الشراء أم الإيجار في دبي: المضاعف من السجلين
شقة جاهزة بغرفة نوم واحدة في مدينة دبي الرياضية وسيط سعرها AED 672,457، والفئة نفسها تُؤجَّر بـ AED 59,664 في السنة. أي أن سعر الشراء يساوي 11.3 سنة من الإيجار. في قرية جميرا الدائرية يعطي الحساب نفسه 12.3 سنة، وفي دبي مارينا 13.5 سنة، وفي خور دبي 16.7 سنة.
هذه عملية عدّ لا نصيحة. تقول كم سنة إيجار تدخل داخل سعر شراء مسجل، ولا تقول شيئاً غير ذلك. المصدر سجلان اثنان لدى دائرة الأراضي والأملاك في دبي (Dubai Land Department): سجل عقود الإيجار إيجاري للإيجارات، وسجل عقود البيع للأسعار، كلاهما بالوضع في سبتمبر 2026. سجلان لجهة واحدة، يُمسكان بطريقتين مختلفتين.
سبع مناطق يكفي فيها عمق السجلين
| المنطقة ونوع الوحدة | الإيجار السنوي (n) | سعر الجاهز (n) | السعر إلى الإيجار السنوي | العائد الإجمالي |
|---|---|---|---|---|
| مدينة دبي الرياضية وتلال الغاف, استوديو | AED 39,996 (n = 576) | AED 436,455 (n = 195) | 10.9 سنة | 9.2 بالمئة |
| مدينة دبي الرياضية وتلال الغاف, غرفة نوم واحدة | AED 59,664 (n = 525) | AED 672,457 (n = 248) | 11.3 سنة | 8.9 بالمئة |
| مدينة دبي الرياضية وتلال الغاف, غرفتا نوم | AED 84,996 (n = 228) | AED 1,010,000 (n = 155) | 11.9 سنة | 8.4 بالمئة |
| مدينة دبي الرياضية وتلال الغاف, ثلاث غرف نوم | AED 95,496 (n = 28) | AED 1,800,000 (n = 23) | 18.8 سنة | 5.3 بالمئة |
| أرجان, استوديو | AED 45,000 (n = 719) | AED 550,000 (n = 219) | 12.2 سنة | 8.2 بالمئة |
| أرجان, غرفة نوم واحدة | AED 69,552 (n = 606) | AED 852,500 (n = 276) | 12.3 سنة | 8.2 بالمئة |
| أرجان, غرفتا نوم | AED 94,992 (n = 210) | AED 1,370,000 (n = 142) | 14.4 سنة | 6.9 بالمئة |
| أرجان, ثلاث غرف نوم | AED 124,992 (n = 26) | AED 1,900,000 (n = 27) | 15.2 سنة | 6.6 بالمئة |
| قرية جميرا الدائرية, استوديو | AED 45,000 (n = 752) | AED 581,000 (n = 417) | 12.9 سنة | 7.7 بالمئة |
| قرية جميرا الدائرية, غرفة نوم واحدة | AED 69,996 (n = 963) | AED 859,880 (n = 970) | 12.3 سنة | 8.1 بالمئة |
| قرية جميرا الدائرية, غرفتا نوم | AED 90,000 (n = 229) | AED 1,280,000 (n = 324) | 14.2 سنة | 7.0 بالمئة |
| قرية جميرا الدائرية, ثلاث غرف نوم | AED 137,496 (n = 62) | AED 1,809,180 (n = 35) | 13.2 سنة | 7.6 بالمئة |
| الخليج التجاري, استوديو | AED 60,000 (n = 733) | AED 935,000 (n = 274) | 15.6 سنة | 6.4 بالمئة |
| الخليج التجاري, غرفة نوم واحدة | AED 86,376 (n = 756) | AED 1,301,210 (n = 502) | 15.1 سنة | 6.6 بالمئة |
| الخليج التجاري, غرفتا نوم | AED 120,000 (n = 355) | AED 2,057,478 (n = 320) | 17.1 سنة | 5.8 بالمئة |
| الخليج التجاري, ثلاث غرف نوم | AED 174,996 (n = 125) | AED 2,750,000 (n = 127) | 15.7 سنة | 6.4 بالمئة |
| وسط مدينة دبي, استوديو | AED 72,276 (n = 90) | AED 1,080,000 (n = 43) | 14.9 سنة | 6.7 بالمئة |
| وسط مدينة دبي, غرفة نوم واحدة | AED 109,992 (n = 643) | AED 1,741,000 (n = 313) | 15.8 سنة | 6.3 بالمئة |
