اجاره در داونتاون دبی، شیخ زاید و زعبیل بر پایه قراردادهای ثبت‌شده
پیش‌تر روی این صفحه قیمت چند آگهی نشسته بود. حالا پایه کار چیز دیگری است: 2,196 قرارداد اجاره ثبت‌شده در داونتاون دبی و 190 قرارداد در زعبیل، وضعیت سپتامبر 2026. اینها مبالغی است که مستاجر واقعاً امضا کرده، نه آنچه مالک خواسته است.
منبع: اداره اراضی و املاک دبی (Dubai Land Department)، سامانه ثبت قرارداد اجاره اجاری (Ejari)، وضعیت: سپتامبر 2026. این ارقام تنها با ذکر منبع استفاده میشوند و حاصل برداشت میدانی ما نیستند.
داونتاون دبی: 2,196 قرارداد، اجاره ماهانه
| نوع واحد | تعداد قرارداد | صدک 25 | میانه | صدک 75 |
|---|---|---|---|---|
| استودیو | 90 | AED 5,166 | AED 6,023 | AED 7,916 |
| 1 خوابه | 643 | AED 8,333 | AED 9,166 | AED 10,000 |
| 2 خوابه | 962 | AED 12,333 | AED 15,000 | AED 18,333 |
| 3 خوابه | 501 | AED 20,416 | AED 25,833 | AED 28,750 |
یک واحد یکخوابه در داونتاون بر پایه میانه 643 قرارداد ماهی AED 9,166 است، یعنی سالانه AED 109,992. نیمی از قراردادها بین AED 8,333 و AED 10,000 بسته شده‌اند؛ این بازه باریک نشان می‌دهد در این اندازه جای چانه‌زنی کم است. دوخوابه پرشمارترین ردیف محله است: 962 قرارداد با میانه AED 15,000 در ماه یا AED 180,000 در سال. استودیو در داونتاون کمیاب است، تنها 90 قرارداد با میانه AED 6,023.
به حد بالا و پایین جدول تکیه نکنید. کمینه یکخوابه AED 1,000 و بیشینه AED 17,500 است؛ چنین ثبت‌هایی معمولاً قرارداد ناقص‌مدت، سهم مشاع یا اسکان کارکنان شرکت است. تصمیم را با صدک 25 و 75 بگیرید. در سامانه ثبت، نام این محدوده Burj Khalifa است و همان داونتاون است.
زعبیل: 190 قرارداد
| نوع واحد | تعداد قرارداد | صدک 25 | میانه | صدک 75 |
|---|---|---|---|---|
| 1 خوابه | 80 | AED 7,895 | AED 8,333 | AED 9,166 |
| 2 خوابه | 91 | AED 12,083 | AED 12,916 | AED 14,583 |
| 3 خوابه | 19 | AED 35,833 | AED 51,666 | AED 62,500 |
زعبیل در سامانه ثبت به دو نام Zaabeel First و Zaabeel Second آمده است؛ تفاوت فقط در نگارش لاتین است. میانه یکخوابه اینجا AED 8,333 است، یعنی کمتر از AED 9,166 داونتاون، آن هم در فاصله پیاده تا قاب دبی و مرکز تجارت جهانی. ردیف سه‌خوابه تنها 19 قرارداد دارد: عدد AED 51,666 را نرخ بازار نگیرید، فقط نشانه بزرگی ارقام است.
قیمت آگهیها: جدول جداگانه
آنچه در ادامه می‌آید قیمت درخواستی آگهی‌هاست. این ارقام آگاهانه از قراردادها جدا نگه داشته شده‌اند، چون قیمت درخواستی به‌طور نظام‌مند بالاتر از مبلغ امضاشده است و آوردن هر دو در یک جدول خواننده را گمراه می‌کند.
| منطقه و نوع واحد | تعداد آگهی | کمینه | میانه | بیشینه |
|---|---|---|---|---|
| داونتاون، استودیو | 76 | AED 4,992 | AED 7,875 | AED 12,500 |
| داونتاون، 1 خوابه | 77 | AED 7,083 | AED 9,167 | AED 20,833 |
| داونتاون، 2 خوابه | 77 | AED 10,000 | AED 16,667 | AED 37,500 |
| داونتاون، 3 خوابه | 76 | AED 13,333 | AED 28,333 | AED 54,167 |
| داونتاون، 4 خوابه | 75 | AED 41,666 | AED 129,167 | AED 208,333 |
| شیخ زاید رود، 1 خوابه | 3 | AED 8,749 | AED 9,166 | AED 9,500 |
| زعبیل، 2 خوابه، لوکس | 4 | AED 56,666 | AED 62,500 | AED 66,583 |
| مرکز تجارت جهانی، 3 خوابه، لوکس | 3 | AED 56,250 | AED 57,916 | AED 57,916 |
برای شیخ زاید رود، برج‌های لوکس زعبیل و مرکز تجارت جهانی هیچ داده قراردادی نداریم؛ تنها سه یا چهار آگهی در هر ردیف. با چنین نمونه‌ای میانه به معنای آماری ساخته نمی‌شود، اینها فقط سه قیمت‌اند. آنها را نگه می‌داریم چون برای این نشانی‌ها چیز دیگری در دست نیست، اما آنها را سطح بازار نمی‌نامیم.
