العائد الإيجاري في دبي: سعر الشراء مقابل الإيجار
هذه الصفحة تحسب ولا تنقل. لكل فئة: سعر الشراء الوسيط المسجل، والإيجار الشهري الوسيط المسجل مضروباً في اثني عشر، ثم القسمة. النتيجة عائد إجمالي بالنسبة المئوية. المناطق الخمس أدناه تجمع عقود بيع وعقود إيجار بأعداد كبيرة على الطرفين، وكلها شقق جاهزة. المصدر دائرة الأراضي والأملاك في دبي (Dubai Land Department)، سجل عقود البيع، الوضع في سبتمبر 2026 وسجل عقود الإيجار إيجاري للفترة نفسها.
كيف حُسب الرقم بالضبط
مثال واحد بالكامل، فئة الغرفة الواحدة في قرية جميرا الدائرية: الإيجار الشهري الوسيط AED 5,833 من 963 عقد إيجار جديد. الإيجار السنوي إذن AED 69,996. سعر الشراء الوسيط AED 859,880 من 970 عقد بيع. القسمة تعطي 8.1 بالمئة. كل صف في الجدول التالي حُسب بالطريقة نفسها، بلا استثناء وبلا تقريب مسبق.
الجدول الكامل: خمس مناطق، عائد إجمالي
كل المبالغ بالدرهم (AED). شقق جاهزة فقط، إيجارات من عقود جديدة
| المنطقة | نوع الوحدة | عقود البيع | سعر الشراء الوسيط | عقود الإيجار | إيجار شهري وسيط | إيجار سنوي | العائد بالمئة |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| أرجان | استوديو | 219 | AED 550,000 | 719 | AED 3,750 | AED 45,000 | 8.2 |
| أرجان | غرفة نوم واحدة | 276 | AED 852,500 | 606 | AED 5,796 | AED 69,552 | 8.2 |
| أرجان | غرفتا نوم | 142 | AED 1,370,000 | 210 | AED 7,916 | AED 94,992 | 6.9 |
| أرجان | ثلاث غرف نوم | 27 | AED 1,900,000 | 26 | AED 10,416 | AED 124,992 | 6.6 |
| الخليج التجاري | استوديو | 274 | AED 935,000 | 733 | AED 5,000 | AED 60,000 | 6.4 |
| الخليج التجاري | غرفة نوم واحدة | 502 | AED 1,301,210 | 756 | AED 7,198 | AED 86,376 | 6.6 |
| الخليج التجاري | غرفتا نوم | 320 | AED 2,057,478 | 355 | AED 10,000 | AED 120,000 | 5.8 |
| الخليج التجاري | ثلاث غرف نوم | 127 | AED 2,750,000 | 125 | AED 14,583 | AED 174,996 | 6.4 |
| خور دبي | غرفة نوم واحدة | 222 | AED 1,500,000 | 1,339 | AED 7,500 | AED 90,000 | 6.0 |
| خور دبي | غرفتا نوم | 316 | AED 2,350,000 | 743 | AED 11,250 | AED 135,000 | 5.7 |
| خور دبي | ثلاث غرف نوم | 108 | AED 3,538,238 | 149 | AED 17,500 | AED 210,000 | 5.9 |
| دبي مارينا | غرفة نوم واحدة | 545 | AED 1,150,000 | 755 | AED 7,083 | AED 84,996 | 7.4 |
| دبي مارينا | غرفتا نوم | 421 | AED 2,000,000 | 590 | AED 10,416 | AED 124,992 | 6.2 |
| دبي مارينا | ثلاث غرف نوم | 158 | AED 3,203,170 | 316 | AED 15,000 | AED 180,000 | 5.6 |
| قرية جميرا الدائرية | استوديو | 417 | AED 581,000 | 752 | AED 3,750 | AED 45,000 | 7.7 |
| قرية جميرا الدائرية | غرفة نوم واحدة | 970 | AED 859,880 | 963 | AED 5,833 | AED 69,996 | 8.1 |
| قرية جميرا الدائرية | غرفتا نوم | 324 | AED 1,280,000 | 229 | AED 7,500 | AED 90,000 | 7.0 |
| قرية جميرا الدائرية | ثلاث غرف نوم | 35 | AED 1,809,180 | 62 | AED 11,458 | AED 137,496 | 7.6 |
الترتيب في فئة الغرفة الواحدة
الغرفة الواحدة هي الفئة الوحيدة الموجودة في المناطق الخمس كلها بأعداد عقود كبيرة، فهي المقارنة الأنظف: أرجان بـ 8.2 بالمئة، ثم قرية جميرا الدائرية بـ 8.1 بالمئة، ثم دبي مارينا بـ 7.4 بالمئة، ثم الخليج التجاري بـ 6.6 بالمئة، ثم خور دبي بـ 6.0 بالمئة. الفارق بين أعلى الخمس وأدناها 2.2 نقطة مئوية، وهو فارق يفوق كل نقاش عن الطابق والإطلالة داخل المنطقة الواحدة.
