه AED 12,564 است.
استودیوی مشخصی میخواهید و در جدول نیست؟
فرم درخواست پایین همین صفحه است. محله، سقف بودجه و اینکه آماده میخواهید یا پیشفروش را بنویسید؛ درخواست به مشاوران املاک در دبی میرسد و پاسخ را همانها میدهند. قراردادهای تازه هر روز در کانال تلگرام DXB Radar منتشر میشود.