شراء شقة في دبي مارينا: ما دفعه المشترون
دبي مارينا سوق ثانوي ناضج: أغلب ما يُباع فيها جاهز ومسكون، والمعروض على الخارطة نادر. لذلك تبدأ هذه الصفحة بالجاهز وتضع الخارطة في جدول منفصل بعده. الأرقام من عقود بيع مسجلة، المصدر دائرة الأراضي والأملاك في دبي (Dubai Land Department)، سجل عقود البيع، الوضع في سبتمبر 2026. اسم المنطقة في السجل "مرسى دبي" (Marsa Dubai)، وهو دبي مارينا نفسها.
الجاهز: سعر الشراء حسب عدد الغرف
سعر الشراء بالدرهم (AED)، شقق جاهزة
| نوع الوحدة | عدد العقود | الربع الأدنى | الوسيط | الربع الأعلى | لكل متر مربع |
|---|---|---|---|---|---|
| غرفة نوم واحدة | 545 | 1,052,173 | 1,150,000 | 1,607,249 | 16,355 |
| غرفتا نوم | 421 | 1,400,000 | 2,000,000 | 2,736,000 | 15,699 |
| ثلاث غرف نوم | 158 | 2,400,000 | 3,203,170 | 4,300,000 | 14,911 |
| أربع غرف نوم | 37 | 2,500,000 | 4,100,000 | 5,985,000 | 14,301 |
غرفة نوم واحدة: الوسيط AED 1,150,000 من 545 عقد بيع، والنصف الأوسط بين AED 1,052,173 و AED 1,607,249. غرفتا نوم: AED 2,000,000 من 421 عقداً، بنصف أوسط واسع جداً من AED 1,400,000 إلى AED 2,736,000. ثلاث غرف: AED 3,203,170 من 158 عقداً. أربع غرف: AED 4,100,000 من 37 عقداً.
اتساع صف الغرفتين هو خلاصة المارينا كلها: AED 1,336,000 تفصل بين الربع الأدنى والربع الأعلى لنفس عدد الغرف. برج قديم في الصف الخلفي وبرج حديث على الواجهة يحملان الاسم نفسه في الإعلانات ولا يحملان السعر نفسه في العقود. من يقارن عرضاً بعرض في المارينا يقارن قبل كل شيء برجاً ببرج.
لماذا لا تجد هنا سعر استوديو
لأننا لا نملك عقود بيع استوديوهات في دبي مارينا ضمن هذا القطع من السجل. الاستوديو موجود في المنطقة بلا شك، وسجل الإيجار يثبت ذلك: 172 عقد إيجار جديد لاستوديوهات بوسيط AED 5,000 شهرياً. لكن الإيجار لا يعطي سعر شراء، ولن نشتق رقماً من رقم آخر لنملأ خانة فارغة. من يبحث عن استوديو للشراء يجد أرقاماً مبنية على مئات العقود في قرية جميرا الدائرية والخليج التجاري وأرجان.
سعر المتر المربع داخل المارينا
المتر يرخص كلما كبرت الوحدة: AED 16,355 في الغرفة الواحدة، AED 15,699 في الغرفتين، AED 14,911 في الثلاث غرف، AED 14,301 في الأربع غرف. الفارق بين أعلى متر وأدناه في الجدول AED 2,054 فقط، وهو ضيق بمقاييس دبي: المارينا حي متجانس السعر بالمتر، ومتفاوت جداً بالسعر الإجمالي.
هذا يقلب سؤال الميزانية: الانتقال من غرفة واحدة إلى غرفتين هنا يشتري مساحة بسعر متر أقل، لا مجرد غرفة إضافية. ومن يشتري للتأجير يجد الغرفة الواحدة أعلى عائداً كما يظهر في الجدول الأخير، رغم أن مترها هو الأغلى.
على الخارطة: قليل العدد، وجدول مستقل
سعر الشراء بالدرهم (AED)، وحدات على الخارطة
| نوع الوحدة | عدد العقود | الربع الأدنى | الوسيط | الربع الأعلى | لكل متر مربع |
|---|---|---|---|---|---|
| غرفة نوم واحدة | 14 | 1,164,448 | 1,802,500 | 2,600,997 | 24,078 |
| غرفتا نوم | 13 | 2,090,000 | 3,250,000 | 3,862,497 | 25,462 |
| ثلاث غرف نوم | 7 | 2,395,331 | 4,587,888 | 5,400,000 | 25,634 |
ثلاثة صفوف مبنية على 14 و13 و7 عقود. هذا قليل جداً لوسيط يُعتمد عليه، ونعرضه للشفافية لا للاستدلال. الاتجاه مع ذلك واضح ويتفق مع بقية دبي: غرفة واحدة AED 1,802,500 على الخارطة مقابل AED 1,150,000 جاهزة، وبالمتر AED 24,078 مقابل AED 16,355.