فاصله میان قیمت درخواستی و اجاره امضاشده
مقایسه در داونتاون آموزنده است. در یکخوابه میانه درخواستی AED 9,167 و میانه قراردادی AED 9,166 عملاً یکی است: این بخش چنان پرگردش است که مالک از همان ابتدا قیمت واقعی می‌گذارد. در استودیو ماجرا وارونه است: درخواست AED 7,875، امضا AED 6,023، اختلاف نزدیک به 31 درصد. در دوخوابه حدود 11 درصد و در سه‌خوابه حدود 10 درصد.
نتیجه عملی روشن است: در داونتاون چانه‌زنی روی استودیو و واحدهای بزرگ معنا دارد و روی یکخوابه تقریباً هیچ. برای چهارخوابه در داده‌های قراردادی ما هیچ ردیفی وجود ندارد؛ تنها 75 آگهی هست که درباره مبالغ امضاشده چیزی نمی‌گوید.
این ارقام چگونه به دست آمده‌اند
تنها قراردادهای جدید در محاسبه آمده‌اند. تمدیدها کنار گذاشته شده‌اند، چون افزایش اجاره هنگام تمدید سقف قانونی دارد و این مبالغ به‌طور نظام‌مند پایین‌تر از بازار می‌مانند. قراردادهای دسته‌جمعی روی چند واحد نیز حذف شده‌اند. همه مبالغ ماهانه‌اند، یعنی اجاره سالانه تقسیم بر دوازده.
تعداد اتاق آپارتمان‌ها در سامانه ثبت نمی‌شود و از متراژ (متر مربع) استخراج شده است: استودیو تا 57، یکخوابه 58 تا 95، دوخوابه 96 تا 146، سه‌خوابه 147 تا 260، و چهارخوابه از 261 به بالا. این مرزها با 2,177 آگهی خودمان که هم متراژ و هم تعداد اتاق داشتند واسنجی شده و با قراردادهای خرید که تعداد اتاق در آنها ثبت است کنترل شده‌اند: استودیو 37 در برابر 42 متر مربع میانه، یکخوابه 75 در برابر 74، دوخوابه 120 در برابر 117، سه‌خوابه 172 در برابر 177.
این طبقه‌ها با هم هم‌پوشانی دارند: 80 درصد میانی واحدهای دوخوابه بین 92 تا 149 متر مربع قرار می‌گیرند. پس یک واحد نزدیک مرز ممکن است در ردیف کناری شمرده شود. جایی که صدها قرارداد وجود دارد این جابه‌جایی میانه را تقریباً تغییر نمی‌دهد؛ در ردیف‌های کم‌تعداد اثرش دیده میشود.
پرسش‌های پرتکرار
آیا می‌توان در داونتاون استودیویی با ماهی AED 5,166 گرفت؟
این صدک 25 است، یعنی از هر چهار قرارداد استودیو یکی با این مبلغ یا کمتر بسته شده است. اما شمار استودیوها در داونتاون کم است: 90 قرارداد در برابر 962 قرارداد دوخوابه. چنین واحدهایی سریع اجاره می‌روند و انتظار برایشان طولانی‌تر است.
این مبالغ ماهانه است یا سالانه؟
در جدولها اجاره ماهانه آمده، یعنی مبلغ سالانه قرارداد تقسیم بر دوازده. پرداخت در دبی معمولاً با یک تا چهار چک پیشپرداخت انجام میشود، پس رقم سالانه را در نظر داشته باشید: برای یکخوابه داونتاون AED 109,992.
چرا برای شیخ زاید رود میانه قراردادی نداریم؟
چون این محور در سامانه ثبت محله مستقلی نیست؛ نشانیهای کنار بزرگراه در محدودههای همسایه از جمله Burj Khalifa و Zaabeel ثبت میشوند. بنابراین تنها سه آگهی در دست است که در جدول آگهیها آمده است.
زعبیل چقدر ارزانتر از داونتاون است؟
در یکخوابه AED 8,333 در برابر AED 9,166 و در دوخوابه AED 12,916 در برابر AED 15,000. تفاوت محسوس است، اما عرضه زعبیل بسیار کمتر است: 190 قرارداد در برابر 2,196.
قراردادهای تازه، پیشنهادها و تحلیل محله‌های دبی هر روز در تلگرام ما منتشر میشود: t.me/dxbradar. پرسش درباره یک برج مشخص را هم می‌توانید همان‌جا مطرح کنید.