خرید آپارتمان در دبی مارینا: قیمت قرارداد، اتاق به اتاق
در دبی مارینا 1,161 قرارداد خرید آپارتمان آماده در دفتر ثبت اداره اراضی و املاک دبی نشسته است، در برابر تنها 34 قرارداد پیشفروش. این نسبت خودش یک واقعیت درباره محله است: مارینا محله ساختهشده است، نه کارگاه ساختمانی. نام کاداستری محله در سند «Marsa Dubai» است؛ برج پرینسس، الیت رزیدنس و بی سنترال همگی داخل همین محدودهاند و ایستگاه مترو Jumeirah Beach Residency به آن میخورد.
آپارتمان آماده در دبی مارینا: قیمت ثبتشده
| نوع واحد | تعداد قرارداد | چارک پایین | میانه | چارک بالا | میانه هر متر مربع |
|---|---|---|---|---|---|
| یکخوابه | 545 | AED 1,052,173 | AED 1,150,000 | AED 1,607,249 | AED 16,355 |
| دوخوابه | 421 | AED 1,400,000 | AED 2,000,000 | AED 2,736,000 | AED 15,699 |
| سهخوابه | 158 | AED 2,400,000 | AED 3,203,170 | AED 4,300,000 | AED 14,911 |
| چهارخوابه | 37 | AED 2,500,000 | AED 4,100,000 | AED 5,985,000 | AED 14,301 |
منبع: اداره اراضی و املاک دبی (Dubai Land Department)، دفتر ثبت قراردادهای خرید و فروش، وضعیت سپتامبر 2026. این ارقام با ذکر منبع نقل میشوند و برداشت میدانی ما نیستند.
یکخوابه با 545 قرارداد در میانه AED 1,150,000 بسته شده و نیمه میانی آن از AED 1,052,173 تا AED 1,607,249 میرود؛ فاصله میان دو چارک AED 555,076 است. دوخوابه با 421 قرارداد در میانه AED 2,000,000 و سهخوابه با 158 قرارداد در میانه AED 3,203,170. چهارخوابه 37 قرارداد دارد، میانه AED 4,100,000، و با این تعداد بیشتر یک نشانه است تا قیمت مرجع.
یک نکته درباره کامل بودن جدول: در پایه داده این صفحه برای مارینا رده استودیوی جداگانهای در دفتر ثبت خرید و فروش نیامده است. چهار ردیف بالا همه چیزی است که در دست داریم و ردیفی که نداریم نمیسازیم. برای مقایسه، استودیوی آماده در بیزنس بی 274 قرارداد دارد با میانه AED 935,000.
ستون متر مربع الگوی همیشگی را نشان میدهد: یکخوابه AED 16,355، دوخوابه AED 15,699، سهخوابه AED 14,911 و چهارخوابه AED 14,301 برای هر متر. هر پله بالاتر، متر ارزانتر. اگر معیارتان فضاست، رده بزرگتر در مارینا صرفه متری دارد؛ اگر معیارتان کمترین پول کل است، رده کوچکتر. تعداد اتاق در قراردادهای خرید در خود دفتر ثبت نوشته شده و در 96 درصد پروندهها پر است، پس این تفکیک استنتاج ما نیست.
پیشفروش در مارینا: تعداد قرارداد کم است
| نوع واحد | تعداد قرارداد | چارک پایین | میانه | چارک بالا | میانه هر متر مربع |
|---|---|---|---|---|---|
| یکخوابه | 14 | AED 1,164,448 | AED 1,802,500 | AED 2,600,997 | AED 24,078 |
| دوخوابه | 13 | AED 2,090,000 | AED 3,250,000 | AED 3,862,497 | AED 25,462 |
| سهخوابه | 7 | AED 2,395,331 | AED 4,587,888 | AED 5,400,000 | AED 25,634 |
منبع: اداره اراضی و املاک دبی (Dubai Land Department)، دفتر ثبت قراردادهای خرید و فروش، وضعیت سپتامبر 2026. این ارقام با ذکر منبع نقل میشوند و برداشت میدانی ما نیستند.
این جدول را با احتیاط بخوانید: پشت یکخوابه 14 قرارداد، پشت دوخوابه 13 و پشت سهخوابه 7 قرارداد ایستاده است. با چنین تعدادی، دو یا سه معامله بزرگ میتواند میانه را جابهجا کند. آنچه با اطمینان میشود گفت این است که در مارینا واحد پیشفروش گرانتر از واحد آماده معامله میشود: یکخوابه 57 درصد و دوخوابه 62 درصد بالاتر از میانه بازار آماده. در متر مربع AED 24,078 در برابر AED 16,355.