الإيجار مقابل سعر الشراء
العائد محسوب من إيجارات عقود جديدة مسجلة في المنطقة نفسها، مضروبة في اثني عشر ومقسومة على سعر الشراء الوسيط للجاهز.
| نوع الوحدة | إيجار شهري وسيط (عدد العقود) | إيجار سنوي | سعر الشراء الوسيط | العائد الإجمالي |
|---|---|---|---|---|
| غرفة نوم واحدة | AED 7,083 (755) | AED 84,996 | AED 1,150,000 | 7.4 بالمئة |
| غرفتا نوم | AED 10,416 (590) | AED 124,992 | AED 2,000,000 | 6.2 بالمئة |
| ثلاث غرف نوم | AED 15,000 (316) | AED 180,000 | AED 3,203,170 | 5.6 بالمئة |
الترتيب مقلوب عما يتوقعه كثيرون: الغرفة الواحدة أعلى الصفوف عائداً بـ 7.4 بالمئة، والثلاث غرف أدناها بـ 5.6 بالمئة. كلما كبرت الوحدة ابتعد الإيجار عن السعر. وكله عائد إجمالي: بلا رسوم خدمة، بلا شهور شغور، وبلا تكاليف العقد المتكررة (إيجاري AED 220، تأمين الكهرباء والمياه AED 2,000، عمولة 5 بالمئة من الإيجار السنوي، وتأمين 5 بالمئة في غير المفروش). حساب، لا نصيحة.
أسئلة متكررة
كم سعر شقة بغرفة واحدة في دبي مارينا؟
جاهزة: الوسيط AED 1,150,000 من 545 عقد بيع مسجل، والنصف الأوسط بين AED 1,052,173 و AED 1,607,249.
وكم لشقة بغرفتين؟
الوسيط AED 2,000,000 من 421 عقداً، والنطاق الأوسط من AED 1,400,000 إلى AED 2,736,000. هذا الاتساع طبيعي هنا لأن أعمار الأبراج ومواقعها تختلف كثيراً.
لماذا لا تعرضون سعر استوديو في المارينا؟
لأن عقود بيع الاستوديوهات ليست في القطع الذي نعمل عليه. لدينا 172 عقد إيجار استوديو بوسيط AED 5,000 شهرياً، وهذا لا يُترجم إلى سعر شراء. خانة فارغة أصدق من رقم مشتق.
هل المارينا خيار جيد للعائد؟
الأرقام تعطي 7.4 بالمئة إجمالاً في الغرفة الواحدة و6.2 بالمئة في الغرفتين، قبل أي مصروف. مناطق أخرى في دبي تعطي أعلى من ذلك، وهذا ما تقوله صفحة العائد لدينا. القرار ليس لنا.
تبحث عن برج بعينه أو إطلالة بعينها؟
الجدول لا يعرف الأبراج، لكن الوسطاء يعرفونها. أسفل الصفحة نموذج طلب قصير يصل إلى وسطاء عقاريين في دبي، اكتب فيه البرج أو الإطلالة والميزانية.
المصدر وطريقة الحساب
كل الأرقام في هذه الصفحة مأخوذة من دائرة الأراضي والأملاك في دبي (Dubai Land Department)، سجل عقود البيع، الوضع في سبتمبر 2026. ننشرها مع ذكر المصدر ولا نقدمها على أنها مسح خاص بنا. المبالغ بالدرهم الإماراتي، والوسيط هو القيمة التي يقع نصفُ العقود فوقها ونصفها تحتها، وهو أصدق من المتوسط لأن صفقة واحدة ضخمة لا تحركه. عدد الغرف مكتوب في سجل البيع نفسه في 96 بالمئة من العقود، فلا نشتقه من المساحة كما نضطر في صفحات الإيجار. أرقام الجاهز والخارطة لم توضع في جدول واحد في أي موضع من الصفحة.
الأرقام الجديدة تصل أولاً إلى قناة DXB Radar على تيليجرام.