دبي هيلز وخور دبي: أسعار الشراء المسجلة
المنطقتان تُذكران معاً في كل مقارنة: مخططان كبيران، جودة بناء متقاربة، ومشترٍ واحد يقارن بينهما فعلاً. الفارق أن خور دبي (Dubai Creek Harbour) يبيع الماء والأفق، ودبي هيلز (Dubai Hills) يبيع الحديقة والملعب والمدارس. الأرقام أدناه من عقود بيع مسجلة، المصدر دائرة الأراضي والأملاك في دبي (Dubai Land Department)، سجل عقود البيع، الوضع في سبتمبر 2026. خور دبي يظهر في السجل باسم "الخيران الأولى" (Al Khairan First).
الجاهز في خور دبي
سعر الشراء بالدرهم (AED)، شقق جاهزة
| نوع الوحدة | عدد العقود | الربع الأدنى | الوسيط | الربع الأعلى | لكل متر مربع |
|---|---|---|---|---|---|
| غرفة نوم واحدة | 222 | 1,304,000 | 1,500,000 | 1,665,000 | 22,296 |
| غرفتا نوم | 316 | 2,000,000 | 2,350,000 | 2,600,000 | 22,684 |
| ثلاث غرف نوم | 108 | 2,950,000 | 3,538,238 | 4,000,000 | 22,831 |
| أربع غرف نوم | 15 | 4,203,200 | 6,337,500 | 8,600,000 | 20,487 |
غرفتا نوم: الوسيط AED 2,350,000 من 316 عقد بيع. غرفة واحدة: AED 1,500,000 من 222 عقداً. ثلاث غرف: AED 3,538,238 من 108 عقداً. ما يلفت النظر أن سعر المتر يكاد لا يتحرك بين الفئات: AED 22,296 و AED 22,684 و AED 22,831. هذا توقيع منطقة حديثة بُنيت دفعة واحدة، لا حي تراكم على عقود.
الجاهز في دبي هيلز
سعر الشراء بالدرهم (AED)، شقق جاهزة
| نوع الوحدة | عدد العقود | الربع الأدنى | الوسيط | الربع الأعلى | لكل متر مربع |
|---|---|---|---|---|---|
| استوديو | 15 | 640,000 | 800,000 | 940,000 | 20,757 |
| غرفة نوم واحدة | 166 | 1,150,000 | 1,365,000 | 1,593,500 | 21,793 |
| غرفتا نوم | 198 | 1,628,000 | 2,100,000 | 2,550,000 | 20,715 |
| ثلاث غرف نوم | 65 | 2,436,000 | 3,041,250 | 3,900,000 | 20,276 |
غرفتا نوم: AED 2,100,000 من 198 عقداً. غرفة واحدة: AED 1,365,000 من 166 عقداً. الاستوديو AED 800,000 لكن من 15 عقداً فقط، وهو رقم لا يُبنى عليه: الاستوديو ليس منتج هذه المنطقة.
المقارنة المباشرة بين المنطقتين
في الغرفتين: خور دبي AED 2,350,000 مقابل دبي هيلز AED 2,100,000، فارق AED 250,000 لصالح الأرخص. في الغرفة الواحدة: AED 1,500,000 مقابل AED 1,365,000، فارق AED 135,000. وبالمتر المربع في الغرفتين: AED 22,684 مقابل AED 20,715، أي AED 1,969 للمتر.
القراءة العملية: الفارق موجود لكنه ليس فارق فئة. من يقارن المنطقتين لا يقارن سعرين متباعدين بل نمطي حياة: برج على الماء بمشهد مفتوح، أو شقة على حافة حديقة يمشي منها إلى المدرسة. وعدد العقود يقول إن السوقين نشطتان: 316 عقد غرفتين في خور دبي مقابل 198 في دبي هيلز.
على الخارطة في المنطقتين
خور دبي، وحدات على الخارطة، بالدرهم (AED)
| نوع الوحدة | عدد العقود | الربع الأدنى | الوسيط | الربع الأعلى | لكل متر مربع |
|---|---|---|---|---|---|
| غرفة نوم واحدة | 19 | 1,737,888 | 1,761,888 | 1,827,888 | 25,065 |
| غرفتا نوم | 15 | 2,414,000 | 2,890,888 | 3,041,160 | 25,078 |
دبي هيلز، وحدات على الخارطة، بالدرهم (AED)
| نوع الوحدة | عدد العقود | الربع الأدنى | الوسيط | الربع الأعلى | لكل متر مربع |
|---|---|---|---|---|---|
| غرفة نوم واحدة | 41 | 1,619,888 | 1,760,888 | 2,001,888 | 24,663 |
| غرفتا نوم | 19 | 2,456,888 | 2,666,888 | 3,300,000 | 23,273 |
| ثلاث غرف نوم | 7 | 3,161,096 | 3,801,888 | 5,145,750 | 24,223 |
صفوف الخارطة هنا صغيرة: 19 و15 عقداً في خور دبي، و41 و19 و7 في دبي هيلز. اقرأها كاتجاه لا كسعر مرجعي. والاتجاه واضح: غرفة واحدة على الخارطة في دبي هيلز AED 1,760,888 مقابل AED 1,365,000 جاهزة، فارق AED 395,888.