هرگز دو جدول بالا را در هم نریزید. یک «میانگین مارینا» که آماده و پیشفروش را با هم جمع کند، عددی میسازد که هیچ آپارتمانی به آن قیمت وجود ندارد.
اجاره ثبتشده در مارینا و بازده ناخالص
جدول اجاره از دفتر ثبت دیگری میآید و جدا نگه داشته شده است. کنار قیمت خرید، بازده ناخالص میدهد: اجاره سالانه تقسیم بر قیمت خرید.
| نوع واحد | تعداد قرارداد اجاره | میانه اجاره ماهانه | اجاره سالانه | میانه قیمت خرید آماده | بازده ناخالص |
|---|---|---|---|---|---|
| یکخوابه | 755 | AED 7,083 | AED 84,996 | AED 1,150,000 | 7.39 درصد |
| دوخوابه | 590 | AED 10,416 | AED 124,992 | AED 2,000,000 | 6.25 درصد |
| سهخوابه | 316 | AED 15,000 | AED 180,000 | AED 3,203,170 | 5.62 درصد |
| چهارخوابه | 55 | AED 21,666 | AED 259,992 | AED 4,100,000 | 6.34 درصد |
منبع اجارهها: اداره اراضی و املاک دبی (Dubai Land Department)، دفتر ثبت قراردادهای اجاره ایجاری (Ejari)، فقط قراردادهای تازه، وضعیت سپتامبر 2026.
در مارینا یکخوابه با 7.39 درصد بهترین نسبت را میدهد و سهخوابه با 5.62 درصد ضعیفترین. دلیلش ساده است: قیمت خرید سهخوابه AED 3,203,170 است ولی اجاره ماهانهاش AED 15,000، یعنی قیمت سریعتر از اجاره بالا میرود. ردیف چهارخوابه با 6.34 درصد روی 37 قرارداد خرید و 55 قرارداد اجاره ایستاده است؛ آن را نشانه بدانید. اینها ارقام ناخالصاند: سرویسشارژ ساختمان، کارمزدها و دوره خالی ماندن واحد در آنها نیست و این محاسبه توصیه سرمایهگذاری نیست.
پرسشهای پرتکرار
مارینا در برابر بیزنس بی، کدام ارزانتر است؟
برای یکخوابه آماده مارینا در میانه AED 1,150,000 از 545 قرارداد و بیزنس بی AED 1,301,210 از 502 قرارداد است. در متر مربع هم مارینا با AED 16,355 زیر بیزنس بی با AED 17,700 میایستد. در رده دوخوابه فاصله باریک است: مارینا AED 2,000,000 از 421 قرارداد در برابر بیزنس بی AED 2,057,478 از 320 قرارداد.
خرید در مارینا به اقامت طلایی میرسد؟
آستانه ملکی AED 2,000,000 است و میانه دوخوابه آماده در مارینا دقیقا AED 2,000,000 است، یعنی نیمی از قراردادهای دوخوابه زیر آستانه و نیمی بالای آن بسته شدهاند. برای یکخوابه با میانه AED 1,150,000 آستانه با یک واحد به دست نمیآید. برای ویزای سرمایهگذاری دو ساله از آوریل 2026 برای مالک تکنفره حداقلی تعیین نشده و در مالکیت مشترک AED 400,000 به ازای هر سهم ملاک است.
چرا چارک پایین یکخوابه اینقدر بالاست؟
چارک پایین یکخوابههای مارینا AED 1,052,173 است، یعنی یک چهارم قراردادها زیر همین رقم بسته شده. در محلهای با برجهای ساحلی و اختلاف زیاد میان طبقه و نما، همین ستون بیشتر از میانه به کار خریدار میآید: نیمه میانی تا AED 1,607,249 میرود.
دنبال برج یا نمای مشخصی هستم و اینجا نیست؟
پایین همین صفحه فرم درخواست هست. برج مورد نظر، تعداد اتاق و سقف بودجه را بنویسید؛ درخواست به مشاوران املاک در دبی میرسد و پاسخ را همانها میدهند. قراردادهای تازه هر روز هم در کانال تلگرام DXB Radar منتشر میشود.