شراء استوديو في دبي: كل المناطق في جدول واحد
الاستوديو هو أرخص مدخل إلى التملك في دبي، وهو أيضاً الفئة التي تختلف فيها المناطق أكثر مما تختلف في أي فئة أخرى. هنا كل منطقة لدينا فيها عقود بيع استوديوهات، مرتبة من الأرخص إلى الأغلى. المصدر دائرة الأراضي والأملاك في دبي (Dubai Land Department)، سجل عقود البيع، الوضع في سبتمبر 2026. في سجل البيع يكون نوع الوحدة مكتوباً، فالاستوديو هنا صنف مستقل لا فئة مشتقة من المساحة.
الاستوديو الجاهز: كل المناطق
سعر الشراء بالدرهم (AED)، استوديوهات جاهزة
| المنطقة | عدد العقود | الربع الأدنى | الوسيط | الربع الأعلى | لكل متر مربع |
|---|---|---|---|---|---|
| نطاق الحبية الرابعة (سبورتس سيتي) | 195 | 380,000 | 436,455 | 504,000 | 10,672 |
| دبي الجنوب | 86 | 400,000 | 470,000 | 499,000 | 12,020 |
| تاون سكوير | 18 | 470,000 | 505,000 | 550,000 | 16,076 |
| الفرجان | 70 | 330,000 | 540,300 | 575,000 | 13,371 |
| ميردف | 6 | 432,000 | 548,000 | 620,000 | 10,655 |
| أرجان | 219 | 480,000 | 550,000 | 610,000 | 14,248 |
| قرية جميرا الدائرية | 417 | 500,000 | 581,000 | 630,000 | 13,523 |
| موتور سيتي | 18 | 540,000 | 630,000 | 675,000 | 10,225 |
| دبي هيلز | 15 | 640,000 | 800,000 | 940,000 | 20,757 |
| الخليج التجاري | 274 | 750,000 | 935,000 | 1,150,000 | 21,293 |
| وسط مدينة دبي | 43 | 860,000 | 1,080,000 | 1,485,481 | 21,940 |
| نخلة جميرا | 22 | 1,250,000 | 1,390,000 | 1,600,000 | 35,775 |
أقوى أربعة صفوف بالعدد هي التي يُعتمد عليها: قرية جميرا الدائرية بـ 417 عقداً ووسيط AED 581,000، الخليج التجاري بـ 274 عقداً ووسيط AED 935,000، أرجان بـ 219 عقداً ووسيط AED 550,000، ونطاق الحبية الرابعة (سبورتس سيتي وما يجاورها) بـ 195 عقداً ووسيط AED 436,455. بقية الصفوف أعدادها أصغر، وبعضها صغير جداً مثل ميردف بـ 6 عقود ودبي هيلز بـ 15 عقداً، فاقرأها كإشارة لا كسعر مرجعي. ودبي مارينا غائبة عن الجدول كله: لا عقود بيع استوديو لها في هذا القطع، رغم أن سجل الإيجار يحمل هناك 172 عقد إيجار استوديو بوسيط AED 5,000 شهرياً. خانة فارغة أصدق من رقم مشتق.
الفارق بين طرفي الجدول: AED 953,545 بين أرخص وسيط وأغلى وسيط لاستوديو واحد. هذه ليست فروق تشطيب، بل فروق موقع ومسافة إلى المترو والبحر.
الاستوديو على الخارطة: جدول منفصل
سعر الشراء بالدرهم (AED)، استوديوهات على الخارطة
| المنطقة | عدد العقود | الربع الأدنى | الوسيط | الربع الأعلى | لكل متر مربع |
|---|---|---|---|---|---|
| الفرجان | 31 | 572,220 | 590,730 | 625,670 | 18,774 |
| دبي الجنوب | 62 | 553,656 | 597,812 | 711,648 | 17,406 |
| نطاق الحبية الرابعة (سبورتس سيتي) | 135 | 538,780 | 612,750 | 751,290 | 15,341 |
| قرية جميرا الدائرية | 345 | 667,000 | 746,278 | 815,360 | 19,446 |
| أرجان | 346 | 632,000 | 789,832 | 826,999 | 19,767 |
| موتور سيتي | 64 | 750,000 | 800,000 | 856,813 | 20,870 |
| الخليج التجاري | 94 | 1,024,000 | 1,177,000 | 1,313,000 | 27,173 |
| وسط مدينة دبي | 15 | 1,359,888 | 1,436,850 | 1,799,999 | 36,878 |
الفارق عن الجاهز ثابت الاتجاه: في قرية جميرا الدائرية AED 581,000 جاهزاً مقابل AED 746,278 على الخارطة؛ وفي أرجان AED 550,000 مقابل AED 789,832؛ وفي الخليج التجاري AED 935,000 مقابل AED 1,177,000. لاحظ أن دبي مارينا ونخلة جميرا وخور دبي ودبي هيلز لا تظهر في هذا الجدول أصلاً: لا استوديوهات على الخارطة فيها ضمن هذه الفترة.
لماذا متر الاستوديو هو الأغلى عادةً
في كل منطقة تقريباً يكون سعر متر الاستوديو أعلى من متر شقة الغرفة الواحدة في المنطقة نفسها: قرية جميرا الدائرية AED 13,523 مقابل AED 11,162؛ أرجان AED 14,248 مقابل AED 12,673؛ الخليج التجاري AED 21,293 مقابل AED 17,700؛ ونطاق الحبية الرابعة AED 10,672 مقابل AED 9,093.
