خرید آپارتمان در جمیرا ویلج سیرکل: ارزانترین متر مربع میان محلههای بزرگ
جمیرا ویلج سیرکل پرحجمترین بازار آپارتمان دبی در دفتر ثبت است: 970 قرارداد خرید فقط برای یکخوابه آماده، و روی هم 1,746 قرارداد آپارتمان آماده در کنار 959 قرارداد پیشفروش. در سند رسمی این محله با نام کاداستری «Al Barsha South Fourth» میآید؛ بینگاتی اپکس، بلوم تاورز و پانتئون الیزه همگی در همین محدودهاند. اگر آگهیای دیدید که آدرس ثبتیاش این نام است، منظور همان JVC است.
دلیل اینکه این محله برای خریدار خارجی جذاب است در ستون آخر جدول اول دیده میشود: متر مربع یکخوابه آماده در میانه AED 11,162 است. برای مقایسه، همان یکخوابه در بیزنس بی AED 17,700 و در دبی مارینا AED 16,355 برای هر متر میخواهد.
آپارتمان آماده در JVC: قیمت قرارداد به تفکیک اتاق
| نوع واحد | تعداد قرارداد | چارک پایین | میانه | چارک بالا | میانه هر متر مربع |
|---|---|---|---|---|---|
| استودیو | 417 | AED 500,000 | AED 581,000 | AED 630,000 | AED 13,523 |
| یکخوابه | 970 | AED 676,800 | AED 859,880 | AED 1,025,000 | AED 11,162 |
| دوخوابه | 324 | AED 1,080,000 | AED 1,280,000 | AED 1,544,000 | AED 10,269 |
| سهخوابه | 35 | AED 1,530,000 | AED 1,809,180 | AED 2,276,010 | AED 13,870 |
منبع: اداره اراضی و املاک دبی (Dubai Land Department)، دفتر ثبت قراردادهای خرید و فروش، وضعیت سپتامبر 2026. این ارقام با ذکر منبع نقل میشوند و برداشت میدانی ما نیستند.
یکخوابه با 970 قرارداد در میانه AED 859,880 معامله شده است. نیمه میانی این قراردادها از AED 676,800 تا AED 1,025,000 کشیده؛ یعنی یک چهارم خریدارها زیر AED 676,800 بستهاند و یک چهارم بالای AED 1,025,000. استودیو با 417 قرارداد در میانه AED 581,000 و چارک پایین AED 500,000 ارزانترین ورود این فهرست است. دوخوابه با 324 قرارداد در میانه AED 1,280,000 است، که هنوز زیر میانه یکخوابه در بیزنس بی (AED 1,301,210) میماند. برای سهخوابه فقط 35 قرارداد آماده در دست است؛ میانه AED 1,809,180 را با همین تعداد کم بخوانید.
خانههای ردیفی JVC: جدول جدا، منطق جدا
| نوع واحد | تعداد قرارداد | چارک پایین | میانه | چارک بالا | میانه هر متر مربع |
|---|---|---|---|---|---|
| سهخوابه | 43 | AED 2,100,000 | AED 2,630,000 | AED 3,600,000 | AED 15,921 |
| چهارخوابه | 31 | AED 1,780,000 | AED 2,525,000 | AED 3,300,000 | AED 15,524 |
منبع: اداره اراضی و املاک دبی (Dubai Land Department)، دفتر ثبت قراردادهای خرید و فروش، وضعیت سپتامبر 2026. این ارقام با ذکر منبع نقل میشوند و برداشت میدانی ما نیستند.
در بازار خانه، سهخوابه با 43 قرارداد در میانه AED 2,630,000 و چهارخوابه با 31 قرارداد در میانه AED 2,525,000 ثبت شده است. بله، میانه چهارخوابه پایینتر از سهخوابه است. این نه غلط چاپی است نه نشانه ارزانی: با چند ده قرارداد در هر ردیف، ترکیب پروژهها و سال ساخت میانه را جابهجا میکند. چنین جایی دقیقا همانجایی است که باید به جای میانه، خود قراردادها را نگاه کرد.
پیشفروش در JVC: اختلاف با واحد آماده
| نوع واحد | تعداد قرارداد | چارک پایین | میانه | چارک بالا | میانه هر متر مربع |
|---|---|---|---|---|---|
| استودیو | 345 | AED 667,000 | AED 746,278 | AED 815,360 | AED 19,446 |
| یکخوابه | 476 | AED 1,045,000 | AED 1,154,643 | AED 1,232,204 | AED 16,140 |
| دوخوابه | 119 | AED 1,509,543 | AED 1,687,763 | AED 1,891,890 | AED 14,761 |
| سهخوابه | 19 | AED 1,787,541 | AED 2,359,800 | AED 2,772,570 | AED 15,113 |
منبع: اداره اراضی و املاک دبی (Dubai Land Department)، دفتر ثبت قراردادهای خرید و فروش، وضعیت سپتامبر 2026. این ارقام با ذکر منبع نقل میشوند و برداشت میدانی ما نیستند.
