اجاره در الفرجان، برشا هایتس و القرهود: قرارداد به جای قیمت درخواستی
سه محله در کمربند میانی قیمت. برای یکی از آنها 1,173 قرارداد ثبت‌شده در دست داریم و برای دو تای دیگر فقط آگهی. این تفاوت را پنهان نمی‌کنیم و این دو نوع عدد را در هیچ جدولی با هم مخلوط نمی‌کنیم. وضعیت: سپتامبر 2026.
منبع: اداره اراضی و املاک دبی (Dubai Land Department)، سامانه ثبت قرارداد اجاره اجاری (Ejari)، وضعیت: سپتامبر 2026. این ارقام تنها با ذکر منبع استفاده می‌شوند و حاصل برداشت میدانی ما نیستند.
الفرجان و دیسکاوری گاردنز: 1,038 قرارداد آپارتمان
| نوع واحد | تعداد قرارداد | صدک 25 | میانه | صدک 75 |
|---|---|---|---|---|
| استودیو | 395 | AED 3,333 | AED 3,666 | AED 4,000 |
| 1 خوابه | 392 | AED 5,208 | AED 5,666 | AED 6,250 |
| 2 خوابه | 221 | AED 7,083 | AED 8,583 | AED 10,416 |
| 3 خوابه | 30 | AED 7,666 | AED 10,708 | AED 12,083 |
در سامانه ثبت، الفرجان و دیسکاوری گاردنز هر دو در محدوده Jabal Ali First قرار دارند و جدا کردنشان در داده قراردادی ممکن نیست؛ پس این جدول هر دو را با هم توصیف می‌کند: Starz Tower، Azizi Samia و Farishta، مترو Ibn Battuta. میانه استودیو AED 3,666 در ماه از 395 قرارداد و میانه یکخوابه AED 5,666 از 392 قرارداد است. نیمی از قراردادهای یکخوابه بین AED 5,208 و AED 6,250 بسته شده‌اند؛ راهرویی باریک که چانه‌زنی در آن در حد چند صد درهم است.
برای سنجش: میانه قراردادی یکخوابه در داون‌تاون دبی AED 9,166 و در جی‌ال‌تی AED 6,666 است. الفرجان حدود 38 درصد ارزان‌تر از داون‌تاون و حدود 15 درصد ارزان‌تر از جی‌ال‌تی است، در حالی که هر دو روی خط قرمز مترو هستند.
خانه‌های الفرجان: 135 قرارداد
| نوع واحد | تعداد قرارداد | صدک 25 | میانه | صدک 75 |
|---|---|---|---|---|
| 3 خوابه | 54 | AED 15,416 | AED 16,666 | AED 17,916 |
| 4 خوابه | 66 | AED 18,333 | AED 22,500 | AED 24,166 |
| 5 خوابه | 15 | AED 24,583 | AED 33,333 | AED 37,500 |
میانه تاون‌هاوس سه‌خوابه AED 16,666 در ماه از 54 قرارداد و چهارخوابه AED 22,500 از 66 قرارداد است. پنج‌خوابه تنها 15 قرارداد دارد. کمینه ثبت‌شده سه‌خوابه AED 416 است که آشکارا یک ثبت پرت است و نه یک پیشنهاد واقعی.
برشا هایتس و القرهود: فقط آگهی
برای برشا هایتس (تکام) و القرهود هیچ داده قراردادی نداریم. هرچه هست سه آگهی برای هر محله است و در جدول جداگانه می‌آید.
| منطقه و نوع واحد | تعداد آگهی | کمینه | میانه | بیشینه |
|---|---|---|---|---|
| الفرجان، استودیو | 4 | AED 3,750 | AED 3,916 | AED 4,000 |
| برشا هایتس (تکام)، 1 خوابه | 3 | AED 8,173 | AED 8,749 | AED 9,166 |
| القرهود، 1 خوابه | 3 | AED 10,416 | AED 11,250 | AED 11,250 |
سه آگهی نمونه آماری نیست. نه سطح محله را نشان می‌دهد و نه جهت حرکت آن را. تنها چیزی که پیداست این است که در القرهود مالکان بیش از تکام می‌خواهند و هر دو محله بالاتر از اجاره‌های امضاشده الفرجان قیمت می‌گذارند.