والاستثناءات الثلاثة كلها في صفوف صغيرة، وهذا وحده يقول شيئاً. موتور سيتي: AED 10,225 للمتر في الاستوديو مقابل AED 10,221 في الغرفة الواحدة، فارق AED 4 فقط، وصف الاستوديو هناك 18 عقداً. ميردف: AED 10,655 مقابل AED 11,838، أي أن المتر في الاستوديو أرخص، والصف مبني على 6 عقود. دبي هيلز: AED 20,757 مقابل AED 21,793 من 15 عقداً. حيث تكبر الأعداد تختفي الاستثناءات. السبب العام معروف: الوحدة الصغيرة تُسعَّر على الإيجار الذي تنتجه، والإيجار لا ينخفض بنفس نسبة انخفاض المساحة.
وللحجم رقم أيضاً: في عقود البيع حيث يكون النوع مكتوباً، مساحة الاستوديو الوسيطة 42 متراً مربعاً، بينما إعلاناتنا تعطي 37 متراً للفئة نفسها. مصدران مختلفان وفارق خمسة أمتار، وهو الفارق نفسه الذي يظهر في بقية الفئات.
العائد على الاستوديو حيث أمكن حسابه
أربع مناطق تتوفر لها عقود بيع وعقود إيجار للاستوديو في القطع نفسه:
| المنطقة | إيجار شهري وسيط (عقود) | إيجار سنوي | سعر الشراء الوسيط | العائد الإجمالي |
|---|---|---|---|---|
| نطاق الحبية الرابعة | AED 3,333 (576) | AED 39,996 | AED 436,455 | 9.2 بالمئة |
| أرجان | AED 3,750 (719) | AED 45,000 | AED 550,000 | 8.2 بالمئة |
| قرية جميرا الدائرية | AED 3,750 (752) | AED 45,000 | AED 581,000 | 7.7 بالمئة |
| الخليج التجاري | AED 5,000 (733) | AED 60,000 | AED 935,000 | 6.4 بالمئة |
الترتيب يعكس الأسعار: نطاق الحبية الرابعة في الأعلى بـ 9.2 بالمئة والخليج التجاري في الأسفل بـ 6.4 بالمئة. وكله عائد إجمالي: بلا رسوم خدمة، بلا شغور، وبلا تكاليف كل عقد إيجار (إيجاري AED 220، تأمين الكهرباء والمياه AED 2,000، عمولة 5 بالمئة من الإيجار السنوي، وتأمين 5 بالمئة في غير المفروش). ورسوم الخدمة تقضم من الاستوديو نسبة أكبر مما تقضمه من وحدة كبيرة، لأنها تُحسب على المتر بينما الإيجار لا يكبر بنفس النسبة.
أسئلة متكررة
كم سعر استوديو في دبي؟
لا يوجد رقم واحد. أرخص وسيط في الجدول AED 436,455 في نطاق الحبية الرابعة (سبورتس سيتي) وأغلاه AED 1,390,000 في نخلة جميرا. أكبر الصفوف عدداً هو قرية جميرا الدائرية بوسيط AED 581,000 من 417 عقداً.
أي منطقة تعطي أعلى عائد على استوديو؟
من المناطق الأربع التي أمكن حسابها: نطاق الحبية الرابعة بـ 9.2 بالمئة إجمالاً، قبل رسوم الخدمة وأي مصروف آخر.
لماذا الاستوديو أغلى بالمتر من شقة أكبر؟
لأن سعره مربوط بالإيجار الذي ينتجه لا بمساحته. الفارق واضح في كل صف من الجدول، وهو سبب شعبية الاستوديو عند المشترين الباحثين عن عائد وسبب نفور من يبحث عن مساحة.
هل الصفوف الصغيرة مفيدة؟
بحذر. ميردف بـ 6 عقود ودبي هيلز بـ 15 عقداً، وتاون سكوير بـ 18 عقداً، ونخلة جميرا بـ 22 عقداً تعطي اتجاهاً لا سعراً. الصفوف التي تتحمل قراراً هي التي تتجاوز المئة عقد.
تريد استوديو بمواصفات محددة؟
أسفل الصفحة نموذج طلب. اكتب المنطقة والميزانية وهل تريد جاهزاً أم على الخارطة ومفروشاً أم لا، ويصل الطلب إلى وسطاء عقاريين في دبي يردون عليك مباشرة.
المصدر وطريقة الحساب
كل الأرقام في هذه الصفحة مأخوذة من دائرة الأراضي والأملاك في دبي (Dubai Land Department)، سجل عقود البيع، الوضع في سبتمبر 2026. ننشرها مع ذكر المصدر ولا نقدمها على أنها مسح خاص بنا. المبالغ بالدرهم الإماراتي، والوسيط هو القيمة التي يقع نصفُ العقود فوقها ونصفها تحتها، وهو أصدق من المتوسط لأن صفقة واحدة ضخمة لا تحركه. عدد الغرف مكتوب في سجل البيع نفسه في 96 بالمئة من العقود، فلا نشتقه من المساحة كما نضطر في صفحات الإيجار. الجاهز والخارطة في جدولين منفصلين، وكل الأرقام من عقود مسجلة لا من إعلانات.
الأرقام الجديدة تصل أولاً إلى قناة DXB Radar على تيليجرام.