النمط ثابت ويستحق أن يُقال صراحة: المناطق الأرخص تعطي عائداً أعلى. أرجان وقرية جميرا الدائرية في الصدارة، ودبي مارينا وخور دبي في الأسفل. المقابل ليس مجانياً: السيولة عند إعادة البيع، ورسوم الخدمة، ونوعية المستأجر، وسرعة إعادة التأجير كلها تختلف بين هذه المناطق، ولا يظهر أي منها في نسبة العائد.
منطقتان إضافيتان تُقرأان بحذر
خارج الخمس السابقة تتوفر لنا الآن عقود بيع وعقود إيجار معاً لمنطقتين أخريين، ولكل منهما تحفظ يُقال قبل الرقم. الأولى نطاق الحبية الرابعة في السجل، المعروف بدبي سبورتس سيتي: عقوده كثيرة على الطرفين، لكن النطاق يضم أيضاً مشاريع من تلال الغاف، فلا يصح عرضه على أنه سبورتس سيتي خالصة.
نطاق الحبية الرابعة (سبورتس سيتي وما يجاورها)، شقق جاهزة، بالدرهم (AED)
| نوع الوحدة | عقود البيع | سعر الشراء الوسيط | عقود الإيجار | إيجار شهري وسيط | إيجار سنوي | العائد بالمئة |
|---|---|---|---|---|---|---|
| استوديو | 195 | AED 436,455 | 576 | AED 3,333 | AED 39,996 | 9.2 |
| غرفة نوم واحدة | 248 | AED 672,457 | 525 | AED 4,972 | AED 59,664 | 8.9 |
| غرفتا نوم | 155 | AED 1,010,000 | 228 | AED 7,083 | AED 84,996 | 8.4 |
| ثلاث غرف نوم | 23 | AED 1,800,000 | 28 | AED 7,958 | AED 95,496 | 5.3 |
هذه أعلى نسب في الصفحة كلها: الاستوديو 9.2 بالمئة والغرفة الواحدة 8.9 بالمئة، وهي مبنية على مئات العقود في الطرفين. وصف الثلاث غرف وحده ضعيف: 23 عقد بيع و28 عقد إيجار. السبب المباشر لارتفاع العائد هو انخفاض سعر الشراء: AED 672,457 وسيطاً لغرفة نوم واحدة، وهو الأدنى في كل ما نعرضه اليوم.
والمنطقة الثانية ميردف: عقود الإيجار فيها كافية، لكن عقود البيع بين ستة و26 عقداً حسب الفئة. هذا أقل من أن ننشر منه وسيطاً أو عائداً، فنذكرها لنقول إننا نظرنا فيها ولم نجد أساساً كافياً.