آنجا که مقایسه ممکن است
برای استودیوهای الفرجان مقایسه با احتیاط شدنی است: میانه قراردادی AED 3,666 از 395 قرارداد در برابر میانه درخواستی AED 3,916 از چهار آگهی، اختلاف حدود 7 درصد. اختلاف کوچک است، اما تعداد آگهی هم چهار است: این هم‌خوانی مرتبه بزرگی است، نه اندازه‌گیری. به همین دلیل ارقام قراردادی بالای صفحه ایستاده‌اند و آگهی‌ها پایین و جدا.
این ارقام چگونه به دست آمده‌اند
تنها قراردادهای جدید در محاسبه آمده‌اند. تمدیدها کنار گذاشته شده‌اند، چون افزایش اجاره هنگام تمدید سقف قانونی دارد و این مبالغ به‌طور نظام‌مند پایین‌تر از بازار می‌مانند. قراردادهای دسته‌جمعی روی چند واحد نیز حذف شده‌اند. همه مبالغ ماهانه‌اند، یعنی اجاره سالانه تقسیم بر دوازده.
تعداد اتاق آپارتمان‌ها در سامانه ثبت نمی‌شود و از متراژ (متر مربع) استخراج شده است: استودیو تا 57، یکخوابه 58 تا 95، دوخوابه 96 تا 146، سه‌خوابه 147 تا 260، و چهارخوابه از 261 به بالا. این مرزها با 2,177 آگهی خودمان که هم متراژ و هم تعداد اتاق داشتند واسنجی شده و با قراردادهای خرید که تعداد اتاق در آنها ثبت است کنترل شده‌اند: استودیو 37 در برابر 42 متر مربع میانه، یکخوابه 75 در برابر 74، دوخوابه 120 در برابر 117، سه‌خوابه 172 در برابر 177.
این طبقه‌ها با هم هم‌پوشانی دارند: 80 درصد میانی واحدهای دوخوابه بین 92 تا 149 متر مربع قرار می‌گیرند. پس یک واحد نزدیک مرز ممکن است در ردیف کناری شمرده شود. جایی که صدها قرارداد وجود دارد این جابه‌جایی میانه را تقریباً تغییر نمی‌دهد؛ در ردیف‌های کم‌تعداد اثرش دیده می‌شود.
پرسش‌های پرتکرار
چرا الفرجان و دیسکاوری گاردنز در یک جدولاند؟
چون در سامانه ثبت اراضی یک محدودهاند: Jabal Ali First. تفکیک قراردادها بر پایه نامهای محاورهای بدون حدس زدن ممکن نیست. توجه داشته باشید که استودیوهای قدیمی دیسکاوری گاردنز میانه را پایین میکشند.
یکخوابه در الفرجان سالی چند است؟
بر پایه میانه AED 67,992 در سال. یکچهارم قراردادها با AED 5,208 در ماه یا کمتر بسته شده است.
آیا با این صفحه می‌توان تکام را ارزیابی کرد؟
خیر. برای برشا هایتس سه آگهی داریم و صفر قرارداد. هر عددی که آن را میانه تکام بنامیم ساختگی خواهد بود. به محض در دسترس آمدن قراردادهای این محدوده، صفحه بازنویسی می‌شود.
چرا بیشینه استودیو AED 35,833 است؟
این حد بالای سامانه ثبت است و نه اجاره متعارف: خطای ثبت و کاربری‌های غیرمسکونی هم در همان ستون می‌نشیند. میانه و صدک‌ها در برابر چنین مواردی پایدارند.
قراردادهای تازه، پیشنهادها و تحلیل محله‌های دبی هر روز در تلگرام ما منتشر می‌شود: t.me/dxbradar. پرسش درباره یک برج مشخص را هم می‌توانید همان‌جا مطرح کنید.