اختلاف میان پیشفروش و آماده در JVC یکنواختتر از محلههای گران است: استودیو 28 درصد، یکخوابه 34 درصد و دوخوابه 32 درصد بالاتر از میانه بازار آماده. در متر مربع این اختلاف روشنتر است: AED 16,140 برای یکخوابه پیشفروش در برابر AED 11,162 برای یکخوابه آماده. پس نکته ساده است: در JVC واحد آماده ارزانتر از پیشفروش تمام میشود، و 476 قرارداد پیشفروش یکخوابه نشان میدهد که با این وجود خریدار زیادی دارد.
اجاره ثبتشده و بازده ناخالص در JVC
جدول اجاره جدا از جدول خرید است، چون دو دفتر ثبت متفاوتاند. کنار هم گذاشتنشان بازده ناخالص میدهد: اجاره سالانه تقسیم بر قیمت خرید.
| نوع واحد | تعداد قرارداد اجاره | میانه اجاره ماهانه | اجاره سالانه | میانه قیمت خرید آماده | بازده ناخالص |
|---|---|---|---|---|---|
| استودیو | 752 | AED 3,750 | AED 45,000 | AED 581,000 | 7.75 درصد |
| یکخوابه | 963 | AED 5,833 | AED 69,996 | AED 859,880 | 8.14 درصد |
| دوخوابه | 229 | AED 7,500 | AED 90,000 | AED 1,280,000 | 7.03 درصد |
| سهخوابه | 62 | AED 11,458 | AED 137,496 | AED 1,809,180 | 7.60 درصد |
منبع اجارهها: اداره اراضی و املاک دبی (Dubai Land Department)، دفتر ثبت قراردادهای اجاره ایجاری (Ejari)، فقط قراردادهای تازه، وضعیت سپتامبر 2026.
یکخوابه JVC با 8.14 درصد در صدر پنج محلهای میایستد که هم قرارداد خرید و هم قرارداد اجاره به اندازه کافی دارند؛ ارجان با 8.16 درصد تقریبا همرتبه است. حساب آن این است: AED 5,833 در ماه، ضرب در 12 یعنی AED 69,996 در سال، تقسیم بر AED 859,880. این عدد ناخالص است؛ هزینه سرویسشارژ، کارمزدها و دوره خالی ماندن واحد در آن نیست. توصیه سرمایهگذاری هم نیست، فقط همان تقسیم.
یک هشدار روششناختی که کمتر جایی میبینید: تعداد اتاق در قراردادهای خرید در خود دفتر ثبت نوشته شده، ولی در قراردادهای اجاره از متراژ استنتاج شده است (استودیو تا 57 متر مربع، یکخوابه 58 تا 95، دوخوابه 96 تا 146، سهخوابه 147 تا 260). این طبقهبندیها در واقعیت همپوشانی دارند: 10 تا 90 درصد دوخوابهها بین 92 و 149 متر مربعاند. پس دو رقم اعشار بازده را جدی نگیرید، ترتیب محلهها را جدی بگیرید.
پرسشهای پرتکرار
با بودجه زیر یک میلیون درهم در JVC چه میشود خرید؟
استودیو و یکخوابه آماده. میانه استودیو AED 581,000 از 417 قرارداد و میانه یکخوابه AED 859,880 از 970 قرارداد است. چارک پایین یکخوابهها AED 676,800 است، یعنی یک چهارم معاملات زیر همین رقم بسته شده.
خرید در JVC به اقامت طلایی میرسد؟
آستانه ملکی اقامت طلایی AED 2,000,000 است و میانههای آپارتمان در JVC همگی زیر آناند؛ حتی میانه دوخوابه AED 1,280,000. در بازار خانههای ردیفی میانه سهخوابه AED 2,630,000 بالای آستانه میایستد. برای ویزای سرمایهگذاری دو ساله از آوریل 2026 برای مالک تکنفره حداقل مبلغی لازم نیست و در مالکیت مشترک AED 400,000 به ازای هر سهم ملاک است.
چرا نام محله در سند با آگهی فرق دارد؟
چون دفتر ثبت نام کاداستری «Al Barsha South Fourth» را به کار میبرد و بازار نام JVC را. هر دو یک محدودهاند. در جستوجوی سند رسمی نام کاداستری را بزنید، وگرنه چیزی پیدا نمیکنید.
واحدی که میخواهم در این جدولها نیست؟
فرم درخواست پایین همین صفحه است. تعداد اتاق، سقف بودجه و اینکه آماده میخواهید یا پیشفروش را بنویسید؛ درخواست به مشاوران املاک در دبی میرسد. قراردادهای تازه هر روز هم در کانال تلگرام DXB Radar میآید.