فلل دبي هيلز: صفوف صغيرة وترتيب غريب
سعر الشراء بالدرهم (AED)، بيوت جاهزة في دبي هيلز
| نوع الوحدة | عدد العقود | الربع الأدنى | الوسيط | الربع الأعلى | لكل متر مربع |
|---|---|---|---|---|---|
| ثلاث غرف نوم | 42 | 2,449,873 | 4,137,500 | 4,800,000 | 19,177 |
| أربع غرف نوم | 57 | 3,173,457 | 4,025,000 | 5,400,000 | 15,763 |
| خمس غرف نوم | 21 | 3,276,378 | 3,955,000 | 5,500,000 | 13,227 |
هنا مثال جيد على ما تفعله الأعداد الصغيرة: وسيط بيت الثلاث غرف AED 4,137,500 أعلى من وسيط بيت الأربع غرف AED 4,025,000 ومن وسيط الخمس غرف AED 3,955,000، والصفوف مبنية على 42 و57 و21 عقود. الموقع داخل المخطط والإطلالة على الملعب يقلبان الترتيب عند هذا العدد. سعر المتر يعيد الأمور إلى نصابها: AED 19,177 في الثلاث غرف، AED 15,763 في الأربع، AED 13,227 في الخمس.
العائد: متوفر لخور دبي فقط
لخور دبي عقود إيجار مسجلة في القطع نفسه، فيمكن حساب العائد. لدبي هيلز لا توجد لدينا عقود إيجار في هذا القطع، ولن نخترع رقماً.
| نوع الوحدة | إيجار شهري وسيط (عدد العقود) | إيجار سنوي | سعر الشراء الوسيط | العائد الإجمالي |
|---|---|---|---|---|
| غرفة نوم واحدة | AED 7,500 (1,339) | AED 90,000 | AED 1,500,000 | 6.0 بالمئة |
| غرفتا نوم | AED 11,250 (743) | AED 135,000 | AED 2,350,000 | 5.7 بالمئة |
| ثلاث غرف نوم | AED 17,500 (149) | AED 210,000 | AED 3,538,238 | 5.9 بالمئة |
ثلاثة صفوف متقاربة حول 6.0 بالمئة، وهو عائد إجمالي قبل رسوم الخدمة والشغور وتكاليف كل عقد إيجار (إيجاري AED 220، تأمين الكهرباء والمياه AED 2,000، عمولة 5 بالمئة من الإيجار السنوي، وتأمين 5 بالمئة في غير المفروش). عدد عقود الإيجار في الغرفة الواحدة، 1,339 عقداً، من أعلى ما لدينا لأي منطقة، وهذا مؤشر سيولة تأجيرية لا يُستهان به.
أسئلة متكررة
أيهما أرخص، خور دبي أم دبي هيلز؟
في الشقق الجاهزة بغرفتين، دبي هيلز أرخص بـ AED 250,000 عند الوسيط (AED 2,100,000 مقابل AED 2,350,000). في الغرفة الواحدة الفارق AED 135,000.
كم سعر شقة بغرفة واحدة في خور دبي؟
جاهزة: الوسيط AED 1,500,000 من 222 عقد بيع، والنصف الأوسط بين AED 1,304,000 و AED 1,665,000.
لماذا لا تعرضون عائد دبي هيلز؟
لأن عقود الإيجار المسجلة لهذه المنطقة ليست في القطع الذي نعمل عليه. عائد محسوب من أرقام إعلانات ليس عائداً، بل تخميناً بمظهر دقيق.
هل صفوف الخارطة كافية لاتخاذ قرار؟
لا. أكبرها 41 عقداً. استخدمها لقياس الاتجاه، واعتمد في القرار على صفوف الجاهز حيث الأعداد بالمئات.
تريد مشروعاً بعينه في إحدى المنطقتين؟
أسفل الصفحة نموذج طلب قصير يصل إلى وسطاء عقاريين في دبي. اذكر المنطقة والمشروع إن عرفته وعدد الغرف والميزانية.
المصدر وطريقة الحساب
كل الأرقام في هذه الصفحة مأخوذة من دائرة الأراضي والأملاك في دبي (Dubai Land Department)، سجل عقود البيع، الوضع في سبتمبر 2026. ننشرها مع ذكر المصدر ولا نقدمها على أنها مسح خاص بنا. المبالغ بالدرهم الإماراتي، والوسيط هو القيمة التي يقع نصفُ العقود فوقها ونصفها تحتها، وهو أصدق من المتوسط لأن صفقة واحدة ضخمة لا تحركه. عدد الغرف مكتوب في سجل البيع نفسه في 96 بالمئة من العقود، فلا نشتقه من المساحة كما نضطر في صفحات الإيجار. أرقام المنطقتين معروضة في جداول منفصلة، والجاهز منفصل عن الخارطة.
الأرقام الجديدة تصل أولاً إلى قناة DXB Radar على تيليجرام.