بازده اجاره در دبی: قیمت خرید در برابر اجاره سالانه، محله به محله
این صفحه یک تقسیم ساده را انجام میدهد و آن را نشان میدهد: اجاره سالانه تقسیم بر قیمت خرید. هر دو عدد از دفتر ثبت اداره اراضی و املاک دبی میآیند، یکی از دفتر قراردادهای خرید و فروش و دیگری از دفتر قراردادهای اجاره ایجاری (Ejari). هیچکدام آگهی نیستند. جدول پنج محله را در بر میگیرد: محلههایی که هم عرضه خرید انبوه دارند و هم قرارداد اجاره فراوان، در همان محدوده کاداستری.
روش: میانه اجاره ماهانه ضرب در 12 میشود اجاره سالانه؛ اجاره سالانه تقسیم بر میانه قیمت خرید در بازار آماده میشود بازده ناخالص. قیمتهای پیشفروش در این حساب نیامدهاند، چون واحد تحویلنشده اجاره نمیدهد. هر رقم با تعداد قرارداد پشتش آمده تا خودتان وزن آن را بسنجید.
جدول کامل: خرید، اجاره و بازده در پنج محله
| محله | نوع واحد | تعداد قرارداد خرید | میانه قیمت خرید | تعداد قرارداد اجاره | میانه اجاره ماهانه | اجاره سالانه | بازده ناخالص |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| ارجان | استودیو | 219 | AED 550,000 | 719 | AED 3,750 | AED 45,000 | 8.18 درصد |
| ارجان | یکخوابه | 276 | AED 852,500 | 606 | AED 5,796 | AED 69,552 | 8.16 درصد |
| ارجان | دوخوابه | 142 | AED 1,370,000 | 210 | AED 7,916 | AED 94,992 | 6.93 درصد |
| ارجان | سهخوابه | 27 | AED 1,900,000 | 26 | AED 10,416 | AED 124,992 | 6.58 درصد |
| بیزنس بی | استودیو | 274 | AED 935,000 | 733 | AED 5,000 | AED 60,000 | 6.42 درصد |
| بیزنس بی | یکخوابه | 502 | AED 1,301,210 | 756 | AED 7,198 | AED 86,376 | 6.64 درصد |
| بیزنس بی | دوخوابه | 320 | AED 2,057,478 | 355 | AED 10,000 | AED 120,000 | 5.83 درصد |
| بیزنس بی | سهخوابه | 127 | AED 2,750,000 | 125 | AED 14,583 | AED 174,996 | 6.36 درصد |
| دبی کریک هاربر | یکخوابه | 222 | AED 1,500,000 | 1,339 | AED 7,500 | AED 90,000 | 6.00 درصد |
| دبی کریک هاربر | دوخوابه | 316 | AED 2,350,000 | 743 | AED 11,250 | AED 135,000 | 5.74 درصد |
| دبی کریک هاربر | سهخوابه | 108 | AED 3,538,238 | 149 | AED 17,500 | AED 210,000 | 5.94 درصد |
| دبی مارینا | یکخوابه | 545 | AED 1,150,000 | 755 | AED 7,083 | AED 84,996 | 7.39 درصد |
| دبی مارینا | دوخوابه | 421 | AED 2,000,000 | 590 | AED 10,416 | AED 124,992 | 6.25 درصد |
| دبی مارینا | سهخوابه | 158 | AED 3,203,170 | 316 | AED 15,000 | AED 180,000 | 5.62 درصد |
| JVC | استودیو | 417 | AED 581,000 | 752 | AED 3,750 | AED 45,000 | 7.75 درصد |
| JVC | یکخوابه | 970 | AED 859,880 | 963 | AED 5,833 | AED 69,996 | 8.14 درصد |
| JVC | دوخوابه | 324 | AED 1,280,000 | 229 | AED 7,500 | AED 90,000 | 7.03 درصد |
| JVC | سهخوابه | 35 | AED 1,809,180 | 62 | AED 11,458 | AED 137,496 | 7.60 درصد |
منبع: اداره اراضی و املاک دبی (Dubai Land Department)، دفتر ثبت قراردادهای خرید و فروش، وضعیت سپتامبر 2026. این ارقام با ذکر منبع نقل میشوند و برداشت میدانی ما نیستند.
منبع اجارهها: اداره اراضی و املاک دبی (Dubai Land Department)، دفتر ثبت قراردادهای اجاره ایجاری (Ejari)، فقط قراردادهای تازه، وضعیت سپتامبر 2026.
بالاترین بازدهها در این جدول به ارجان (استودیو، 8.18 درصد)، ارجان (یکخوابه، 8.16 درصد) و JVC (یکخوابه، 8.14 درصد) میرسد. پایینترینها دبی مارینا (سهخوابه، 5.62 درصد) و دبی کریک هاربر (دوخوابه، 5.74 درصد) هستند. الگو در سطح محله روشن است: هر چه قیمت خرید محله پایینتر، بازده ناخالص بالاتر. داخل یک محله اما همیشه یکنواخت نیست؛ در بیزنس بی سهخوابه با 6.36 درصد بالای دوخوابه با 5.83 درصد میایستد. این خبر خوبی درباره محلههای ارزان نیست، فقط بازتاب همان نسبت است.