ما لا يشمله هذا الرقم
العائد أعلاه إجمالي بالمعنى الحرفي: إيجار سنوي على سعر شراء، بلا خصم. غير محسوب فيه: رسوم الخدمة السنوية للبرج، وأشهر الشغور بين مستأجر وآخر، والصيانة، ورسوم إدارة الأملاك، ورسوم نقل الملكية عند الشراء. وغير محسوب فيه أيضاً ما يتكرر مع كل عقد إيجار: تسجيل إيجاري AED 220، تأمين هيئة الكهرباء والمياه AED 2,000 للشقة، وعمولة وسيط 5 بالمئة من الإيجار السنوي، وتأمين 5 بالمئة من الإيجار السنوي في العقود غير المفروشة.
ولهذا لا تقرأ هذه الأرقام كتوصية. هي عملية حسابية على بيانات عقود، تصلح لترتيب المناطق ولطرح السؤال الصحيح على وسيطك، لا لتحل محل حساب صافٍ خاص بوحدة بعينها.
لماذا هذه المناطق تحديداً
لأن العائد يحتاج طرفين: عقود بيع وعقود إيجار في المنطقة نفسها وللفئة نفسها. مناطق كثيرة لدينا فيها طرف واحد فقط. نخلة جميرا ودبي هيلز مثلاً لهما أسعار بيع في هذا القطع بلا عقود إيجار مقابلة، فلا نحسب لهما عائداً. تركيبة نصف بيانات تعطي رقماً يبدو دقيقاً وليس كذلك.
وكل صف هنا يحمل عدد عقوده لسبب: صف مبني على مئات العقود ليس كصف مبني على عشرات. أضعف الصفوف في الجدول هي الثلاث غرف، وأقواها الغرفة الواحدة والاستوديو.
أسئلة متكررة
ما أعلى عائد إيجاري في هذا الجدول؟
أرجان في فئة الغرفة الواحدة بـ 8.2 بالمئة إجمالاً: إيجار سنوي AED 69,552 على سعر شراء وسيط AED 852,500. قبل أي مصروف. وفي الجدول الإضافي أعلى منه: استوديو نطاق الحبية الرابعة بـ 9.2 بالمئة.
هل العائد الإجمالي هو ما سأقبضه؟
لا. اطرح منه رسوم الخدمة والشغور والصيانة والإدارة، وأضف عند الشراء رسوم النقل والوساطة. الرقم الصافي أقل دائماً، ومقداره يعتمد على البرج والوحدة لا على المنطقة وحدها.
لماذا تحسبون على الجاهز فقط؟
لأن الجاهز يمكن تأجيره اليوم. الوحدة على الخارطة لا تنتج إيجاراً حتى التسليم، فحساب عائد لها من إيجارات اليوم يخلط زمنين.
هل الأرقام صالحة لكل وحدة في المنطقة؟
لا، هي وسائط. داخل المنطقة الواحدة يفصل بين الربع الأدنى والربع الأعلى مبلغ كبير، وصفحات المناطق لدينا تعرض هذا النطاق لكل فئة.
تريد حساب هذه الأرقام على وحدة بعينها؟
أسفل الصفحة نموذج طلب. اكتب المنطقة والميزانية وعدد الغرف، ويصل طلبك إلى وسطاء عقاريين في دبي يعرفون رسوم الخدمة في الأبراج بعينها ويردون عليك مباشرة.
المصدر وطريقة الحساب
كل الأرقام في هذه الصفحة مأخوذة من دائرة الأراضي والأملاك في دبي (Dubai Land Department)، سجل عقود البيع، الوضع في سبتمبر 2026. ننشرها مع ذكر المصدر ولا نقدمها على أنها مسح خاص بنا. المبالغ بالدرهم الإماراتي، والوسيط هو القيمة التي يقع نصفُ العقود فوقها ونصفها تحتها، وهو أصدق من المتوسط لأن صفقة واحدة ضخمة لا تحركه. عدد الغرف مكتوب في سجل البيع نفسه في 96 بالمئة من العقود، فلا نشتقه من المساحة كما نضطر في صفحات الإيجار. العائد في هذه الصفحة محسوب من رقمين مسجلين، ولا يدخل في أي جدول منه سعر إعلاني.
الأرقام الجديدة تصل أولاً إلى قناة DXB Radar على تيليجرام.