| وسط مدينة دبي, غرفتا نوم | AED 180,000 (n = 962) | AED 2,906,250 (n = 315) | 16.1 سنة | 6.2 بالمئة |
| وسط مدينة دبي, ثلاث غرف نوم | AED 309,996 (n = 501) | AED 4,530,000 (n = 103) | 14.6 سنة | 6.8 بالمئة |
| دبي مارينا, غرفة نوم واحدة | AED 84,996 (n = 755) | AED 1,150,000 (n = 545) | 13.5 سنة | 7.4 بالمئة |
| دبي مارينا, غرفتا نوم | AED 124,992 (n = 590) | AED 2,000,000 (n = 421) | 16.0 سنة | 6.2 بالمئة |
| دبي مارينا, ثلاث غرف نوم | AED 180,000 (n = 316) | AED 3,203,170 (n = 158) | 17.8 سنة | 5.6 بالمئة |
| دبي مارينا, أربع غرف نوم | AED 259,992 (n = 55) | AED 4,100,000 (n = 37) | 15.8 سنة | 6.3 بالمئة |
| خور دبي, غرفة نوم واحدة | AED 90,000 (n = 1,339) | AED 1,500,000 (n = 222) | 16.7 سنة | 6.0 بالمئة |
| خور دبي, غرفتا نوم | AED 135,000 (n = 743) | AED 2,350,000 (n = 316) | 17.4 سنة | 5.7 بالمئة |
| خور دبي, ثلاث غرف نوم | AED 210,000 (n = 149) | AED 3,538,238 (n = 108) | 16.8 سنة | 5.9 بالمئة |
حرف n في كل جدول على هذه الصفحة هو عدد الحالات: عدد العقود المسجلة التي حُسب منها رقم ذلك الصف. الوسيط بلا عدد حالاته ليس معلومة بل تخميناً.
الإيجار السنوي هو وسيط الإيجار الشهري المتعاقد عليه مضروباً في اثني عشر. وسط مدينة دبي يظهر في السجلين باسمه الكاداستري برج خليفة (Burj Khalifa). أما مدينة دبي الرياضية فلها تحفظ: في سجل الإيجار هي منطقة الحبية الرابعة (Al Hebiah Fourth) التي تضم تلال الغاف أيضاً، بينما يحمل سجل البيع اسم مدينة دبي الرياضية وحده. الحدّان متقاربان لا متطابقان.
مقلوب المضاعف: العائد الإجمالي
اقلب النسبة تحصل على العائد الإجمالي، والنمط صريح. أقوى صف في الجدول هو استوديوهات مدينة دبي الرياضية عند 9.2 بالمئة، والفئات الأكبر في المنطقة نفسها خلفه مباشرة. وكل صف يتجاوز 7.5 بالمئة يعود إلى واحدة من ثلاث مناطق: أرجان، مدينة دبي الرياضية، قرية جميرا الدائرية. وأقرب ما في هذه المجموعة إلى عنوان راقٍ هو شقق الغرفة الواحدة في دبي مارينا عند 7.4 بالمئة.
السبب ليس أن الإيجارات مرتفعة في المناطق الرخيصة. السبب أن الفجوة في أسعار الشراء بين الرخيص والراقي أوسع بكثير من الفجوة في الإيجارات، والنسبة تقيس هذا بالضبط. أضعف صف هو ثلاث غرف النوم في مدينة دبي الرياضية عند 18.8 سنة، لكنه صف رفيع: 28 عقد إيجار مقابل 23 عقد بيع. وبين الصفوف التي تقوم على مئة عقد على الأقل من الجانبين، الأضعف هو ثلاث غرف النوم في دبي مارينا عند 17.8 سنة.
ونمط ثانٍ أضعف: الوحدات الصغيرة تكسب عادة أكثر لكل درهم مستثمر، لكن ليس دائماً. في وسط مدينة دبي أفضل عائد هو فئة الثلاث غرف، وفي دبي مارينا تتفوق فئة الأربع غرف على فئة الثلاث. اقرأ الصف لا القاعدة.
أي الصفوف غائبة، ولماذا
استوديوهات دبي مارينا غائبة. الإيجار موجود - 172 عقداً جديداً مسجلاً عند AED 5,000 في الشهر - لكن مجموعة البيع المقابلة أُخرجت من البيانات، لأن كل عقودها تقريباً حملت سعر مطوّر واحد إلى الدرهم وسقط الوسيط على الربع الأعلى. نسبة تُحسب في مواجهة قائمة أسعار لا تعني شيئاً، فتُركت الصفوف خارج الجدول. جانب الإيجار غير متأثر.