نمونه کامل حساب برای یکخوابه در JVC: میانه اجاره AED 5,833 در ماه از 963 قرارداد اجاره، ضرب در 12 یعنی AED 69,996 در سال. میانه قیمت خرید در بازار آماده AED 859,880 از 970 قرارداد خرید. تقسیم این دو یعنی 8.14 درصد. همین و بس؛ هیچ فرض دیگری در کار نیست.
آنچه در این عدد نیست
بازده ناخالص یعنی ناخالص. هزینههای زیر در آن حساب نشدهاند:
- ثبت قرارداد در ایجاری: AED 220
- ودیعه دیوا برای آپارتمان: AED 2,000 (برای ویلا AED 4,000)
- کارمزد مشاور املاک: 5 درصد اجاره سالانه
- ودیعه واحد بدون مبلمان: 5 درصد اجاره سالانه
برای همان یکخوابه JVC با اجاره سالانه AED 69,996، هر کدام از آن دو قلم 5 درصدی حدود AED 3,500 میشود. سرویسشارژ سالانه ساختمان، هزینههای انتقال سند، دوره خالی ماندن واحد و تعمیرات هم در این حساب نیستند و ما برایشان عدد نداریم؛ پس عددی هم نمیسازیم. این صفحه توصیه سرمایهگذاری نمیدهد و نتیجهای هم تضمین نمیکند. فقط تقسیم را نشان میدهد.
یک هشدار روششناختی که باید بدانید
تعداد اتاق در دو طرف این جدول از دو راه متفاوت به دست آمده. در قراردادهای خرید تعداد اتاق در خود دفتر ثبت نوشته شده و در 96 درصد پروندهها پر است. در قراردادهای اجاره تعداد اتاق از متراژ استنتاج شده است، با این مرزها: استودیو تا 57 متر مربع، یکخوابه 58 تا 95، دوخوابه 96 تا 146، سهخوابه 147 تا 260 و چهارخوابه از 261 به بالا.
این مرزها روی 2177 آگهی با هر دو مشخصه (تعداد اتاق و متراژ) کالیبره شدهاند و در گواه دوم، یعنی قراردادهای خرید که تعداد اتاق در آنها ثبت شده، نزدیک در میآیند: استودیو 37 در برابر 42 متر مربع، یکخوابه 75 در برابر 74، دوخوابه 120 در برابر 117 و سهخوابه 172 در برابر 177. اختلاف زیر 5 متر مربع است. با این حال ردهها در واقعیت همپوشانی دارند: 10 تا 90 درصد دوخوابهها بین 92 و 149 متر مربع میافتند. نتیجه عملی: به ترتیب محلهها در این جدول اعتماد کنید، به رقم دوم اعشار نه.
و یک قید دیگر: اجارهها فقط قراردادهای تازه هستند. تمدیدها زیر سقف مجاز افزایش اجاره حرکت میکنند و پایینترند. یعنی بازده جدول، بازده واحدی است که تازه اجاره داده میشود، نه واحدی که مستاجر قدیمی دارد.
پرسشهای پرتکرار
بالاترین بازده در کدام محله است؟
در این پنج محله، ارجان در رده استودیو با 8.18 درصد. اما این را در کنار تعداد قرارداد بخوانید و در کنار این واقعیت که بازده بالا معمولا یعنی قیمت ورودی پایینتر و بازار اجاره حساستر. جدول رتبهبندی میدهد، تصمیم نمیدهد.
چرا بازده پیشفروش را حساب نکردهاید؟
چون واحد تحویلنشده اجاره نمیدهد و هیچ قرارداد اجارهای برای آن در دفتر ثبت وجود ندارد. هر بازدهای که برای پیشفروش ببینید، بر پایه اجاره فرضی آینده ساخته شده است، نه بر پایه قرارداد.
چرا این پنج محله؟
چون بازده وقتی معنا دارد که هر دو طرف کسر از قرارداد ثبتشده و از یک محدوده کاداستری بیایند. این پنج محله همانهاییاند که خریداران بیشتر دربارهشان میپرسند و در هر دو دفتر ثبت حجم کافی دارند؛ محلههای دیگری هم داده دارند و در صفحه مقایسه استودیوها میآیند. برای پالم جمیرا و دبی هیلز داده اجاره تفکیکشده در دست ما نیست، و برای الفرجان دفتر ثبت اجاره این محله را با دیسکاوری گاردنز در یک محدوده جمع کرده، در حالی که قراردادهای خرید فقط الفرجاناند. عدد نداشته را نمیسازیم.
محله یا ردهای که میخواهم در جدول نیست؟
فرم درخواست پایین همین صفحه است. محله، تعداد اتاق و سقف بودجه را بنویسید؛ درخواست به مشاوران املاک در دبی میرسد و پاسخ را همانها میدهند. قراردادهای تازه هر روز هم در کانال تلگرام DXB Radar منتشر میشود.