مردف غائبة لسبب آخر: الإيجارات موجودة (استوديو عند AED 4,083 من 30 عقداً، وغرفتان عند AED 6,416 من 152)، لكن جانب البيع يتراوح بين ستة وستة وعشرين عقداً في الفئة الواحدة، وهذا أرفع من أن تُبنى عليه نسبة. والفرجان خارج الجدول لأن سجل الإيجار يضعها داخل منطقة جبل علي الأولى (Jabal Ali First) مع ديسكفري جاردنز بينما يحمل سجل البيع الفرجان وحدها؛ ولا يجوز أن نقسم حدّين مختلفين أحدهما على الآخر. وفئة الأربع غرف في الخليج التجاري خارج الجدول كذلك: 17 عقد إيجار مقابل 25 عقد بيع تنتج رقماً مبهراً بلا معلومة.
ما لا تقوله النسبة
الإجمالي يعني الإجمالي. رسوم الخدمة السنوية للمبنى، التي لا تظهر في سجل البيع أبداً، يدفعها المالك. وكذلك رسوم النقل والوساطة عند الشراء، وكلفة التمويل العقاري، والأسابيع التي تبقى فيها الشقة فارغة بين مستأجرين.
وجانب المستأجر يحمل كلفاً لا يظهرها الإيجار السنوي: عمولة الوساطة بنسبة 5 بالمئة من الإيجار السنوي، وتأمين بنسبة 5 بالمئة أخرى من الإيجار السنوي للشقة غير المفروشة، وتسجيل إيجاري بـ AED 220، وتأمين ديوا بـ AED 2,000 للشقة أو AED 4,000 للفيلا.
ثم إن السجلين لا يصفان الشقة نفسها. الإيجار يأتي من عقود إيجار جديدة، والسعر من مبيعات السوق الجاهزة. تطابق المنطقة وعدد الغرف لا يعني تطابق المبنى ولا الطابق ولا الإطلالة.
أسئلة متكررة
كم سنة إيجار تساوي شقة في دبي؟
بين 10.9 سنة و 18.8 سنة في هذا الصف من البيانات، بحسب المنطقة والفئة. الأسرع هو استوديوهات مدينة دبي الرياضية: AED 436,455 للشراء مقابل AED 39,996 إيجاراً سنوياً.
ما العائد الإجمالي على شقة بغرفة نوم واحدة؟
مدينة دبي الرياضية 8.9 بالمئة؛ أرجان 8.2 بالمئة؛ قرية جميرا الدائرية 8.1 بالمئة؛ دبي مارينا 7.4 بالمئة؛ الخليج التجاري 6.6 بالمئة؛ وسط مدينة دبي 6.3 بالمئة؛ خور دبي 6.0 بالمئة. وكلها قبل رسوم الخدمة والكلف وفترات الشغور.
أين تكون النسبة أسوأ ما يكون؟
في ثلاث غرف النوم في مدينة دبي الرياضية عند 18.8 سنة، لكن الصف يقوم على 28 عقد إيجار و 23 عقد بيع. وبين الصفوف المتينة الأسوأ هو ثلاث غرف النوم في دبي مارينا عند 17.8 سنة.
هل الإيجار هنا شهري أم سنوي؟
سنوي. هو وسيط الإيجار الشهري المتعاقد عليه مضروباً في اثني عشر. والوسائط الشهرية خلف صفوف الغرفة الواحدة هي: مدينة دبي الرياضية AED 4,972، أرجان AED 5,796، قرية جميرا الدائرية AED 5,833، الخليج التجاري AED 7,198، وسط مدينة دبي AED 9,166، دبي مارينا AED 7,083، خور دبي AED 7,500.
هل يقرر هذا الجدول الشراء أم الإيجار؟
بوصفه مُدخلاً واحداً فقط. هو يربط سعرين ببعضهما، ولا يعرف شيئاً عن مدة بقائك ولا عن كلفة المال عندك ولا عمّا ستفعله بالفارق.
المصدر: دائرة الأراضي والأملاك في دبي (Dubai Land Department)، سجل عقود الإيجار إيجاري وسجل عقود البيع، كلاهما بالوضع في سبتمبر 2026. ننشر الأرقام مع ذكر المصدر ولا نقدمها على أنها مسح خاص بنا.
القراءات الجديدة من سجلات دائرة الأراضي والأملاك تصدر أولاً في قناة DXB Radar على تيليجرام: t.me/dxbradar.